nieuws

Wilhelminahof mag beslist niet Hof van Zuid heten

bouwbreed

De ontwikkeling van de Kop van Zuid in Rotterdam krijgt vorm. De Kop is een sleutelpo en heeft deze status gekregen in het kader van Vinex. Op de voormalige oude haventerreinen is men begonnen met de bouw van onder andere appartementen. Afgelopen woensdag sloeg minister-president Ruud Lubbers de eerste paal voor de Wilhelminahof dat grotendeels wordt gehuurd door de Rijksgebouwendienst. Een reconstructie van het ontstaan van dit complex dat beslist geen Hof van Zuid mag heten.

Het is koud, steenkoud. Een gure oostenwind maakt een bezoek aan de Kop van Zuid tot een bezoeking. Met moeite fiets ik, met mijn dochtertje Robin achterop, onder het Poortgebouw, de toegang tot het Nieuwe Rotterdam-Zuid door. In alle gemoedsrust vraag ik me af waarom er zoveel commotie is om zo’n stuk niks. Bussen, trams, bill boards en folders schreeuwen de inwoners van de Maasstad naar deze uithoek. Het enige waar een teken van leven valt te bekennen is Hotel New York, het ontmoetingspunt van tout Rotterdam.

Robin klaagt over de koude en kan nauwelijks belangstelling opbrengen voor deze intense leegte. Ik zie in mijn ooghoek een grafkruis. ‘Hier viel op 6-2-1945 L. Eland Hoofd Brandwacht’. De zerk en de bevroren plantjes zullen krap vijftig jaar later plaatsmaken voor de op- en afrit van de Willemsbrug.

a de erbarmelijke fietstocht komen we in het afgeladen Hotel New York weer bij. Robin is alleen nog maar tot rust te brengen met een warme kop thee. Ik neem er een appelpunt bij. Rozig denk ik aan de Wilhelminahof. Even voordat we langs het witte kruis van L. Eland fietsten, staan zes heistellingen. Over twee jaar staat hier een gigantisch kantoor voor de Rijksgebouwendienst (RGD). Robin en de meeste mensen in het restaurant hebben geen weet van het krachtenspel achter dit grootste utiliteitsbouwpo van dit jaar. Twee partijen ke al moeilijk samenwerken, laat staan twee poontwikkelaars, een gemeente Rotterdam met tientallen diensten, Rijksgebouwendiensten (RGD), (inter)nationale adviseurs en velen architecten.

Rijkshuisvester

Ver weg van water, kou en zijn Feyenoord heeft Frans Evers, directeur generaal RGD, zijn kantoor. Vanuit het ministerie van VROM lopen (onzichtbare) lijnen naar Rotterdam en Lage Vuursche/Hoevelaken. In de eerste genoemde plaats huurt de RGD 77000 vierkante meter kantoorruimte in de twee andere plaatsen hebben respectievelijk Burginvest Properties en Bouwfonds, de twee poontwikkelaars, hun hoofdkantoren.

De opdracht aan de markt was even simpel als complex. “De gebouwen van de Belastingdienst, Douane en de rechtbank waren verouderd. We zijn al tientallen jaren op zoek naar een goede huisvesting. Realiseer een modern complex en hier zijn onze randvoorwaarden.”

De vraag aan de markt werd gesteld in het tijdsgewricht dat de RGD zich aan het omvormen was naar een marktgerichte organisatie – op 1 januari 1995 moet het een Agentschap zijn voor de Rijkshuisvesting -, en op het moment dat onder druk van de publieke opinie JR 120 moest beginnen. Dit te behelst een investering van f. 1,2 miljard in bijna tweehonderd projecten voor het ministerie van Justitie, rechterlijke macht en het gevangeniswezen.

Als reflectie van dit beleid sluit de RGD sinds 1984 (financial) leasecontracten af. Het verschil met negen jaar geleden is dat men nu nog alleen maar huurt. Daarnaast gaat men meer dan voorheen relaties aan met poontwikkelaars. De achtergrond is dat de RGD ten eerste niet over voldoende middelen beschikt om a fonds perdu investeringen te plegen. De honderden miljoenen voor het RGD-deel van de Wilhelminahof komt voor 75 procent van de Maatschappij voor Bedrijfsobjecten (MBO), ontwikkeldochter van ING de rest komt van Bouwfonds Nederlandse Gemeenten NV. Ten tweede is de RGD huisvester voor het Rijk. Het ontwikkelen van poen kun je beter aan de markt overlaten.

Evers: “Onze taak is een huisvestingsvraag vertalen, zodat je die aan de markt kunt stellen. In Rotterdam hebben we de wensen van de rechtelijke macht en Belastingdienst opgenomen. De gegevens zijn door ons omgezet naar een programma van eisen.”

