nieuws

Brutering pas mogelijk na verbreden waarborgfonds

bouwbreed Premium

Hoewel het in het algemeen mogelijk is om de subsidiesverplichtingen van het rijk aan corporaties weg te strepen tegen nog uitstaande rijksleningen, zal dit bij tweederde van de woningbouwverenigingen leiden tot aanzienlijke liquiditeitstekorten. Om te voorkomen dat daardoor de financiering van de sociale woningbouw in gevaar komt, moeten de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden uitgebreid.

Dit constateert de Adviesgroep Brutering van de Nationale Woningraad in een rapport over de brutering/salderingsoperatie.

Zoals bekend heeft het rijk plannen om op termijn circa f. 50 miljard aan uitstaande subsidieverplichtingen contant te maken (salderen) en dit vervolgens weg te strepen tegen eenzelfde bedrag aan leningen die corporaties aan het rijk verschuldigd zijn (bruteren).

De voordelen van zon operatie voor de rijksoverheid zijn evident. Zij wordt namelijk verlost van een uiterst onzekere kosten-post op de begroting: de subsidies die vanaf 1975 tot eind jaren tachtig zijn verstrekt in het kader van de Dynamische Kostprijs-regeling.

Deze worden algemeen beschouwd als de molensteen om de nek van het ministerie van VROM.

Hoge rente De molensteen wordt voornamelijk gevormd door woningen die in het begin van de jaren tachtig in groten getale zijn weggezet, om de gevolgen van de recessie voor de bouw te beperken.

Voor de realisatie van dergelijke woningcomplexen sloten corporaties leningen af, tegen hoge rentes (12 tot 13%), niet vervroegd aflosbaar gedurende een periode van 20 jaar.

De overheid paste in het kader van de DKP-regeling het verschil bij tussen de kosten van de lening en de opbrengst uit exploitatie. Verwacht werd dat dit verschil kleiner zou worden onder invloed van een hoger wordende inflatie en stijgende huurinkomsten.

De inflatie en de huurinkomsten ontwikkelden zich echter niet zoals verwacht. Het ministerie van VROM stelde daarop het bijpassen van het verschil jarenlang uit. De gevolgen zijn nu nog zichtbaar. Na tien jaar zijn er nog veel woningen, die een subsidie vergen van f. 100000 om kosten en opbrengsten uit exploitatie in evenwicht te houden.

Brief Op de VROM-begroting worden ieder jaar hogere bedragen ingeboekt voor de post ‘objectsubsidies DKP’. In 1993 bijna f. 4,4 miljard, in 1997 waarschijnlijk meer dan f. 4,6 miljard. In het voorjaar van 1992 kwam staatssecretaris Heerma met een brief over de Algemene Bedrijfsreserve van woningbouwverenigingen, en opperde daarbij voor het eerst de mogelijkheid van bruteren om van deze omvangrijke en onzekere kostenpost af te komen. De Tweede Kamer was enthousiast en drong in een motie zelfs aan op spoedige uitvoering van de brutering/salderingsoperatie.

Uit het rapport van de NWRadviesgroep blijkt dat de corporaties op zichzelf de mening van de politiek delen dat bruteren wenselijk is. Zij verbinden daar echter wel een aantal voorwaarden aan.

Ten eerste moet de brutering een financieel-technisch neutrale operatie zijn. Er moet voor de gehele sector op basis van dezelfde uitgangspunten en parameters worden gesaldeerd en gebruteerd. De NWR en het NCIV dienen gezamelijk met de overheid te onderhandelen over deze uitgangspunten en parameters. Het resultaat moet wettelijk worden vastgelegd.

Geen herverdeling In de tweede plaats mag de brutering niet gepaard gaan met een herverdeling van subsidies onder draagkrachtige en minder draagkrachtige woningcorporaties. Herverdeling kan volgens de adviesgroep niet aan de orde zijn, “omdat geheel voorbij wordt gegaan aan de privaatrechtelijke zelfstandigheid van de corporaties” . Daar komt bij dat de armlastige corporaties terecht ke bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.

Derde voorwaarde is dat de brutering slechts verantwoorde risicos voor de corporaties oplevert. “Dat betekent dat er sprake moet zijn van aanvaardbare en realistische aannames, zowel ten aanzien van de vastsstelling van de subsidies als ten aanzien van de af te lossen rijksleningen.”

In dit verband is het subsidieafbraakpercentage van cruciaal belang, aldus de adviesgroep. Het ministerie gaat uit van 5,5%, maar dat is veel te hoog en dus onaanvaardbaar.

“Het is volstrekt ireeel om te veronderstellen dat woningcorporaties jarenlang de prijs van het wonen ke verhogen met een percentage dat structureel boven de algemene prijsontwikkeling ligt.”

Bovendien moet er, voordat kan worden begonnen met de brutering, duidelijkheid zijn verkregen in de financiele consequenties op het niveau van de corporaties.

De adviesgroep verwacht dat op instellingsniveau “een evenwicht tussen uit te betalen subsidie en af te lossen rijkslening eerder uitzondering dan regel” zal zijn. Op basis van de huidige cijfers kan worden geconcludeerd dat circa tweederde van de corporaties te maken krijgt met aanzienlijke liquiditietstekorten.

Deze tekorten zullen moeten worden aangevuld via de kapitaalmarkt. De adviesgroep verwacht niet dat deze extra vraag zal leiden tot een verstoring van de geld- en kapitaalmarkt of tot een verhoging van de rente.

Wel moet er te allen tijde zorg voor worden gedragen dat de financiering van de sociale woningbouw zeker is gesteld.

“Vooraf moet verzekerd zijn dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de daarvoor noodzakelijke borgstellingen kan verschaffen.”

Op dit moment, constateert de adviesgroep, zijn er weliswaar plannen voor een uitbreiding van de capaciteiten van het WSW in de maak, maar is er nog geen overeenstemming tussen de departementen van VROM en Financien, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en de financiers.

Niet bekend

Een haalbaarheidsonderzoek van de ministeries van VROM en Financien zal binnenkort gereedkomen.

Reageer op dit artikel