artikel

Stijging bouwkosten: alles wat u moet weten

bouwbreed Premium 2024

Stijging bouwkosten: alles wat u moet weten

Bouwprojecten die vertraging oplopen of zelfs volledig stil komen te liggen. Aanbestedingen die mislukken. Budgetten die niet toereikend genoeg zijn. Corporatiedirecteuren die met een bouwstop dreigen. De stijging in bouwkosten zorgen steeds meer voor problemen in de markt. Cobouw zet daarom de huidige stand van zaken uiteen.

Met maar liefst 7,5 procent stegen de bouwkosten in 2017. En de voorspellingen voor 2018 zijn niet beter: opnieuw zullen de bouwkosten met zo’n 7,5 procent stijgen, verwacht Kenniscentrum BDB. Structureel gaat het om 2,5 procent aan prijsstijgingen in cao-lonen en materialen en conjunctureel komt daar nog eens 5 procent bovenop.

Oorzaken stijging bouwkosten

De oorzaak van de stijgende bouwkosten moet gezocht worden in de huidige marktsituatie. De vraag naar personeel en materiaal is groot, want er wordt weer volop gebouwd, maar het aanbod is klein. De aloude wet van vraag en aanbod treedt dan in werking. Zijn er ergens veel vakmensen nodig en is het aantal kandidaten gering, dan schieten de lonen en tarieven omhoog.

Personeelskosten

Zo kostte een metselaar in de crisis zo’n 23 euro per uur. In 2018 betaal je in Amsterdam zeker 45 euro per uur voor diezelfde vakman. Schilders in loondienst zijn er vorig jaar 4,75 procent op vooruit gegaan. En lonen in de timmerindustrie gaan de komende tijd met 3 procent omhoog. Zzp’ers in de schilderbranche kunnen tegenwoordig in plaats van voor 15 of 20 euro per uur, zo’n 35 euro per uur of zelfs meer vragen.

De loonkosten zullen blijven stijgen: want onlangs in is het nieuwe bouwcao afgesproken dat de lonen in 21 maanden met 5,35 procent omhoog gaan.

Materiaalkosten

Bij materiaal is hetzelfde aan de gang. Veel leveranciers kunnen de vraagexplosie uit de markt nauwelijks aan. Orderportefeuilles zitten bomvol. Met als gevolg dat de levertijden langer worden én de kosten voor veel materiaal oplopen. In 2017 stegen over de hele linie de inkoopprijzen van materiaal. Voor 2018 wordt er vooral voor ruwbouwmaterialen, bij afbouwmaterialen, bij ijzerwaren, gereedschappen en bij naaldhout hogere prijzen verwacht.


De kostenontwikkeling volgens het CBS van materiaalkosten en personeelskosten samen. 

Gevolgen stijging bouwkosten

De hoog oplopende bouwkosten zijn voor bijna alle partijen in de markt een probleem. Alleen zzp’ers en toeleveranciers profiteren ervan, zij kunnen eindelijk, na jarenlang voor lage tarieven te hebben gewerkt, hun prijzen opschroeven.

Gevolgen voor bouwers

De raming van de opdrachtgever en de inschrijfprijs van de bouwer ligt in 90 procent van de gevallen mijlenver uit elkaar

Bouwers hebben er last van omdat zij de hogere kosten voor materiaal en personeel direct op hun bordje krijgen. Vooral als ze projecten hebben aangenomen in tijden de bouwkosten nog lager waren, komen ze in de problemen. Zij moeten met budgetten die zijn gebaseerd op tijden dat de kosten nog niet zo hoog waren, het project toch afronden. Voor bouwgroep Moonen betekende dat het einde. Het bedrijf ging failliet omdat de aangenomen werken niet konden worden verricht tegen begrotingen die een paar jaar geleden werden opgesteld.

Bouwgroep Moonen. Foto Erald van der Aa

Gevolgen voor opdrachtgevers

Ook voor opdrachtgevers vormen de gestegen bouwkosten een probleem. Bouwers laten namelijk steeds meer projecten met te lage budgetten links liggen. Projecten worden door die gestegen kosten namelijk niet meer gerealiseerd voor een laag budget. Ze schrijven er niet op in, of ze schrijven er boven budget op in. Dat betekent dat veel aanbestedingen mislukken. Dit gebeurde al bij de brede school in Hoeven, het stadskantoor in Tilburg, het prestigieuze Feringa-Lab van de Universiteit Groningen en bijna bij het Europees Medicijn Agentschap op de Zuidas. Maar dat zijn ze nog lang niet allemaal en volgens experts zullen er alleen nog maar meer bijkomen.