Voor de Wilhelminahof ging de RGD verder dan het stellen van (technische) eisen. ‘Met de oplossing van een eigen huisvestingsvraagstuk beoogt de RGD tevens een stedebouwkundige impuls te geven, waar vanuit de markt risico’s moeten worden genomen’, staat in de RGD-folder Rijkshuisvesting en de markt. Evers: “We stimuleren de architectuur en de bebouwde omgeving. De nu nog kale en winderige terreinen moeten er na bebouwing gewoon fantastisch uitzien. Door onze bijdrage wordt het gebied beter.”

Wat was er eerder de poontwikkelaar of het plan? Ver weg van de Maasstad in de bossen van de provincie Utrecht trachten Anne Brouwer, directeur/eigenaar van Burginvest en Berend Boks, algemeen directeur Bouwfonds Vastgoedontwikkeling, daar een antwoord op te geven. “Er valt geen antwoord te geven op deze vraag. Op een gegeven moment kwamen alle partijen met elkaar in aanraking en daar was het plan. De gemeente was sinds 1986 bezig de Kop van Zuid te entameren, Burginvest was als projectontwikkelaar al bezig voor Justitie (gevangenis in Lelystad/evo) en de RGD zocht een goede plek voor haar klanten. Najaar van 1986 krijgen de plannen vorm en tien jaar later staat niet alleen de Wilhelminahof, maar ligt er een brug, zijn er huizen gebouwd en is het metrostation Wilhelminaplein een feit. In ruimtelijke ordeningsbegrippen is dat ongelooflijk snel.”

De voordracht en het verhaal van Brouwer waren goed en medio 1988 ligt er een convenant tussen de RGD en Burginvest. Echter het po is dermate duur dat wordt besloten het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten als tweede risicodrager bij het po te betrekken.

Vanwege de hoge stedebouwkundige eisen werd van de ontwikkelaars het uiterste geeist. Uit binnen- en buitenland werden adviseurs gehaald. Vooral de aanwezigheid van de Amerikaanse waterfront ontwikkelaar, Jim W. Rouse, en de Amerikaanse alleskunners van Hellmuth Obata & Kassabaum (HOK) moet behoorlijk in de papieren zijn gelopen. De totale kosten liggen, nog voordat er werd begonnen met de bouw, volgens kenners tussen de f. 5 en f. 10 miljoen. Berend Boks spreekt tegen dat er verlies is geleden. Een artikel in Binnenlands Bestuur van 11 februari doet vermoeden dat dit po voor Bouwfonds Nederlandse Gemeenten desastreus is verlopen. De beide ontwikkelaars houden een aantrekkelijke winst over aan de Wilhelminahof.

De toenmalige directeur van de dienst Stedebouw+Volkshuisvesting, Riek Bakker, en de toenmalige directeur van het Onwikkelingsbedrijf en nu directeur MBO, Jan Doets, wilden de Wilhelminapier omvormen tot ‘Manhattan aan de Maas’. In 1987 ontwierp Teun Koolhaas het stedebouwkundige raamwerk; Masterplan Kop van Zuid. Het zogenaamde Quality Team, met vaklui uit ondermeer Nederland, Barcelona en Berlijn, toetste alle poen aan het uitgangspunt van Koolhaas zijn plan. Voordat het ontwerp voor de Wilhelminahof van de architecten Cees Dam en Rob Ligtvoet (Kraaijvanger what Urbis) kon worden gerealiseerd moest men een examen voor het Q-team afleggen.

“We zijn geslaagd, maar het was zwaar”, zucht Brouwer en gaat onmiddellijk enthousiast weer verder. “Wat ons heeft geholpen waren de meer dan vijftien pressure-cookerbijeenkomsten in de 1991/1993. Alle betrokkenen sloten zich op in een hotel en moesten eruit zien te komen. Het was voor het eerst in Nederland dat zo een po tot stand is gekomen.” De resultaten van de bijeenkomsten werden gebundeld in glimmende boeken met als titel ‘Hof van Zuid’. Deze naam is voor dit prestigieuze po inmiddels verlaten. Tussen de twee delen van Rotterdam ligt niet alleen een rivier. Er gaapt ook een culturele kloof. Brouwer: “We wilden de verschillen niet accentueren met deze naam. Eigenlijk had ik het po liever Wereldhaven Centrum genoemd.”

Het poteam

Vanuit de dertiende verdieping van Europoint houdt het poteam Kop van Zuid de ontwikkelingen goed in de gaten. Een zaal vol tekenaars en ontwerpers etc. velt meedogenloos een oordeel als een ontwikkelaar een fout maakt. Daarnaast zorgt de poorganisatie voor een snelle besluitvorming. Het feit dat de politiek verantwoordelijke wethouder van het po niet aan het zwabberen is geslagen is grotendeels te danken aan de voorbereiding van het poteam.

Het team is een stuk bescheidener in zijn profilering. Men denkt dat ook een goede campagne naar de Rotterdammers voor het juiste draagvlak heeft gezorgd. “Een combinatie van goede politieke dekking, snelle besluitvorming en een breed draagvlak geeft vertrouwen bij investeerders”, aldus een medewerker.

