nieuws

Thuringen rekent voor woningbouw op Nederlandse financier

bouwbreed Premium

De Duitse deelstaat Thuringen komt om en nabij 100000 woningen tekort.

Nieuwbouw gaat vooralsnog gepaard met hoge kosten.

Om de huren op een aanvaardbare hoogte te houden, trekt het landsbestuur forse bedragen voor subsidies uit.

Zouden bijvoorbeeld Nederlandse woningbouwers in Thuringen aan de slag gaan dan ligt mogelijk een verlaging en in elk geval een beperking van de bouwprijzen in het verschiet. Dat zegt hoofd woningbouw W.

Schmidt van het Thuringse ministerie van Binnenlandse Zaken in Erfurt in een gesprek met deze krant.

Aanvankelijk toonden investeerders zich volgens Schmidt uitermate terughoudend. “In het geval van de woningbouw maakten de meesten zich bezorgd over de opbrengsten,”

aldus Schmidt. “Reden daarvoor lag in de onduidelijkheid over de ontwikkeling van de huren. Dat ondanks de werking van de vrije markt ook in deze sector optreedt en het feit dat een groot deel van de bevolking over voldoende inkomsten beschikt die de huur of koop van een woning mogelijk maken. Het is niet zozeer de begroting van de huurontwikkeling die problemen oplevert, maar meer de voorspelling van de loonontwikkeling en dus van het bedrag dat een huishouden aan wonen kan uitgeven. Voorts komt er nog te weinig goed ontsloten en goedkope bouwgrond voor de woningbouw vrij. In het verlengde daarvan verloopt de voorbereiding van bouw- en stedebouwkundige plannen nog steeds erg moeizaam. Dat leidt er ook weer toe dat er te weinig bouwlocaties ter beschikking komen. De vertragingen treden op bij het verlenen van vergunningen. De gemeenten constateren daarbij toenemende problemen bij de financiering van bouwplannen.”

Bouwgrond

Het landsbestuur van Thuringen wil volgens Schmidt in elk geval een deel van deze moeilijkheden oplossen door speciale maatregelen te treffen die ervoor moeten zorgen dat er voldoende bouwgrond vrij komt. “De landsoverheid geeft gemeenten een eenmalige subsidie op het bebouwingsplan, steunt financieel het in optie nemen of verwerven van grond en betaalt mee aan de ontsluiting van bouwlocaties. Wet en regel voorzien erin dat de gemeenten ongeveer 90 procent van de ontsluitingskosten in de verkoopprijs ke verwerken. Er kan zich echter een probleem voordoen wanneer mensen met behulp van kredieten zelf een woning bouwen en nu de bijkomende kosten voor de ontsluiting moeten terugbetalen of voorfinancieren.

Dit jaar komt er om die reden een landsprogramma dat de rentelast op kredieten die de gemeenten uitzetten financiert. In 1992 heeft Thuringen ruim DM90 miljoen uitgegeven aan de verwerving van bouwland.”

Investeerders tonen mede door de economische stabilisatie volgens Schmidt meer belangstelling voor de aankoop van locaties voor huur en koopwoningen. “Dat betekent dat de zorg over de uiteindelijke opbrengsten geleidelijk aan vermindert. Die verbetering blijft in de visie van de overheid echter marginaal. Als gevolg daarvan blijft de inzet van de overheid noodzakelijk. Over het geheel genomen komt Thuringen zon 100000 woningen tekort. De landsregering streeft ernaar dat er jaarlijks op basis van de programmas van Bonn ongeveer 1000 huur- en 1200 koopwoningen bijkomen. Thuringen wil zelf jaarlijks 500 huur- en 1000 koopwoningen financieren. Van overheidswege valt in deze dus niet zoveel te verwachten; het overgrote deel moet van de markt komen.”

Marktpartijen

Tot op heden tonen volgens Schmidt vrijwel uitsluitend marktpartijen uit Duitsland interesse. “Kijken we naar de herkomst van het te investeren kapitaal dan zien we evenwel een internationale belangstel ling. Een grotere buitenlandse inzet wordt meer dan op prijs gesteld, temeer omdat daarmee de stijging van de bouwprijzen beperkt blijft. Per vierkante meter belopen de stichtingskosten inmiddels zon DM3000 tot DM4000 waaruit navenante huren volgen. In de vrij gefinancierde woningbouw gaat het dan om een kale huur van .

5 tot DM20 per vierkante meter. Voor de sociale woningbouw vereist deze ontwikkeling aanzienlijke overheidsbijdragen om de bouwkosten voor een woning van om en nabij 70 vierkante meter niet hoger dan DM100000 te laten komen.

Mede door het beschikbaar stellen van deze subsidies kan de overheid minder aan de woningbouw uitgeven dan op grond van de behoefte zou moeten. De komst van vooral Nederlandse investeerders zou een ontwikkeling ten goede met zich mee ke brengen, ook al omdat de Nederlandse wijze van woningbouw beduidend lagere uitgaven vereist.”

Renovatie en onderhoud van het woningbestand verhoogt volgens Schmidt de huur per vierkante meter met pakweg DM 2. “Deze meeropbrengst dekt echter bij lange na niet de uitgaven voor de werken. Op grond van de regels kan de huur elk jaar met 11 procent toenemen, maar ook deze opbrengst komt niet overeen met de hoogte van de uitgaven. Onderzoek wees inmiddels uit dat 50 tot 60 procent van de meergezinswoningen onder forse schades lijdt. Over het geheel genomen gaat het hier om mankementen in de warmtevoorziening en in de isolatie waarbij de woningen ook met lekkende daken en optrekkend grondwater kampen. De mankementen treden vooral op bij de 320000 tot 350000 woningen die volgens de betonbouwmethode zijn gerealiseerd. De schades aan bijvoorbeeld balkonophangingen zijn dusdanig groot dat aanpak zou moeten neerkomen op het weghalen en vervangen van de balkons. Bij de stalen verbindingen tussen de drie delen van de buitenwanden treedt roestvorming op waardoor statische problemen optreden. Naar verluidt staan ongeveer 20000 wonin gen als gevolg van deze en andere mankementen leeg.”

Inkomensghettos

Ten tijde van de DDR ressorteerde de woningbouw in Thuringen volgens Schmidt onder de drie administratieve regios Suhl, Erfurt en Gera. “Bij de nieuwe indeling kwamen bij Thuringen nog delen die voorheen onder Magdeburg en Leipzig vielen. Het onderscheid in bouwkundige kwaliteit is te verwaarlozen. De problemen verschillen op grond daarvan ook niet veel. Temeer ook omdat de elementenbouw gebruik maakte van slechts vijf typen. De omvang van de problemen verschilt wel van plaats tot plaats want bijvoorbeeld in Jena vond het overgrote deel van de nieuwbouw plaats. Die nieuwbouw kende een grote sociale vermenging.

En daarmee staan we voor een ander, zo niet groter probleem.

De mensen die het ke betalen zullen deze wijken verlaten en elders gaan wonen.

Wanneer we er niet in slagen op korte termijn de woningen en de woonomgeving aan te pakken dan veranderen de nieuwbouwwijken in inkomensgettos.

Ruim 5000 woningen komen volgens Schmidt door middel van bevorderingsprogrammas in aanmerking voor privatisering waarvan er tot op heden zon 2000 daadwerkelijk in particuliere handen zijn overgegaan. “Bij elkaar telt Thuringen om en nabij 1,1 miljoen woningen waarvan er iets minder dan 1 miljoen in gebruik zijn. Van dit totaal gaan er pakweg 700000 op aan de huursector. Het ligt in de bedoeling om een aanzienlijk deel van dit bestand bijvoorbeeld aan de zittende bewoners over te doen. De landsregering verwacht in deze weinig problemen. Thuringen kende altijd al een groot aantal eigenaars want ongeveer de helft van het aantal huurwoningen valt onder particulier beheer. Ook in de tijd van de DDR kwamen er jaarlijks om en nabij 1500 eigen woningen in wat nu midden- en noord-Thuringen heet tot stand.”

Reageer op dit artikel