Bouwers negeren steeds meer projecten met te lage budgetten

Gevolgen voor scholenbouw

Deze trend is op dit moment vooral zichtbaar bij scholenprojecten. Daar blijkt dat bij maar liefst 90 procent van de tenders de inschrijfprijs van de bouwers en raming van de opdrachtgever mijlenver uiteenloopt. Scholen zijn extra lastig door te lage ‘crisisbudgetten’, de karige VNG-norm en de extra eisen aan ‘gezonde scholen’.

Gevolgen voor corporaties

Maar ook woningcorporaties komen steeds meer in de knel door de gestegen bouwkosten. De bouwkosten van corporatiewoningen zijn in 2018 per vierkante meter 15 procent (eensgezinswoningen) tot 22 procent (gestapelde bouw) hoger in vergelijking met 2016, blijkt uit het rapport de Staat van de volkshuisvesting, dat minister Ollongren in mei 2018 naar de Tweede Kamer stuurde.

Budgetten verhogen kunnen corporaties namelijk niet zomaar, want ze kunnen de extra kosten niet doorberekenen in de huurprijs. Corporatie Intermaris in Hoorn stuitte al op dit probleem bij de aanbesteding van het woningbouwproject De Grote Waal Noord. De aanbesteding van dit project is mislukt, omdat aannemers allemaal boven de prijs inschreven. Omdat ze het budget dus niet zomaar konden verhogen, moest de corporatie andere manieren zoeken het project tóch binnen budget te realiseren.

aanbesteding

Gevolgen voor ontwikkelaars

Voor ontwikkelaars wordt het door de gestegen bouwkosten steeds minder aantrekkelijk om te gaan bouwen. In Amsterdam zie je die trend nu al, want daar lopen ontwikkelaars niet alleen tegen hoge bouwkosten aan, maar ook tegen een hoop regels, zoals de 40-40-20 (40 procent sociale huur, 40 procent middenhuur en 20 procent dure segment). Ontwikkelaars AM en Blauwhoed stuiten daar tegen aan bij de ontwikkeling van nieuwbouw rondom het metrostation Noord. Door de stijgende bouwkosten konden ze daar maandenlang geen bouwers vinden voor het project. Inmiddels zijn die gevonden.

Bouwstop

Er zijn zelfs woningcorporaties die een bouwstop overwegen doordat de kosten maar blijven stijgen. Corporatiedirecteur Maarten Sas dreigde hier eind vorig jaar al mee en vervolgens kwam ook Directeur Bas Sievers van Wonen Limburg met dezelfde aankondiging: als de prijzen maar blijven stijgen, stoppen wij er ook even mee. ‘Hoe realiseer je goedkope woningen als de kosten maar blijven oplopen?’, zei hij. Eigen Haard stelde even later in het jaarrapport dat ze hun nieuwbouwambities ook gaan bijschroeven als de kosten blijven stijgen.

Bouwprojecten komen stil te liggen

In een paar gevallen zijn de discussies over de kosten zo hoog opgelopen, dat projecten zelfs zijn komen stil te liggen. Zo kwam de bouw van de Pathé-bioscoop in maart van 2018 stil te liggen toen de grond al was rijp gemaakt en het heien al was begonnen. Het bouwteam kon namelijk niet bouwen voor het vooraf opgestelde budget. Pathé moest met de betrokken partijen aan tafel om de kosten omlaag te kunnen krijgen.

Komende jaren komen steeds meer projecten niet van de grond, om budgettechnische redenen

Een ander voorbeeld van een project dat deels is komen stil te liggen is ZuidDuin in Scheveningen. Sinds oktober zijn opdrachtgever MRP Development en Wijnen in conflict over de betaling van boetes. Die heeft de ontwikkelaar het bouwbedrijf opgelegd, omdat het project vertraging oploopt door de huidige marktomstandigheden. Langere levertijden, uitval van personeel et cetera. Oftewel: het is opnieuw een project dat in de problemen komt door stijging van de bouwkosten.

Verwachting: tot wanneer blijven de bouwkosten stijgen?

Tot wanneer en met hoeveel de kosten de komende tijd blijven stijgen, is volgens veel experts moeilijk te voorspellen. Het kenniscentrum BDB doet wel een poging: general manager Ted Peek verwacht dat de hoogste prijspieken in 2019/2020 komen. Daarna volgt rond 2022 weer een kantelpunt van hoog naar laag conjunctuur.