Evers constateert dat wethouder Joop Linthorst zijn maximale macht heeft gebruikt om de Kop van Zuid in sneltreinvaart tot ontwikkeling te brengen. “Er zijn genoeg wethouders die in zo’n zaak geen ruggegraat hebben.”

IJ-oevers

De gesprekken tussen alle betrokkenen verliepen soms bikkelhard. Maar het heeft er geen moment naar uitgezien dat het po net als de IJ-oevers roemloos zou vastlopen. Overigens willen alle betrokkenen on the record niets over het debacle in Amsterdam kwijt. Maar off the record laten ze niets van de bestuurscultuur van de hoofdstad heel. Net als in Rotterdam wilde de RGD ook het IJ-oeverpo gebruiken voor het plaatsen van een rechtbank. “Schandalig hoe de politiek dit po heeft verkwanseld”, meent een van de betrokkenen.

Een zware eis van de poontwikkelaars en de beleggers was de ontwikkeling van de infrastructuur. De ontwikkeling van de Docklands in Londen is duidelijk naar achteren geworpen, omdat nu pas wordt begonnen met de aanleg van een goede metro-verbinding met de City. In 1989 sloot Rotterdam daarom een convenant met het Rijk over de nieuwe infrastructuur voor de Kop van Zuid. Honderden miljoenen guldens kwamen beschikbaar voor bruggen, wegen en een goede openbaar vervoersvoorziening. Als op 1 mei 1996 Wilhelminahof wordt opgeleverd moet ook het metrostation door het Rotterdamse vervoersbedrijf, de RET, in gebruik worden genomen.

Tussen de poontwikkelaars en de RGD is verder intensief onderhandeld over de prijs per vierkante meter. Het uitgangspunt voor de RGD is een zo laag mogelijke huur zien te bedingen en de andere partij wil een zo hoog mogelijk rendement op de belegging behalen.

Vaders en moeders

Succes kent vele vaders en moeders, maar ook criticasters. Alhoewel deze laatste categorie bij de Kop van Zuid met een loep moeten worden opgespoord. In het centrum van de Maasstad kijkt George van Gent, directeur DTZ Zadelhoff Rotterdam, tegen de eerste generatie van de Weena-hoogbouw. Als prominent VVD-er heeft hij nooit zijn mening over dit soort grote ontwikkelingen onder stoelen of banken geschoven. Hij heeft moeite met al die geconcentreerde aandacht, alsof Rotterdam uitsluitend bestaat uit de Kop van Zuid.

“Mijn probleem zit niet in het aantal vierkante meters wat op de markt komt. Als je het nu bekijkt, is dat te veel, maar over vijf jaar kan de markt er geheel anders uitzien. Ik constateer dat de guldens worden ingezet op Zuid, terwijl andere gebieden in Rotterdam ook tot ontwikkeling gebracht moeten worden. Op dit moment wil bijvoorbeeld het Havenbedrijf een kantoor gaan realiseren naast de Wilhelminahof. Maar wat is er op tegen om dit gemeentelijk bedrijf te gebruiken om een andere locatie tot ontwikkeling te brengen. De vele investeringen in de Kop van Zuid gaan ten koste van de ontwikkeling van het centrum.”

De mensen binnen het poteam onderschrijven het standpunt van Van Gent niet. Evers: “Gevaar van succes moet door de gemeente wel worden onderkend. Als RGD eisen wij dat binnen een termijn van enkele jaren geen poen tot stand mogen komen die de ontwikkeling van de Kop van Zuid ke bemoeilijken. In de plannen voor Noordrand I, II en III mogen geen poen van hoog niveau komen.”

Aannemers

De belangrijkste succesfactoren voor slagen van de Wilhelminahof zijn dat men respect had voor elkaar, openstond en dat men op basis van gelijkwaardigheid de onderhandelingen is ingestapt. Status was taboe. “Binnen een uur waren we met de RGD uit de architectenkeuze”, geeft Brouwer aan als voorbeeld van deze voorbeeldige samenwerking.

Opvallend is dat bij een dergelijke samenwerking de bouwnijverheid hekkesluiter is. Het enige dat bij de betrokkenen vaststond was dat een echte Rotterdamse combinatie het po mocht bouwen. Ongeveer een maand voor de feestelijke happening werd door de aanbesteders (Ontwikkelingscombinatie Bouwfonds-Burinvest/Wilhelminahof Vof) een deel van het aannemingscontract met Dura/Van Eesteren getekend. Van Eesteren is voor Burginvest geen onbekende, omdat deze u-bouwer van TBI Holdings de gevangenis in Lelystad bouwt.

Volgens Brouwer en Boks zijn de onderhandelingen eerlijk verlopen.

“We hebben nog nooit een aanbesteding gedaan. Ik geloof er niet in omdat deze alleen prijsgericht zijn. Op deze manier van werken geef je de combinatie meer ruimte, dan een compleet dichtgetimmerd contract.” Je moet wel meer dan twee jaar onder een deken slapen. Ook hier gaat het er weer om vertrouwen in elkaar te hebben. Dat is toch het sleutelwoord van dit po.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels