nieuws

Verkoopgolf door brutering?

bouwbreed Premium

Enige tijd geleden circuleerden geruchten als zouden de beleggers hun bezit aan huurwoningen na de brutering massaal willen verkopen. Dat gaat nu niet door, maar in kringen van corporaties begint de gedachte aan verkoop veld te winnen. Het zou het ei van Columbus zijn om hen van de DKP-molensteen te verlossen.

Staatssecretaris Heerma blijkt er niet in geslaagd te zijn om zijn voorstel tot brutering met de ROZ rond te breien, hoewel hij hen meer bood dan de corporaties. De resultaten zouden beneden het minimaal door de beleggers gewenste rendement zijn gebleven. Bouwondernemers behoeven dus niet beducht te zijn voor een aanstaande verkoopgolf uit die hoek. Uit een andere hoek echter komen geluiden, die wijzen op een potentieel belangrijk grotere verkoopgolf. Deze zal echter, als het al doorgaat, alleen complex-gewijze verlopen.

De gedachtengang die opgang begint te doen binnen de corporatiewereld is als volgt. Wie een huis heeft waarop hypotheek rust, moet bij verkoop van dat huis zijn restantschuld aflossen. Een huisjesmelker die een rijtje oude huurwoningen verkoopt, moet eveneens de daarop gesloten leningen aflossen. Dat zou net zo goed ke opgaan voor corporaties. Voor woningcomplexen die volgens de DKP-regeling op de kapitaalmarkt moesten worden gefinancierd, werden klimleningen aangetrokken. Het te bouwen complex was onderpand. De corporatie stond garant met de rest van haar vermogen, terwijl tevens een gemeentegarantie gekoppeld aan een rijksgarantie werd afgegeven. De kapitaalmarktleningen werden door beleggers afgegeven tegen de rond 1980 geldende rentepercentages van 11 of 12%, tien jaar vast, tussentijdse aflossing niet toegestaan. Als VROM na tien jaar de bijdrage niet verhoogde, stond daarmee ook voor de tweede tien jaar de rente en de klim vast.

In de beginjaren negentig heeft VROM, door de bijdrage te verhogen of zelfs te verlagen, regelmatig bezuinigingen doorgevoerd. In sommige gevallen zal de uiteindelijke schuld daardoor maar liefst 15% hoger uitkomen, maar na de brutering zal VROM daar geen last meer van hebben. Regeren is vooruitzien, nietwaar? Zo zal een complex, dat in 1981 werd gefinancierd voor in totaal ruim f. 22 miljoen, in 2002 moeten worden afgelost voor de lieve som van meer dan f. 52 miljoen. De gemeente- en rijksgaranties treden in werking als de corporatie niet kan betalen, dus failliet is. In het bruteringsakkoord is overeengekomen, dat deze herfinanciering via het Centraal Fonds kan worden geregeld. Het is niettemin toch een heel bedrag en dat zal ooit afgelost moeten worden.

Een oplossing?

De gedachtengang is als volgt. Als corporatie A een dynamisch op de kapitaalmarkt gefinancierd complex verkoopt aan corporatie B, valt het onderpand weg en moet er dus afgelost worden. Niet, dat dat eenvoudig is, maar als het lukt zijn de voordelen groot. De gemeente zal moeten meewerken, maar dat zal niet zo’n probleem zijn als bekend wordt hoeveel miljoenen guldens voordeel uit een dergelijke operatie zijn te halen. Bij het bovenbedoelde complex zou dat vandaag al meer dan f. 14 miljoen zijn omdat de restantschuld nu nog ‘maar’ f. 38 miljoen bedraagt. Daar komt nog bij, dat de rente nu lager is dan 11%, zodat herfinanciering ook op een voordeliger wijze kan plaatsvinden. Dat zal de exploitatie goed doen.

Het wordt nog mooier, als corporatie B een overeenkomstig complex bezit om aan corporatie A te ke verkopen; zij ke elkaar dan met gesloten beurzen betalen en beiden zijn geholpen. Om zijn goede klanten niet helemaal kwijt te raken, is de belegger wellicht bereid om de herfinanciering volgens de nu geldende verhoudingen te regelen. Mogelijk, dat zelfs de dreiging met aflossen hem al bereid maakt over het bestaande contract te praten. Dan hoeft de hele verkoopoperatie niet eens plaats te vinden.

Om verandering van huurcontracten overbodig te maken, ke beide corporaties na de goede afloop de complexen weer aan elkaar terug verkopen. Dan is alles weer als vanouds, alleen is er ‘marktconform ge-ontdynamiseerd’ en hebben beide corporaties ten bate van de volkshuisvesting enkele miljoenen guldens verdiend.

Het lijkt een charmante gedachte.

Reageer op dit artikel