nieuws

Peperklip in twaalf jaar afgetakeld

bouwbreed Premium

De Peperklip in de Kop van Zuid te Rotterdam, ondergaat, onder andere vanwege grof vandalisme, een ingrijpende renovatie. Deze ruim f. 8 miljoen kostende operatie, van het grootse complex uit een stuk, geschiedt nauwelijks twaalf jaar nadat het gebouw is opgeleverd.

In het po van 549 woningen in de vorm van een paperclip van architect Carel Weeber, zaten de problemen, zowel bouwtechnisch als door de samenstelling van de bewoners, al van het begin af aan ingebouwd”, aldus drs.G.J.M. Houben Hoofd Beheer van de Afrikaanderwijk/Kop van Zuid van de Rotterdamse Woningcorporatie STZ.

De Peperklip heeft een aantal kenmerken van de woningbouw uit het begin van de jaren tachtig. De drie- en vier kamerwoningen zijn gebouwd in de vorm van portieketagewoningen in vier lagen. De grote vier- en vijf kamer-maisonnettewoningen zijn gebouwd in de drie hoge rondvormige gebouwen Vuurplaatkop, Pincoffskop en Draaischijfskop.

De Peperklip is per januari dit jaar overgegaan van het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotterdam (GWR) in handen van de vermelde STZ. Vanwege de verregaande verloedering van het complex door vandalisme, is onder strikte voorwaarden en afspraken tussen deze beide organisaties besloten tot een ingrijpende vernieuwing en renovatie van de Peperklip. De kosten worden gedragen door de drie organisaties STZ, de GWR en de SVW (Stichting Volkswoningen). Er is een vierjarig intensief overleg aan vooraf gegaan.

enmerkend voor de Peperklip is onder andere dat er in het complex veel grote kamerwoningen in zijn ondergebracht, waaronder een fors percentage vijfkamerwoningen. Vergeleken met het Rotterdamse gemiddelde van 9%, bevat het complex 27% vijfkamerwoningen, die zijn gesitueerd in de hoogbouw van het complex.

Het lijkt alsof de Peperklip aan een streng uit een huizenmontagemachine is geperst. En vervolgens in een paar bochten, zij het met de drie torens als uitschieter, is gelegd, om het complex een beetje aardig in het terrein te laten passen. “Wel dit terrein is helemaal niet zo aardig”, aldus Houben. De Peperklip ligt ingeklemd tussen het havengebied, het spoor en het industrieterrein. Verder is er nauwelijks of niet sprake geweest van een bewonersbeleid.

Alles wat maar moeilijk bleek te huisvesten werd gedwongen zich in de Peperklip te vestigen. Het is dan ook niet te verwonderen, dat het complex een zeer hoog percentage buitenlanders kent. Bij de toewijzing van de toch veelal ruime woningen, heeft de snelle verhuur van lege woningen geprevaleerd boven de zorgvuldigheid van het plaatsen van bewoners.

Vanaf het begin had de Peperklip een slechte naam. De bewoners hadden al onmiddellijk klachten over de geisoleerde ligging van het gebouw. Het is duidelijk dat alleen de sociaal zwakkeren in de Peperklip werden geplaatst. Momenteel is het aantal allochtonen en oorspronkelijk uit Suriname of van de Antillen afkomstige bewoners in het complex 88%. Voor Rotterdam geldt als geheel 20%. Er wonen onder anderen mensen uit Pakistan, Polen, Joegoslaven in De Peperklip en het complex geeft momenteel al onderdak aan vijftien vluchtelinggezinnen. De zwaksten in dit bonte gezelschap vervallen tot dronkenschap of drugsgebruik en het daaruit voortvloeiende vandalisme. Toch vinden veel bewoners het prettig wonen in de Peperklip.

Daar komt vervolgens bij”, zo zei Houben, “dat het ontwerp van Carel Weeber van de Peperklip zodanig is, dat het uitnodigt tot vandalisme”. Dat geldt dan voornamelijk de acht tochtige onderdoorgangen en de dubbele metalen bergingen die in het binnenterrein tussen de beide woonstroken van zo’n 130 meter lengte staan. Bovendien werd het zicht belemmerd door enorme ligusterhagen, die elk vandalistisch gedrag in de doorloop tussen de bergingen keurig maskeerden.

“Kortom er moest derhalve veel worden gedaan om het uitnodigend karakter voor vandalisme in het complex te beperken”, aldus Houben. “Een even simpel als doeltreffend begin was al het snoeien van de ligusterhagen tot een maximum hoogte van 1,20 meter. Dit werd aanvaard door de bewoners als een noodzakelijke maatregel voor hun eigen veiligheid. Er zijn nauwelijks protesten geweest. Het hele complex wordt grondig aangepakt, zo zei hij.”

