nieuws

Terugkomen op goedkeuring

bouwbreed

De opdrachtgever van een bouw aanvaardt dat werk door het goed te keuren. Dat stelt de aannemer in staat aan zijn (op)leveringsplicht te voldoen. Zo is dat geregeld in de door het bedrijfsleven gehanteerde algemene voorwaarden, die van toepassing plegen te worden verklaard bij aannemingen. Voor werken, die onder directie worden uitgevoerd zijn dat de U.A.V. van 1989 en voor kleinere aannemingen is dat geregeld in de AVKA 1979. De wet bevat over de manier van aanvaarding en oplevering geen enkele bepaling.

Het belangrijkste gevolg van de goedkeuring, die ook stilzwijgend kan plaatsvinden, is dat de bouwer in beginsel niet meer aansprakelijk gesteld kan worden voor tekortkomingen in het werk. Dat beginsel geldt alleen niet als er sprake is van zogenaamde verborgen gebreken en als het gebouwde geheel of gedeeltelijk vergaat.

Dat is een duidelijke regeling waaraan zowel de opdrachtgever als de aannemer houvast hebben. Toch komen er in de rechtspraak soms beslissingen voor, waarin de aannemer die het werk volgens deze afgesproken procedure heeft opgeleverd, desondanks aansprakelijk werd gesteld voor schade die niet het gevolg was van verborgen gebreken of het vergaan van het gebouw.

Zo deed zich in 1981 een geval voor, waarin de Raad van Arbitrage met zoveel woorden van mening was, dat de opdrachtgever onder bepaalde omstandigheden kan terugkomen op zijn aanvaarding van de bouw. Dat zijn de gevallen waarin de billijkheid eist dat de aannemer zich niet te goeder trouw mag beroepen op het feit dat zijn opdrachtgever zichtbare gebreken bij de opneming niet heeft aangemeld. Of zo’n geval zich voordoet hangt af, zo besliste de Raad, van de oorzaak, de aard en de wanprestatie van de aannemer.

Die beslissing werd gegeven na de eis tot schadevergoeding van de koper/opdrachtgever van een appartement, die vond dat zijn woning minder waard was geworden door het feit dat de aannemer zo had gebouwd, dat het raam van de woonkamer minder daglicht doorliet dan in de verkoopfolder was aangegeven. Dat raam werd namelijk voor een niet onaanzienlijk deel in beslag genomen door een tijdens de bouw noodzakelijk gebleken kolom en bovendien staken de balkons van de nabijgelegen flat uit buiten dat van het bewuste appartement.

Het lag voor de hand dat de aangesproken aannemer zijn afwijzing van de schadevergoedingseis motiveerde met het feit dat de koper deze bezwaren niet had genoemd bij de opsomming van de gebreken, toen hij zijn appartement keurde. Zelfs in de onderhoudsperiode had hij daar niet over gerept. Dat leek inderdaad het beslissende argument om de koper met lege handen naar huis te sturen.

Maar, zoals gezegd, ook in een geval als dit, geldt er een uitzondering op de regel, dat de aannemer na de oplevering alleen in de twee in U.A.V. en AVKA genoemde gevallen nog kan worden aangesproken. Hier vond de Raad, dat de wanprestatie van de aannemer zo ernstig was, dat hij zich niet te goeder trouw kon beroepen op de aanvaarding van de bouw; die had, zo werd aangenomen, plaats gevonden omdat de koper niet wist of hij over dit ‘gebrek’ wel aanmerkingen mocht maken. Een beetje vreemde opmerking van de Raad, want wat later bleek hij dat donders goed te weten, gezien zijn eis tot vergoeding van f. 10.400. Op dat bedrag was namelijk de waardevermindering getaxeerd door een makelaar.

Hoewel de Raad een niet zo veel lager bedrag aan hem toekende (10% van de koop-/aannemingssom: f. 9890) kreeg hij de taxatiekosten niet vergoed “omdat de arbiter in dat rapport geen steun had gevonden”.

Het tweede geval deed zich in 1993 voor, maar daar gebruikte de Raad een andere redenering dan in 1981. Toen de opdrachtgever zich na de opleveringsprocedure conform de toepasselijke AVKA 1979 ging beklagen over de beschadigde dakpannen op zijn villa constateerde de arbiter dat dit goed zichtbare gebrek weliswaar niet was aangemeld in de goedkeuringsprocedure,

maar dat dit nog niet betekende dat de aannemer daarvoor niet aansprakelijk was. De opdrachtgever van de bouw had die beschadigingen wel opgemerkt, maar die niet bij de goedkeuring vermeld omdat hem door de architect verzekerd was dat die vanzelf zouden wegtrekken.

Dat was twee jaar na de oplevering nog niet gebeurd en dat betekende dat de villabewoner in zijn verwachtingen ernstig teleurgesteld was. Die teleurstelling rekende de arbiter van de Raad ook aan de aannemer toe want de architect was door hem ingeschakeld, maar had deze klacht niet aan hem doorgegeven.

Ook al voerde deze architect geen directie over de bouw toch mocht de opdrachtgever erop vertrouwen, dat de verhouding tussen hem en de aannemer zodanig was dat de klacht aan laatstgenoemde doorgespeeld zou worden. Nu dat niet was gebeurd, zo vond de arbiter, was de aannemer aansprakelijk voor de waardevermindering van de villa, die werd vastgesteld op vijfduizend gulden.

Als dit vaste jurisprudentie van de Raad wordt moeten aannemers erop bedacht zijn, dat de hele goedkeuringsprocedure van U.A.V. en AVKA op wat lossere schroeven komt te staan dan zij dachten. Als immers opdrachtgevers goed zichtbare gebreken niet hoeven aan te melden omdat hun verteld is, dat die vanzelf zullen verdwijnen, is voor aannemers het met de aanvaardingsregeling beoogde geruste gevoel wel verdwenen.

Zou het niet beter zijn geweest als ook hier beslist was dat de aannemer zich niet te goeder trouw op deze regeling kan beroepen als de gebreken zo evident zijn, dat daardoor het werk redelijkerwijze niet aanvaard kon worden? Dan hoeven teleurstellingen, zoals hier, geen doorslaggevende rol te spelen in de beoordeling van de aansprakelijkheid van aannemers.

(BR 1991 p. 526, BR 1993 p. 1002)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels