nieuws

Twee Haagse turnkey garages

bouwbreed

In het kader van de toenemende bereidheid van de overheid om zijn taken te privatiseren worden door haar vaker dan voorheen zogenaamde turnkey-contracten gesloten. Dergelijke overeenkomsten worden niet in ons burgerlijk wetboek genoemd; het zijn dan ook overeenkomsten met zowel het karakter van een koopovereenkomst als van een overeenkomst tot aanneming van werk en meestal ook nog met die tot het verrichten van enkele diensten.

Maar het belangrijkste element van zo’n turnkey-contract wordt gevormd door het feit, dat de opdrachtnemer zich verbindt om een werk tot stand te brengen, dat hij zelf ontwerpt overeenkomstig te eisen van de opdrachtgever en om dat werk geheel gereed op te leveren tegen de overeengekomen prijs.

Met dat bijzondere karakter verdraagt zich niet een ingrijpende bemoeienis met de uitvoering van het werk door de opdrachtgever. Doet hij dat wel, dan gedraagt hij zich niet als een turnkey-opdrachtgever en dat heeft verregaande consequenties voor de verantwoordelijkheid f. zowel voor het ontwerp als voor de uitvoering ervan.

Sinds maart van dit jaar weet de gemeente Den Haag, dat de kennelijk onbedwingbare ambtelijke neiging tot het zich bemoeien met zaken waar men geen bemoeienis (meer) mee mag hebben tot aanzienlijke financiele consequenties leidt.

Wat heeft zich in onze residentie in de jaren 1985 en volgende afgespeeld op dit terrein? Om het geweldige tekort aan parkeerfaciliteiten te verminderen werd in een turnkey-contract in de bouw van twee ondergrondse garages voorzien. Onder het bekende Malieveld en onder het, in de al even befaamde Schildersbuurt gelegen, van der Venneplantsoen zouden in totaal 818 parkeerplaatsen komen.

Daartoe werd met een aannemingsbedrijf een overeenkomst gesloten, waarin partijen zonder twijfel de kenmerken van een turnkey-contract wilden opnemen. Voor de garage onder het van der Venneplantsoen werd door de gemeente een schetsontwerp gemaakt; de twee woningwetwoningen er bovenop, die gecombineerd moesten worden met een voetgangerstoegang en een personenlift naar de garage en met een fietsenstalling en kantoorruimte, moest door Gemeentewerken nog een programma van eisen worden opgesteld. Voor het ontwerp diende de aannemer een door de gemeente met naam en toenaam genoemde architect in te schakelen. Voor de Malieveldgarage gold zelfs dat de aannemer die niet alleen moest bouwen maar daarna ook als eigenaar diende te exploiteren.

Vanaf het begin ging er iets fout bij de gemeente: het programma van eisen voor de garage annex woningen in de Schildersbuurt werd nooit gemaakt. Meer dan een schetsontwerp van de door de gemeente aangewezen architect kwam er niet. De bouwer van de garages voldeed wel aan zijn verplichting om deelgaranties te verstrekken. Die werden zelfs eind 1988 overlapt door een totaal-garantie.

Daarop beriep Den Haag zich dan ook toen schade optrad, niet alleen door een vertraagde oplevering, maar ook door geconstateerde gebreken ten gevolge van ontwerp- en uitvoeringsfouten. Daarbij kwam dan nog de nodige schade door vandalisme, die nu eenmaal altijd schijnt te moeten optreden als gebouwen langere tijd leegstaan.

Omdat partijen het niet eens konden worden over de vraag voor wiens rekening die schade diende te komen, hield de gemeente een bedrag van 40000 gulden op haar betalingen aan de aannemer in. Die liet in 1991 (drie jaar na de oplevering!) door een ingenieursbureau en een andere aannemer de nodige herstelwerkzaamheden uitwerken, welke door die andere aannemer in 1992 werden uitgevoerd.

Toen was het tijd om een oplossing te vinden voor de nog steeds openstaande financiele kwestie. Er was geen enkele algemene voorwaarde van toepassing verklaard in de turnkey-overeenkomst, dus ook niet de U.A.V. waarin voor bouwgeschillen als dit de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland bevoegd wordt verklaard. Partijen gaven er echter de voorkeur aan hun kwestie niet aan de gewone rechter voor te leggen. Zij kwamen overeen hun geschil voor te leggen aan een bindend adviseur, die voor beide partijen aanvaardbaar was. Dat werd Mr.Ir.Kokje.

De gemeente begon f. 167000 te eisen, maar vermeerderde dat later tot het ronde bedrag van vier ton. Hoewel de aannemer bezwaar had tegen die vermeerdering van de eis besliste de bindend adviseur, deels op praktische gronden, dat hij over het hele bedrag zou adviseren. Anders zou de gemeente over het verschil tussen de twee bedragen gewoon weer een nieuwe procedure aanhangig ke maken. En daarmee was niemand gebaat.

Kokje’s directe conclusie over deze zaak was, dat partijen wel ‘beoogd’ hadden turnkey te bouwen, maar zich daar in de praktijk niet aan hadden gehouden. In de eerste plaats hadden de in opdracht van en voor rekening en risico van de aannemer werkende architecten nauwelijks directie gevoerd. Dat had in feite de gemeente gedaan, die zich intensief en gedetailleerd met de uitvoering had bemoeid en zelfs aanwijzingen aan de bouwer had gegeven.

De gemeente had zich bepaald niet beperkt tot de rol, die een turnkey-opdrachtgever toekomt. Had zij dat wel gedaan dan zou de turnkey-opdrachtnemer zonder twijfel aansprakelijk zijn geweest voor de gebreken als gevolg van ontwerp- en uitvoeringsfouten. Door zich zo met de bouw te bemoeien als Den Haag had gedaan, was de gemeente in vergaande mate medeverantwoordelijk geworden f. zowel voor het ontwerp als voor de uitvoering. Wat dat betekent voor het oordeel over de schadevordering van vier ton f. in het licht van de door de aannemer verstrekte garantiesf. zullen we de volgende week bezien.

Daaraan hopen we dan meteen de vraag te koppelen hoe het toch komt, dat zelfs grote gemeenten met zoveel deskundigheid in huis, tot zulke kardinale fouten op het gebied van het bouwrecht ke komen.

(BR 1994 p. 530)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels