nieuws

Voorlopige bouwsom is bouwsomlimiet

bouwbreed

Bij het geven van een opdracht aan een architect om een gebouw te ontwerpen dient niet alleen door de opdrachtgever aangegeven te worden aan welke bouwkundige en eventueel esthetische eisen dient te worden voldaan. De architect moet vanzelfsprekend ook weten binnen welke financiele grenzen hij moet blijven bij het maken van zijn ontwerp. Pas in 1988 is in een van de Standaardvoorwaarden (SR 1988) een bepaling opgenomen, op grond waarvan de architect en opdrachtgever samen dienen vast te stellen welk bedrag aan bouwkosten gemoeid zal zijn met de uitvoering van het po.

Zijn de heren het daarover eens geworden, dan moet de architect een schriftelijke opdracht opstellen, waarin onder andere dat bedrag is vermeld. In rechtspraak en literatuur wordt dat bedrag altijd aangeduid met ‘de bouwsomlimiet’. Die kan van kardinaal belang zijn bij de verdere gang van zaken, want het overschrijden ervan heeft belangrijke gevolgen in de verhouding tussen opdrachtgever en architect.

Het overschrijden van de bouwsom door de architect bij het uitvoeren van zijn opdracht heeft in de architecten-voorwaarden steeds grotere gevolgen naarmate zij van latere datum zijn. In de AR 1971 moest de architect aan zijn voorlopig ontwerp wel een globale berekening van de kosten van het bouwwerk verbinden, maar er werd daarin al rekening gehouden met de mogelijkheid, dat de opdrachtgever tevoren geen bouwsom had genoemd. Was dat wel het geval dan had de architect met het schrijven van zijn bestek nog een marge van 20 procent. Pas als de bouwkosten de genoemde bouwsom met meer dan dit percentage overschreden moest hij zijn ontwerp kosteloos wijzigen.

De opstellers van deze voorwaarden vonden het niet nodig om dit zo belangrijke begrip bouwsom te definieren en daarmee duidelijk maakten of bijvoorbeeld de grondkosten en het honorarium van de architect er deel van uitmaken. Dat gaf de arbiters van het AIBk weer wat werk, maar meer kregen zij te stellen met de problemen die rezen door de vraag of er nu wel of niet een bouwsomlimiet was overeengekomen.

Als de AR van toepassing waren verklaard moest de opdrachtgever dat aantonen, maar onder de SR 1988 gaat het er nu op lijken dat het bestaan van zo’n limiet al wordt aangenomen als er door de architect (die nog gewend is aan de AR?) min of meer uit de losse pols een bedrag wordt genoemd nog voordat hij een voorlopig ontwerp heeft gemaakt.

Dat gebeurde in 1990 toen een architect een mondeling verzoek kreeg om onder andere een schetsontwerp voor een villa te maken. In zijn schriftelijke opdrachtbevestiging noemde de bouwkundige (nog niet helemaal ‘los’ van de AR 1983 hoewel hij zelf de SR 1988 van toepassing wilde laten zijn) een voorlopige bouwsom van f. 550.000. Dat was voor de opdrachtgever kennelijk geen al te groot probleem want acht dagen later gaf hij een deelopdracht tot het maken van een voorlopig ontwerp.

Ook het definitief ontwerp kon zijn goedkeuring wegdragen, maar bij het verlenen van de opdracht om de bouw voor te bereiden, kwam hij met een soort bouwsomlimiet aan. De villa zou ten hoogste f. 600 per kubieke meter mogen kosten inclusief btw. Dat was even schrikken voor de architect, want hoewel hij bijna twee maanden de tijd kreeg om alle stukken gereed te maken voor het houden van de aanbesteding deed hij daar twee keer zo lang over.

Toen was het de beurt van de opdrachtgever om de schrik van zijn leven te krijgen want hij kreeg te horen dat het bouwplan f. 863 per kubieke meter beliep. Nadat hij even goed de SR 1988 had bestudeerd zag hij, dat dit voor hem geen probleem hoefde te zijn, want daarin vond hij dat de architect zijn ontwerp moet herzien als dat niet (ten naaste bij) kan worden uitgevoerd voor de overeengekomen bouwkosten.

Omdat voor dat herzien geen extra honorarium en kosten in rekening mogen worden gebracht zou het zo probleem opgelost ke worden. Maar de architect wenste aan die oplossing niet mee te werken; er was volgens hem helemaal geen sprake van een -wat hij noemde- taakstellend budget. Die f. 550.000 had hij alleen genoemd om zijn (voorlopige!) honorarium te ke berekenen en het verzoek om het ontwerp aan dat bedrag aan te passen vatte hij dan ook op als een nadere, dus wel voor honorering in aanmerking komende, opdracht.

Dat was de druppel die de emmer van de opdrachtgever deed overlopen. Hij verbrak de relatie en vroeg een andere architect een heel nieuw ontwerp voor zijn villa te maken. Die staat er al een aantal jaren, maar de procedure die de opgezegde architect aanspande om zijn honorarium binnen te krijgen duurde langer dan de bouw. Hij zal er wel spijt van hebben gekregen want in plaats van de door hem gevorderde f. 85.000 binnen te halen werd hij niet alleen veroordeeld om aan zijn opponent diens schade tot een bedrag van meer dan f. 36.000 te betalen maar ook nog de proceskosten (ruim f. 11.000) en f. 7000 aan zijn tegenpartij voor diens rechtsbijstand. Per saldo een verschil van f. 132.000. Tel uit je winst!

Hoe kwam de arbiter van het AIBk nu tot zo’n vernietigend oordeel? Wel, nu de toepasselijkheid van de SR 1988 was overeengekomen mocht de opdrachtgever het voorlopige bedrag dat door de architect was genoemd bij de bevestiging van zijn opdracht, als overeengekomen bedrag aan bouwkosten, bedoeld in de SR 1988, opvatten. De architect had nagelaten zijn opdrachtgever tijdig te wijzen op het uiteenlopen van de door hem opgegeven kosten en de feitelijke kosten van het plan. Het verstrekken van vervolgopdrachten zonder over de juiste informatie te beschikken was dan ook volledig aan de architect toe te rekenen, constateerde de arbiter.

De weigering om het ontwerp aan te passen aan het financiele uitgangspunt van de opdrachtgever werd als een laakbare handeling van de architect gezien, die tot de vertrouwensbreuk leidde. Omdat de opdrachtgever kennelijk helemaal van nul af aan was begonnen met een nieuwe architect waren de werkzaamheden, waarvoor de zijn honorarium opeisende architect de procedure was begonnen, hem van geen enkel nut geweest.

In de SR-regeling wordt over de betalingsverplichtingen na voortijdige beeindiging van de opdracht voor een geval als dit bepaald dat er alleen nog zo’n verplichting bestaat voor zover de werkzaamheden van de architect voor de opdrachtgever van nut zijn geweest. Die hoefde dus niets te betalen. En omdat de schade die de opdrachtgever had geleden het rechtstreeks gevolg was van een verwijtbare fout van de architect moest die niet alleen het al ontvangen honorarium terugbetalen maar ook nog de kosten van de raadslieden van zijn tegenpartij vergoeden.

(BR 1994 p. 445)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels