nieuws

Er wordt nauwelijks nog verdiend aan kantoorbouw U-bouwers gaan een zwaar jaar tegemoet

bouwbreed

De aannemerij zal dit jaar nog minder verdienen aan het neerzetten van kantoren. Vanwege het weinige aanbod van nieuwbouw is de concurrentie inmiddels moordend in deze bouwsector. Daarnaast liggen de kostprijzen over het algemeen.

Het effect is dat de winstmarges onder druk komen te staan. Er zijn op dit moment al gerenommeerde bouwconcerns die zonder winst intekenen op een kantorenpo.

“Alleen met slimheid en door nog efficienter te gaan bouwen zullen aannemers het redden”, meent ir. Cees de Jong, hoofd onderzoek van DTZ Zadelhoff. Het makelaarskantoor presenteerde vrijdag de jaarlijkse studie over het commercieel vastgoed in Nederland ‘Visie achter de feiten 1993’.

“We voorzien geen snelle toename van de produktie ook al ligt er voor 4,5 miljoen m2 kantoor- en bedrijfshuisvestigingsplannen op de tekentafels. Een slimme aanpak is bijvoorbeeld dat aannemers zelf tot financiering overgaan. Het aanvangsrendement ligt op dit moment tussen de 7 en 12 procent. De rentevoet schommelt tussen de 5 en 6 procent. Het verschil levert een positieve kasstroom op voor de aannemer. Het risico is wel dat het po niet wordt verkocht of verhuurd. Tevens wordt een beslag gelegd op het eigen vermogen. Maar over het algemeen zullen aannemers een moeilijk jaar krijgen.”

Herstellen

De leegstand is een belangrijke veroorzaker van problemen voor aannemers. Volgens DTZ Zadelhoff stond er in 1993 ongeveer 2,7 miljoen m2 leeg “en dat is nog nooit zo hoog geweest”.

Een positieve ontwikkeling is dat de opname door activiteiten van de (rijks) overheid erg hoog was, namelijk 1,4 miljoen m2. “Van het aantal transacties van vorig jaar kwam 40 procent van de overheid. Als overheid uit de cijfers wordt weggelaten dan is de opname iets teruggelopen”, aldus De Jong. “Maar de situatie is lang niet zo slecht als in 1983. In dat jaar was de verhouding tussen opname en leegstand 1:5. Over 1993 is de verhouding 1:2. In onze optiek heeft de markt daardoor een grotere kans om te herstellen.”

Vinex

Opvallend aan de DTZ-cijfers is dat de vraag naar locaties langs wegen niet terugloopt. Sinds eind 1991 ligt 10 procent van de opname-vraag aan snelwegen. Het percentage gaat ondanks alle overheidsmaatregelen niet naar beneden. De Jong vindt het echter nog te vroeg om te constateren dat het Vinex-beleid heeft gefaald. “Bedrijven laten zich niet zo makkelijk dwingen. De bereikbaarheid blijft van groot belang. Overigens in steden waarvan het centrum makkelijk te bereiken is, zoals Rotterdam komen van de overheidsplannen veel meer terecht.”

Overigens is de gemeente Nieuwegein voor het niet naleven van de Vinex-regels fors gestraft. De overheid gaf geen toestemming voor de ontwikkeling van een kantorenlocatie omdat deze aan een snelweg lag. “Het ging hier om 150 000 m2 kantoorruimte”, aldus De Jong. “We constateren dat bestemmingsplannen worden ingetrokken, omdat de overheid toch geen toestemming geeft voor kantorenbouw.”

De overheid gaat ook steeds meer vertellen over de inrichting van bedrijvencomplexen. In veel gemeenten is het verboden om een plaatstalen loods neer te zetten. “Steeds vaker wordt de eis gesteld dat een loods uit duurzame produkten wordt opgebouwd en schrijft de gemeente kleur en vorm voor”, gaat Cees de Jong verder. “Op deze wijze loopt de economische waarde minder snel terug. Het is niet voor niets dat beleggers zo weinig belangstelling hebben voor bedrijfsruimten, ook al ligt het bruto-aanvangsrendement zo hoog (10 procent).”

Beleggers

Een goede ontwikkeling is dat beleggers weer het onroerend goed (OG) hebben ontdekt. Als gevolg van de lage rente, de sterke gulden, de lage inflatie en het hoge aanvangsrendement nemen binnen- en buitenlandse beleggers weer meer OG in hun portefeuille. Uit de DTZ Zadelhoff-studie valt op te maken dat vooral vastgoed- en pensioenfondsen na de tweede helft van dit jaar meer zijn gaan investeren in commercieel vastgoed. Door onbekende oorzaak blijven de verzekeringsmaatschappijen achter. De Jong: “Vorig jaar is f. 2,2 miljard (f. 1,8 miljard in 1992) geinvesteerd in vastgoed. In dit bedrag is de mega-overeenkomst van de Rijksgebouwendienst, groot f. 1 miljard, niet meegenomen. Het herstel van de beleggingen kwam pas in het tweede gedeelte van het jaar. De eerste zes maanden stonden stil.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels