blog

Duurzaamheid ook juridisch goed regelen!

bouwbreed 416

Bij het nemen van duurzaamheidsmaatregelen in de bouw wordt vaak uitsluitend gedacht aan de technische mogelijkheden. Juridisch moet natuurlijk ook alles kloppen. Technische hoogstandjes vergen in dat kader vaak extra aandacht.

Duurzaamheid ook juridisch goed regelen!

In de bouwwereld zijn begrippen als ‘circulair bouwen’ en ‘duurzaamheid’ inmiddels niet meer weg te denken. Een gevolg van afspraken die zowel op nationaal als Europees niveau zijn gemaakt om klimaatverandering tegen te gaan. Verduurzaming van de bestaande woning- en gebouwvoorraad in Nederland is hiervan een belangrijk onderdeel.

Ingenieuze toepassingen

Daarnaast moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland vanaf 1 januari 2021 ‘bijna energieneutrale gebouwen’ (BENG) zijn. En moet bij de toepassing van materialen ook rekening worden gehouden met de milieubelasting daarvan. Een gevolg van deze afspraken is dat er allerlei ingenieuze toepassingen worden bedacht om duurzaamheidsmaatregelen te nemen en bijvoorbeeld ook te integreren in het ontwerp van een gebouw.

Een mooi voorbeeld hiervan is de verwerking van zonnepanelen in geveldelen. Ondanks de voortschrijdende techniek zullen wij het als juristen moeten doen met de mogelijkheden die de goederenrechtelijke wetgeving biedt: die vindt zijn oorsprong in de tijd van Napoleon.

Eigendom

Neem het genoemde voorbeeld van de in geveldelen geïntegreerde zonnepanelen. Veelal is het zo dat de zonnepanelen worden geëxploiteerd door een andere partij dan de gebouweigenaar. Die exploitant zal aan de eigenaar/gebruikers van het pand (een deel van) de energie die wordt opgewekt door de zonnepanelen leveren. Omdat de exploitant verantwoordelijk is voor de energielevering zal hij ook grip, en daarom bij voorkeur ook de eigendom van de zonnepanelen, willen hebben. Ook de gebouweigenaar zal de eigendom van de zonnepanelen willen scheiden van zijn eigendomsrecht op het gebouw, omdat eigendom immers ook aansprakelijk- en verantwoordelijkheden met zich brengt.

Opstalrecht

In ons huidige wetssysteem zijn de mogelijkheden om de zonnepanelen juridisch ‘los te knippen’ van de rest van het gebouw echter relatief beperkt. In beginsel zou gedacht kunnen worden aan het vestigen van een opstalrecht voor de zonnepanelen. Een belangrijk voordeel van een opstalrecht voor een exploitant is dat de exploitant enig eigenaar wordt van de zonnepanelen door de vestiging van een opstalrecht.

Om een opstalrecht te kunnen vestigen voor zonnepanelen moeten deze echter gezien kunnen worden als een zelfstandig werk. De vraag is of zonnepanelen die verwerkt zijn in geveldelen gezien kunnen worden als ‘zelfstandig’ zodat een opstalrecht hiervoor gevestigd kan worden. Een concreet en eenduidig antwoord op deze vraag is nog niet gebleken uit rechtspraak. Per situatie zal dus gekeken moeten worden hoe de betreffende zonnepanelen zijn verweven in het gebouw en wat de juridische mogelijkheden zijn om de ‘knip’ te kunnen maken in de eigendom tussen de zonnepanelen en de rest van het gebouw.

Appartementsrechten

Een andere mogelijkheid de zonnepanelen te betrekken in een splitsing in appartementsrechten, waarbij een separaat appartementsrecht wordt gecreëerd voor de zonnepanelen. Ook hierbij is een aandachtspunt dat sprake moet zijn van enige zelfstandigheid van de werken waarvoor een appartementsrecht wordt gecreëerd, omdat een appartementseigenaar een exclusief gebruiksrecht krijgt van die werken.

Een tweede aandachtspunt is dat de exploitant van de zonnepanelen mede-eigenaar wordt van het gehele complex. Dit zal niet altijd wenselijk zijn voor de gebouweigenaar. Ook zal de exploitant hiermee automatisch lid worden van de vereniging van eigenaars van het gebouw. Vanuit praktisch oogpunt lijkt dit daarom een minder eenvoudige oplossing.

Illustratief

Het voorbeeld van de zonnepanelen is illustratief en geldt ook voor alle andere duurzaamheidsmaatregelen die worden getroffen waarbij een scheiding aangebracht dient te worden tussen de eigendom van het gebouw en de betreffende voorziening. Kortom, schenk niet alleen aandacht aan de technische vormgeving, maar ook aan de juridische!



Nadine Voncken is kandidaat-notaris, gespecialiseerd in vastgoed en gebiedsontwikkeling bij AKD Advocaten.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels