blog

(Schijn)zekerheid bij saneringsbeding

bouwbreed

(Schijn)zekerheid bij saneringsbeding

Regelmatig zien wij in koopovereenkomsten en leveringsakten een beding terugkomen, waarin wordt bepaald dat de saneringskosten van een bekende bodemvervuiling zullen worden gedragen door verkoper, met de toevoeging dat dit recht ook kan worden ingeroepen door rechtsopvolgers van koper.

Voor kopers, maar ook voor opvolgende kopers, is een dergelijk beding uiteraard zeer waardevol. Dit uit zich veelal ook in de koopprijs. Maar hoe duurzaam is zo’n beding? Kan een opvolgend koper ‘zomaar’ vertrouwen op zo’n beding, of is nader onderzoek noodzakelijk?

In de meeste gevallen bepaalt een dergelijk beding expliciet dat het recht kan worden ingeroepen door opvolgende kopers. Maar ook indien dit niet het geval zou zijn, kan een opvolgend koper in beginsel een beroep doen op dit recht. Het betreft immers een kwalitatief recht. Dit is een recht, dat zodanig verbonden is met de onroerende zaak, dat dit recht bij overdracht van die zaak van rechtswege overgaat. Juist de opvolgend koper – eigenaar van de onroerende zaak – heeft immers belang bij dit recht. Zonder dat daarvooreen nadere rechtshandeling nodig is (een cessie) wordt dus bewerkstelligd dat het recht overgaat op de opvolgend koper.

Met de constatering dat het recht van rechtswege is overgegaan is de kous nog niet af. Een dergelijk beding is immers onderhevig aan verjaring. Een recht tot vergoeding van de kosten van sanering van bodemvervuiling is – juridisch beschouwd – een rechtsvordering tot nakoming. Deze rechtsvordering verjaart vijf jaren na aanvang van de dag waarop de vordering opeisbaar is geworden. Indien er geen tijd voor nakoming is bepaald, is de vordering direct opeisbaar.

Dit betekent dat het recht in beginsel vijf jaar nadat de levering aan de oorspronkelijke koper heeft plaatsgevonden, verjaart. Indien de oorspronkelijke koper de onroerende zaak bijvoorbeeld na zes jaar zou overdragen, met inbegrip van het betreffende beding, kan de opvolgend koper (tenzij er een stuiting heeft plaatsgevonden) dan ook geen beroep meer doen op het recht. Partijen dienen zich ervan bewust te zijn dat een recht, hoewel overgegaan op de opvolgend koper, en ongeacht de mogelijk “duurzame” bedoeling van partijen, kan verjaren. Indien u te maken zou krijgen met zo’n beding, is het raadzaam te (laten) onderzoeken of dit recht nog altijd geldend kan worden gemaakt, en zo ja, verjaring te voorkomen middels een tijdige stuiting.

Krista Willems,  Advocaat Bouw & Vastgoed bij AKD

Reageer op dit artikel