nieuws

Hongaarse vastgoedmarkt kent nog veel obstakels

bouwbreed Premium

De onroerend goed-markt in Hongarije vertoont grote overeenkomsten met die van westerse landen. Dat komt omdat daar al een natuurlijk gegroeide markt bestond, toen er nog geen sprake was van een markteconomie. Wegens de enorme behoefte vond alleen deze sector al vroegtijdig een weg om uit te breken uit de planeconomie.

Maar ondanks deze ‘geavanceerde status van de markt zijn in de onroerend goed prijzen in Boedapest niet zo hoog als bijvoorbeeld in Moskou, Sofia of Berlijn. Deze Hongaarse markt belooft nog steeds winstgevend te zijn, maar kent nog veel voetangels en klemmen.

In de afgelopen vijf jaar verrezen er in Hongarije en dan vooral in Boedapest nogal wat kantoorpanden. De markt is echter nog lang niet verzadigd.

Het loont nog steeds de moeite om kantoren te bouwen in de minder luxe categorie. De grote behoefte wekt geen verwondering. Vijf jaar geleden telde Hongarije tussen de 6000 tot 7000 grote bedrijven tegen bijna een half miljoen kleinere prive-bedrijven nu. Intussen staan de enorme gebouwen van de vroegere mammoetstaatsbedrijven leeg of te koop.

Verbouw van deze gebouwen tot ondernemingscentra zou een goede zakelijke kans bieden. Maar daarvoor ontbreekt het de Hongaarse poontwikkelaars nog aan inzicht.

Ook aan de financiele voorwaarden schort nog veel. Liever bouwt men nieuwe kantoorpanden. Dat geldt nog meer voor de buitenlandse investeerders die buiten moeilijke eigendomsproblematiek van de oude bedrijfspanden willen blijven. De vraag is namelijk wie de eigenaar is van deze bedrijven:de staat, het betreffende ministerie, het bedrijf zelf, of de topmanagers van het bedrijf. Dit is vaak volstrekt onduidelijk en dan is het moeilijk te weten met wie het de moeite waard is onderhandelingen te beginnen.

Grondprijs

De vraag naar kantoor- en hotelruimte in de stadcentra zorgt voor een grote vraag naar grond waardoor ook de grondprijzen hoog blijven. De hoogte hangt af van allerlei factoren waarbij lokatie de belangrijkste is. In het Westen beloopt de grondprijs 10 tot 15 procent van de totale investeringskosten. In de betere delen van Boedapest is dat ongeveer het dubbele:20 tot 25 procent.

De Westerse investeerder wil dat niet graag betalen, want zo krijgt hij zijn investeringskosten er niet binnen zeven of acht jaar uit; de gebruikelijke tijd in het Westen. Van de 22 districten van Budapest zijn de meest gezochte:district I. en II. (in Boeda), district V. en de Grote Boulvard aan de Pestkant.

Vergeleken met westerse maatstaven liggen deze prijzen niet echt laag. Wel is de tendens gunstig:de prijzen in forint zijn al enkele jaren stabiel,

r intussen blijft de inflatie hoog. In 1991 ging het om 28 procent, iets minder dan in 1992. De prijs in guldens loopt daardoor toch iets terug. Opvallend is dat de grondprijzen op het voor de wereldtentoonstelling EXPO96 gereserveerde terrein relatief laag zijn.

Bekend is dat in dit deel van de stad de gemeente Boedapest veel kantoorpanden en handelscentra, maar nog meer hotels met twee of drie sterren nodig heeft. Dit laatste is overigens dringend noodzakelijk voor de hele hoofdstad, onafhankelijk van EXPO96. Boedapest telt meer dan twee mil joen inwoners en ontvangt dertig miljoen toeristen per jaar.

De stad kent echter nauwelijks hotels in die klasse, maar wel enkele tientallen grote hotels.

De laatse jaren verandert dit beeld echter drastisch. Er komen steeds meer kleine particuliere pensions met zes tot acht kamers. Ook worden oude bedrijfspanden verbouwd tot hotels. Het gewenste aantal echte hotels met twee en drie sterren is evenwel nog lang niet bereikt.

Problemen

De Nederlandse investeerder moet er rekening mee houden dat er vaak nog geen gedetailleerde bestemmingsplan voor een locatie gereed ligt. Zo lang dat duurt kan men moeilijk de grond voor eigen gebruik kopen. Ook staan de verkopers niet klaar met een taxatie van de grond. Een realistische, onafhankelijke taxatie kost geld en de verkoper denkt er in het algemeen niet aan om dit bedrag van te voren te investeren en ervoor te zorgen dat het taxatierapport bij de verkoop op tafel ligt. Meermalen doen ze er zelf maar een slag naar en noemen een astronomische prijs. Ook is vaak onduidelijk of er inderdaad toestemming is te krijgen voor de bouw van het gewenste hotel of kantoorpand. In een ander geval biedt de overheid vaak grond te koop aan met de wens om er een concreet bouwpo te laten uitvoeren.

Vicieuze cirkel

Een haalbaarheidsonderzoek vooraf is vaak om financiele redenen onmogelijk. Een vicieuze cirkel dus:men kan de grond niet verkopen zonder gedetailleerd bestemmingsplan, zonder taxatie en zonder haalbaarheid van het uit te voeren po te hebben onderzocht, maar de verkoper kan de daaraan verbonden kosten pas betalen als hij de grond heeft verkocht. In principe is een oplossing wel mogelijk als beide partners zich flexibeler opstellen, hetgeen voor de Hongaren veel moeilijker is wegens hun onbekendheid met de structuur en gebrek aan ervaring. Nederlandse investeerders moeten dat van te voren beseffen en helpen zoeken naar oplossingen.

Hongarije kent nu al voldoende makelaars en advies- en ingenieursbureaus die op zoek zijn naar werk. Het zou mogelijk moeten zijn een afspraak te maken tussen hen en de verkoper -meestal de (lagere) overheid- dat zij al het werk doen voor een klein voorschot, terwijl het gehele bedrag wordt betaald na de verkoop van de grond. Maar zon voorstel moet vaak van de Westerse koper komen, omdat de Hongaarse overheid nog niet gewend is om zaken te doen met de Hongaarse prive-sector.

Onwetendheid

Een ander vaak voorkomend probleem is de onwetendheid van de Hongaarse partner wat betreft de Westerse financieringspraktijk van investeringen. In het Westen is het heel normaal dat de investeerder (poontwikkelaar) ‘slechts’

over 10 tot 15 procent van het benodigde kapitaal beschikt, terwijl de rest wordt gedekt door bankcredieten. De Hongaren zijn dan vaak geneigd de Westerse partner niet serieus te nemen omdat die zo weinig eigen kapitaal inbrengt en komen niet meer terug op het aanbod. Het is goed als de Nederlandse partner dat van te voren weet. Nederlandse investeerders moeten er voorts rekening mee houden dat ze niet ke investeren in Hongarije als ze zelf niet voor de financiering zorgen. Plaatselijk krediet verkrijgen lukt niet. Investeerders moeten optreden als poontwikkelaar en ook het latere beheer zelf regelen.

1) Dr. A. Sandor leidt in Amsterdam het Business Bureau Oosteuropa; zij schreef dit artikel in opdracht van het Exportplatform VROM.

Reageer op dit artikel