H.P. Prop poleider van het bedrijf Breijer Ventilatietechniek te Rotterdam, dat een fors aandeel in de werkzaamheden heeft, legt enige technische punten van aanpak uit. In de drie hoge flatgebouwen van de Peperklip, respectievelijk de Vuurplaatkop, de Pincoffskop en de Draaischijfkop worden de 150 stuks vijfkamerwoningen teruggebracht tot vierkamerwoningen. De stalen tuinloodsen of 178 dubbele bergingen vervangen door 68 houten bergingen. De stalen bergingen waren voorzien van een ingang aan de woningzijde en een ingang aan de doorloop. Dat nodigde derhalve uit tot inbraak, berovingen, vandalisme en lawaai. Enkele knallen tegen zo’n loods kaatsten tussen de woningen over de volle 130 meter lengte luid op. Door deze ingreep van het veranderen en verminderen van de bergingen en het voornoemde snoeien van de ligusterhagen wordt de overzichtelijkheid en daarmee de veiligheid van het binnenterrein aanzienlijk vergroot.

De dertig stuks betonnen gevel elementen in de drie kopflatgebouwen worden gesloopt. “Dat is een hele ingreep”, aldus Prop, “omdat de grootsten daaronder ongeveer elf ton per stuk wegen. Bovendien zorgt de toogvorm voor de nodige spanningen in de elementen en de constructie bij het eruit nemen. Zes stuks worden na renovatie van de binnenruimte weer herplaatst. De overige 24 worden vanwege het gewicht doormidden gezaagd. De delen worden in stalen frames gezet om ze vervolgens te ke lichten. In de plaats van de betonelementen worden in de vrijkomende ruimten bedrijfsruimten gevestigd en ateliers.”

De acht tochtende onderdoorgangen of poorten, die in het complex voorkomen worden dichtgezet met bergingen, die toegankelijk zijn via drie lage poorten. Bij de hoofdentrees van de hoogbouw zijn vijf hoge poorten voorzien. De bergingstraveeen die gehandhaafd blijven worden opnieuw ingedeeld, waarbij het bergingsoppervlak voor alle etagewoningen wordt teruggebracht van 6m2 tot 3,5m2. Hiervoor is ontheffing nodig van het Bouwbesluit.

Er komen voorts zes stuk nieuwe hoofdentrees voor de hoogbouw, ter plaatse van de dichtgezette hoge poorten met een luifel in de gevel. Deze hoofdentrees zijn afsluitbaar. De afwerking van de trappehuizen wordt netter gemaakt door het bezetten van de wanden met fraaie kleurige tegels tot manshoogte. De liften worden verder vernieuwd, de snelheid ervan iets verhoogd en de liftdeuren worden vernieuwd. De dichte deuren worden vervangen door schuifdeuren met gewapend glas. Het hang- en sluitwerk van alle gemeenschappelijk gebruikte deuren wordt vervangen door speciaal hang- en sluitwerk, dat volstrekt bestand is tegen vandalisme.

et gehele complex wordt geschilderd in frisse tinten. Het betonwerk wordt schoongemaakt en ook de trappenhuizen van de vierlaagse portiekwoningen worden verfraaid.

De binnenpleinen van de zevende en negende verdieping hoge flatgebouwen de Vuurplaatkop, de Pincoffskop en de Draaischijfkop, worden voorzien van fraaie steenmozaiken met ongelijke steenhoogten in plaats van de vlakke pleinen van nu. Dit om de ‘fietshinder’ van de jeugd te beteugelen. De loggia’s van de drie en vier lagige portiekwoningen worden uniform gemaakt. 0 aldus Prop. De platte daken zijn inmiddels geheel door Consolidated Nederland BV te Schiedam vernieuwd.

ok is de hele mechanische ventilatie van het complex vernieuwd. “Alle 137 dakventilatoren zijn door ons in nauwe samenwerking met Breijer, die het heeft uitgevoerd, vernieuwd”, aldus B. Beukers van Itho BV uit Schiedam. De bestaande waren dramatisch vervuild en verroest. De nieuwe dakventilatoren van het bedrijf zijn voorzien van geluiddempingskasten net onder de eigenlijke ventilatoren. Met de ventilatoren worden de woonruimten, douche, toilet en bergingskast afgezogen. De gebruikte instortkanalen van 80mm doorsnede waren behoorlijk vervuild. Ze waren praktisch dichtgeslibt en zijn derhalve grondig gereinigd. Ze vervuilden tevens de stijgkanalen van respectievelijk 280- en 315 mm diameter. Alles is van te voren logistiek goed uitgedokterd in verband met de snelle voortgang van het werk en dergelijke, om de bewoners zo weinig mogelijk hinder van de werkzaamheden te laten ondervinden. Breijer heeft daar grote ervaring mee.

