nieuws

Corporaties na brutering geen concurrent bouwers

bouwbreed

Zoals bekend, is staatssecretaris Heerma op dit moment bezig met de bruteringsoperatie. Hij wil de nog jarenlang lopende subsidieverplichtingen van het rijk aan de corporaties en beleggers in een keer afkopen. Daarmee is een bedrag in de orde van grootte van f. 50 miljard gemoeid.

Niet bekend

Het is de bedoeling om deze subsidieschuld vervolgens te verevenen met de schuld, die de corporaties aan het rijk hebben door de nog uitstaande woningwetleningen. Het verschil tussen die verplichtingen over en weer kan dan volgens een vast tijdschema worden afgerekend en daarmee is de kous af.

Corporaties en beleggers hebben dan geen financiele banden meer met het rijk. Indien de rente laag blijft, zal ook voor de nieuwbouw geen objectsubsidie meer nodig zijn.

Voor de huursector resteert dan in hoofdzaak slechts individuele huursubsidie en voorts een handjevol eenmalige stimulerende premies en bereikbaarheidstoeslagen voor een deel van de nieuwbouwwoningen.

Niet nieuw

(Vrijwel) subsidieloos bouwen van sociale huurwoningen is niet nieuw in Nederland. In de twintiger en dertiger jaren hebben de corporaties uitstekend werk verricht zonder dat er sprake was van objectsubsidies. Hooguit kon tegen een vriendelijke rente worden geleend of werd de grond voor een schappelijke prijs verworven. Maar onder de oude Woningwet waren zij toch wel met handen en voeten gebonden aan de overheid.

Dat is vandaag de dag totaal anders. Het Besluit beheer sociale huursector (BBSH), sinds dit jaar van kracht, geeft de corporaties reeds een grote mate van bewegingsvrijheid.

De minister kan alleen nog maar ingrijpen indien de financiele continuiteit van de corporatie in gevaar zou komen of het belang van de volkshuisvesting ter plaatse in ernstige mate zou worden geschaad.

Als de brutering rond is zijn daarenboven ook nog eens de gouden koorden, die de corporaties met de rijksoverheid verbinden, doorgesneden. Zij genieten dan een maximale vrijheid.

Leiband

Zullen de corporaties hun sociale taak blijven vervullen, ook nu zij niet meer aan de leiband van de overheid behoeven te lopen? Heerma heeft daar het volste vertrouwen in, en hij krijgt vermoedelijk gelijk. De corporaties hebben wat dat betreft een goede traditie en die wordt niet zomaar overboord gezet.

De vraag is echter niet zozeer of, maar op welke wijze zij dit in de nieuwe situatie zullen gaan doen. Het is zeer wel denkbaar dat corporaties zullen claimen dat zij hun sociale opdracht in het subsidieloze tijdperk slechts ke blijven vervullen, indien zij naast de sociale huursector ook in de luxe huursector, de koopsector, en zelfs de winkel- en kan torensector aktief mogen zijn.

Het BBSH geeft hen daartoe alle ruimte. Exploitatietekorten op het sociale pakket ke op die manier worden gecompenseerd door winsten in ander onroerend goed. Naast de reeds jarenlang gangbare verschrijving van grondkosten en aanneemsommen ten bate van de sociale huurwoningen en ten laste van de overige bouw in bestemmingsplannen, zouden wij nu dan worden geconfronteerd met een nieuw fenomeen: de koppeling van exploitatielasten. Het zal duidelijk zijn dat, indien het inderdaad die kant uitgaat, de corporaties regelrechte concurrenten worden van bouwondernemers en poontwikkelaars.

Marktconform

Het subsidieloze tijdperk zou het gedrag van corporaties ook op een ander punt ke beinvloeden. Thans is het zo, dat in de subsidies een stukje vergoeding zit voor frictieleegstand; maar dat is met het afschaffen van de subsidies natuurlijk afgelopen. De corporaties worden door de overheid als het ware gedwongen, zich meer marktconform te gedragen.

Ook de veranderende vraag- en aanbodsituatie op de woningmarkt noopt hen daartoe, op straffe van leegstand. De tijd, dat het er niet toe deed wat je bouwde -het kwam toch wel vol- ligt achter ons.

Maatschappelijk bezien is dat een goede zaak. Nu zal er meer en beter moeten worden gelet op de wensen van de woonconsument. Maar corporaties zijn uiteraard, evenmin als andere verhuurders, tuk op leegstand.

En nu zij hun eigen broek hoog moeten houden is de kans groot, dat zij zich veel terughoudender gaan opstellen, alvorens zij besluiten om nieuwe woningen te laten bouwen.

Iets van die terughoudendheid is nu reeds te bespeuren. Een lichte spanning aan de vraagzijde van de huurmarkt is niet zo leuk voor de woningzoekenden, maar garandeert wel volle huurcomplexen. En een corporatiebestuurder is in de eerste plaats verantwoordelijk voor een gezonde exploitatie van zijn woningbestand.

Verkoopgolf

Zal er een verkoopgolf van huurwoningen komen, nadat de brutering zijn beslag heeft gekregen? Sommige deskundigen voorspellen dit. Zij baseren hun verwachting op het feit, dat corporaties en beleggers eerst de ‘buit’ van de contant gemaakte subsidies binnen willen hebben, alvorens tot verkoop over te gaan.

Waarschijnlijk zal het zon vaart niet lopen. Zeker: verhuurders die toch al van plan zijn om gesubsidieerde huurwoningen af te stoten, zullen wel zo slim zijn om dat nog even uit te stellen totdat de bruteringsoperatie rond is.

Maar nog steeds geldt dat veel corporaties een emotionele weerstand hebben om huurwoningen te verkopen, ook al zou hun dat aardig wat winst opleveren; winst, die zij overigens goed zouden ke gebruiken. Dat is de belangrijkste reden waarom dit zo weinig geschiedt; en dat zal wel zo blijven. Wat de beleggers betreft, die hebben allang bekeken dat zij hun woningen het beste ke afstoten wanneer die zon 20 jaar oud zijn. Ook daar verandert de brutering weinig aan. Hooguit valt daarom direkt na de brutering niet veel meer dan een verkooprimpeling te verwachten. Enig concurrerend effekt naar de bouwondernemers en projectontwikkelaars toe zal daar natuurlijk wel van uitgaan.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels