nieuws

Voor Rotterdam valt met de brutering niets te winnen

bouwbreed Premium

Volkshuisvestend Rotterdam bestrijdt de visie van staatssecretaris Heerma op de bruteringsoperatie. Volgens de bewindsman zijn alle betrokken partijen gebaat bij de brutering. Dat geldt echter in geen geval voor de Havenstad.

De brutering zal voor de grote steden in het algemeen en voor Rotterdam in het bijzonder slecht uitpakken: De komende 15 jaar zal een huurverhoging van waarschijnlijk zo’n 5% nodig zijn. Hoe kan dat?

Kern van de brutering is een gemiddelde huurstijging voor alle woningen van 3,8% per jaar. In de sociale huursector is gemiddeld 60% ‘bijdragevrij’. Bij deze woningen kan worden volstaan met een huurverhoging van 3%. Bij de wel gesubsidieerde woningen is een huurstijging van 5% nodig. Door deze percentages te middelen kom je op een algemene huurstijging van 3,8%. Dat is een redelijk uitgangspunt, dat de Rotterdamse wethouder Vermeulen ertoe heeft gebracht als voorzitter van het Landelijk Platform Gemeentelijke Woningbedrijven in te stemmen met het voorstel van Heerma.

De werkelijkheid in de grote steden is echter anders. Daar krijgt 60% van het bezit nog wel subsidie. De huurverhoging van 5% moet dus worden uitgesmeerd over slechts 40% van het woningbezit, waardoor de huurmatiging gewoon niet van de grond komt.

Een groot deel van die 40% moet ook nog worden verbeterd en het is van de gekke om die woningen nu extra in huur te doen stijgen. Voor de verbetering van die woningen is namelijk vaak geen of nog maar weinig subsidie beschikbaar. De huurders moeten daar dus straks al een zeer forse huurverhoging voor betalen.

Als we ook rekening houden met de nog te verbeteren woningen tendeert de noodzakelijke huurontwikkeling naar 5%. Ook als de inflatie maar 1 of 2% zou zijn!

Spiegelbeeld

Elders in het land doet zich het spiegelbeeld voor en ke corporaties soms volstaan met huurstijgingen van 3% tot 3,5% per jaar. Dit verschil in huurstijging kan dus 10-30% per jaar bedragen en dat werkt 10-15 jaar lang cumulatief door.

Dat is een onrechtvaardige zaak. Zeker als men weet dat de huren in de gemeente Rotterdam gemiddeld niet veel lager zijn dan de rest van Nederland en als men zich realiseert dat 80% van de corporatiewoningen in Rotterdam bestaat uit meergezinswoningen (gestapelde bouw: portiek/etage) en slechts 20% eengezinswoningen, terwijl die verhouding landelijk op 30% meergezins- en 70% eengezinswoningen ligt.

Naar schatting 90% van de corporaties (vooral de kleinere buiten de grote steden) zijn voorstander van de brutering. Aanpassing van het akkoord kost de koepels hun geloofwaardigheid bij hun achterban. De Staatssecretaris kan niet bewegen, want dat kost hem geld en dat mag hij niet weggeven. Resultaat is dat partijen elkaar gevangen houden in een sub-optimaal akkoord.

Voor een betere uitkomst hoeft het geld niet de grootste bottle-neck te zijn. Allereerst wordt er meer aan rijksleningen terugbetaald dan er door het rijk aan subsidies wordt uitbetaald. Het verschil bedraagt naar schatting circa f. 5 miljard. Een deel hiervan kan het parlement gebruiken om de mogelijkheid tot huurmatiging de grote steden in overeenstemming te brengen met wat landelijk mogelijk is.

Omdat de grotere steden opvallend minder bijdrage vrije woningen hebben is extra aanvullend beleid hard nodig. Als dat niet gebeurt, zullen corporaties in de grote steden genoodzaakt zijn om forse huurverhogingen aan de huurders op te leggen. Dit leidt tot een forse huurverhogingen aan de huurders op te leggen. Dit leidt tot een forse verhoging van het beslag op het rijksbudget van het individuele huursubsidie. Dit budget wordt dan onbeheersbaar en de opvolger van staatssecretaris Heerma zit vervolgens met een politiek zeer lastig probleem. De grotere politieke partijen willen namelijk bezuinigingen op de volkshuisvesting en ‘na de brutering’ kan dat in feite alleen op huursubsidies.

Flankerend beleid

In het artikel in Cobouw van gisteren spreekt Heerma van flankerend beleid. We hebben echter geen enkele indicatie dat hij de problemen van de grote steden onderkent en welke flankerend beleid hij daar tegenover zou willen stellen. Rotterdam rekent op steun uit het parlement om de ongewenste gevolgen van het bruteringsakkoord te voorkomen door het akkoord open te breken.

John Bakkes is bestuursvoorlichter Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam.

Reageer op dit artikel