“De ventilatie moet praktisch geluidloos werken. Geluidhinder is een buitengewoon subjectief begrip”, aldus Beukers. Vandaar dat we van een absoluut minimum aan geluidshinder zijn uitgegaan. We hebben dan ook eerst een proefstrang van een verticale kolom woningen gemaakt van de totaal 137 strangen , waaruit is gebleken, dat we ver onder de norm blijven. Ligtveld Buis en Partners hebben metingen verricht, waaruit zonneklaar naar voren is gekomen, dat we onder de geluidsnorm zitten”, zo zei Beukers. De ventilatoren bieden mogelijkheden om pieken te verwerken. Daardoor ke ze bij minder ventilatiebehoefte op een lager niveau draaien. Dat maakt uiteindelijk 30-35% energiebesparing op stroomkosten mogelijk. Er zijn voorts maar liefst 1801 afzuigroosters geplaatst. De werking ervan is nauwkeurig ter plekke gemeten en ingesteld. De roosters zijn daarop gefixeerd, zodat de bewoners de ventilatie niet ke verstoren. Er dienen afspraken te worden gemaakt over het onderhoud, om de functionaliteit van het geheel op peil te houden. Daarmee is er nog lang geen einde aan de activiteiten van het ‘consortium’ gekomen.

“Ook aan het ‘sociale aspect’ wordt niet bepaald voorbij gegaan”, aldus Prop. “Veel woningen zijn vergeven van de kakkerlakken. Dat komt onder andere omdat veel kleine neringdoende een toko hebben, waaruit ze de kakkerlakeitjes meenemen naar hun woning. Deze vinden een gretige voedingsbodem in en nabij de ventilatie-voorzieningen. De schoonmaakploeg heeft dan ook hele trossen kakkerlakken uit woningen moeten verwijderen. Sommige monteurs vertikten het eenvoudig verder te werken, als niet eerst de ruimten werden ontsmet en ontdaan van kakkerlakken”, zo zei Prop.

“Om verder het vandalisme te bestrijden denkt de Rotterdamse Woningbouwvereniging STZ, een systeem van bestraffing van vandalisme in te voeren”, aldus Houben. “Het vernielen van ramen bijvoorbeeld zal gevolgen hebben voor de glaspremie, verdisconteerd in de huur. Ook andere vernielingen zullen hun weerslag vinden in de huurprijs. Verder gaat er een stringent bewonersbeleid worden gevoerd.”

inderlijke bewoners worden eenvoudig uitgezet. Dat gaat volgens Houben vrij gemakkelijk, omdat hinderlijke bewoners ook vaak de bewoners zijn met een huurachterstand. Die zijn dan gemakkelijk aan te pakken. Om vervolgens te bewerken, dat de bewoners beter met elkaar (leren) omgaan, is er naast de huismeester, die er al was, gedurende de looptijd van het po, dat tot eind 1996 duurt, een tweede huismeester aangesteld. Vooral de telefonische bereikbaarheid van de huismeesters wordt verbeterd.

Bovendien is een sociaalbeheer medewerker aangesteld, die een uur per dag en dat gedurende vier dagen spreekuur houdt in het ‘Klipkantoor’. Deze maatregelen houden verband met de campagne ‘Een Tweede jeugd voor de Peperklip’. Er wordt een werkgroep opgericht, die onder andere bestaat uit bewoners (BOF), de wijkagent en de STZ. De werkgroep scherpt de voorstellen aan van een beter beheer van het po. Het doel is om het imago van de Peperklip te verbeteren. De feitelijke vernieuwbouw zal eind volgend jaar naar verwachting gereed zijn.

RUUD OSTENDORF

Peperklip wordt zowel uit- als inwendig grondig aangepakt. Dat geldt ook voor het binnenterrein.

Sterk vervuilde bestaande dakventilatoren worden verwijderd en vervangen door moderne.

Nieuwe dakventilatoren van Itho BV door regeling energiebesparend uitgevoerd. Ze zijn door geluiddempers heel ruisarm.

Logia’s worden uniform gemaakt, respectievelijk voorzien van glaspuien.

Acht tochtige onderdoorgangen worden dichtgezet met bergingen en veranderd in entrees.

Reageer op dit artikel