nieuws

Zelfstandige economische eenheid? (II)

bouwbreed Premium

Het belangrijkste verschil tussen de uitspraken van de Raad van Arbitrage en die van de gewone rechter is, dat de Raad zijn vonnissen alleen hoeft te baseren op datgene wat zijn arbiters billijk vinden, terwijl de gewone rechter ook aan allerlei formele rechtsregels is gebonden.

Dat de ene rechter weleens meer gewicht kan toekennen aan de redelijkheid en billijkheid dan de ander, kwam duidelijk tot uiting in het arrest van de Hoge Raad van een jaar geleden, waarin het vonnis van de rechtbank te ‘sHertogenbosch werd vernietigd. Dat vonnis besprak ik vorige week op deze plaats en ik eindigde toen met de mededeling dat ik vandaag zou vertellen hoe verschillend twee rechterlijke instanties ke aankijken tegen de situatie die ik had beschreven.

Het Bossche vonnis hield in, dat een onder een woonhuis gebouwde bedrijfsruimte, die allang niet meer in gebruik was en die alleen via de woonruimte kon worden betreden, als een zelfstandige economische eenheid moest worden aangemerkt. Dat betekende, dat de onteigeningswaarde van die ruimte vrij besteedbaar was voor de onteigende eigenaar en dat hij de schadeloosstelling ervoor niet hoefde te besteden voor het zich verwerven van een gelijkwaardige vervangende woonruimte.

De belangrijkste overweging van de rechtbank in zijn vonnis was, dat het in dit geval redelijk te achten was, dat het kapitaal van het voormalige bedrijfsgedeelte werd belegd in de nieuwe woning. Dit betekende dus, dat over het bedrag van die vergoeding (f. 85000) geen financieringskosten hoefden te worden gemaakt.

Daartegenover stond dan weer dat de onteigende het nettorendement van dat bedrag miste, dat hij bij belegging ervan had ke maken. De rechtbank bepaalde daarom dit ook te vergoeden nadeel op billijkheidsgronden op 5 procent per jaar. Daarbij gingen zij uit van een belegging op lange termijn, rekening houdend met de aspecten van risico en liquiditeit van een dergelijke belegging. De rente voor het bij de bank bij te lenen bedrag stelde de rechtbank op bijna het dubbele percentage:9,5. Het jaarlijkse nadeel voor de bij te lenen bedragen kwam in die rechtbank-opstelling op f. 8383 en gekapitaliseerd be tekende dit het tienvoudige van dit bedrag.

Als de vergoeding voor de bedrijfsruimte echter, zoals de staat vond, voor de herinvestering in een nieuwe villa moest worden aangewend, hoefde er niet f. 128000 te worden bijgeleend, maar slechts f. 43500. Het jaarlijkse nadeel van de onteigende was in dat geval slechts f. 4133 (9,5 procent rente over dat bedrag).

Gekapitaliseerd betekende dat een verschil van f. 42500.

Op zichzelf al een voldoende verschil om cassatieberoep aan te tekenen, maar de staat had daar natuurlijk een verdergaand belang bij. Bij vergelijkbare volgende onteigeningen wilde de staat natuurlijk een uiteindelijke beslissing van de rechter hebben of zulke bedrijfsruimten nu wel of niet als een zelfstandige economische eenheid dienden te worden aangemerkt. De Hoge Raad moest daarom beslissen of het oordeel van de rechtbank, dat aan de onteigende villa met bedrijfsruimte het karakter van twee zelfstandige economische eenheden moest worden toegekend, juist was.

Daarvoor zette ons hoogste rechtscollege alle feiten nog eens op een rijtje:het onteigende betrof een op een terp gebouwde vrijstaande woning met een daarvan deel uitmakende, in de terp onder woning gesitueerde ruimte.

Naast die woning was dan nog een garage met magazijnruimte met een inhoud van 390m3 aanwezig, terwijl de bedrijfsruimte onder de woning 398m3 mat.

Maar die onderbouw was slechts van buiten bereikbaar en niet als volwaardig te beschouwen in verband met zijn toegankelijkheid, hoogte en mogelijkheden van lucht en licht. Kortom:de interesse voor die ruimte zou beperkt blijven tot toevallige liefhebbers. Alles bij elkaar genomen kon de Hoge Raad niet tot een andere coclusie komen dan dat dit voormalige bedrijfsgedeelte zich niet leende voor afzonderlijke exploitatie door iemand anders dan de eigenaar van de erboven gelegen villa.

De rechtbank had daarom ten onrechte aan dat gedeelte het karakter van een zelfstandige economische eenheid toegekend.

Anders dan de rechtbank interpreteerde de Hoge Raad dit wettelijke begrip naar zijn inhoudelijk betekenis en kende geen betekenis toe aan de vraag of het redelijk was dat de villa-eigenaar de voor zijn bedrijfsgedeelte toegekende schadeloosstelling moest gebruiken voor de bouw van een nieuwe villa. Als de wet dat zo bepaalt en het wettelijk criterium daarvoor het begrip ‘zelfstandige economische eenheid’

is, kun je niet op grond van billijkheidsoverwegingen tot een andere conclusie komen.

De Raad van Arbitrage zou dat wel ke, want die beslist volgens zijn eigen statuten “als goede mannen naar billijkheid” , tenzij partijen anders zijn overeengekomen.

(BR 1992 p. 853)

Reageer op dit artikel