De kostenontwikkeling volgens kenniscentrum BPD. De hoogste prijspieken moeten nog komen.

Kostendeskundige Frits ten Cate denkt ook dat de ellende voorlopig nog niet voorbij is. Komende jaren zullen steeds meer projecten niet van de grond komen, om budgettechnische redenen. Aanbestedingen zullen daardoor ook vaker mislukken, is zijn voorspelling.

Maar met hoeveel de kosten gaan stijgen, weet Ten Cate niet. Zelfs voor Hans Insing, inkoper bij HSB Bouw, is dat moeilijk te voorspellen. Insing heeft dagelijks te maken met bouwprijzen. Voor zijn werk is het van essentieel belang indicaties te hebben hoe de prijzen zich ontwikkelen. Maar eigenlijk zijn die voorspellingen niet te maken, dit komt omdat leveranciers nauwelijks prijsvast zijn, verklaart hij.

Oplossingen stijging bouwkosten

Hoe kunnen we ervoor zorgen dat de bouwkosten niet nog verder uit de pan rijzen? Eigenlijk zijn de oplossingen heel simpel: we moeten zorgen voor voldoende materiaal en personeel, zodat de materiaal- en personeelskosten weer dalen. Echter is dat niet zo heel makkelijk te bereiken. De vraag naar personeel blijft namelijk de komende jaren alleen nog maar toenemen, terwijl het aanbod nauwelijks stijgt. Alleen al de gespecialiseerde bouw en afbouwsector heeft nog 14.000 arbeidskrachten tot 2022 nodig, om aan de groeiende vraag te voldoen. Jaarlijks komt dat neer op zo’n 2800 nieuwe krachten. De instroom vanuit bouwopleidingen is echter bij lange na niet voldoende om aan deze vraag te voldoen. Zo studeerden er in 2016 slechts totaal 467 leerlingen af in deze sector, stelde het EIB onlangs.

Om toch te zorgen voor meer personeel, moet de bouw meer buitenlandse krachten aantrekken, meer werkelozen opleiden, meer mensen uit andere sectoren opleiden en meer vrouwen aannemen.

Bij materiaal ziet de situatie er niet veel rooskleuriger uit. Cobouw deed eind vorig jaar een rondgang langs diverse leveranciers en bijna allemaal geloven ze dat de overspannen markt en daarmee de langere levertijden en hogere materiaalkosten, nog wel even aanhouden.

Tips om stijgende kosten het hoofd te bieden

Hoe kan de markt de toenemende bouwkosten dan toch het beste het hoofd bieden? Cobouw sprak een hoop kenners en ervaringsdeskundigen. De tips die zij geven:

Budget verhogen

Volgens kostenexpert Ted Peek van BDB kunnen opdrachtgevers relatief eenvoudig een mislukte aanbesteding voorkomen door simpelweg extra te betalen: “Het klinkt simpel: breng in de eerste fase de financiële kaders en risico’s van jouw bouwproject in kaart en hou rekening met de verwachte kostenontwikkelingen gedurende het project. Hierop kan vervolgens gedegen besluitvorming plaats vinden. Zorg dat die cijfers kloppen met de verwachtingen en niet gedateerd zijn door bijvoorbeeld stijgende grondstof- en materialenprijzen of tekorten aan bouwcapaciteit, ingewikkelder is het niet. De crisisprijzen zijn voorlopig voorbij.”

Kosten verlagen

Project binnen budget realiseren?

Project binnen budget realiseren?

Echter kan niet elke opdrachtgever zomaar het budget van een project verhogen. Zo moeten gemeentes toestemming krijgen van de gemeenteraad om extra geld in een project te steken en kunnen woningcorporaties de extra kosten niet zomaar doorbereken in de huurprijs. Om de gestegen bouwkosten het hoofd de bieden, moeten er andere manieren gevonden worden om tóch binnen het vastgestelde budget een project te realiseren. Dit kan door de kosten van een project te verlagen. Woningcorporatie Intermaris in Hoorn zit in deze situatie. De corporatie is in overleg met de laagste inschrijver om de kosten zoveel mogelijk omlaag te brengen. Dit willen ze bereiken door onder andere standaardisatie. Als bijvoorbeeld badkamers gestandaardiseerd kunnen worden geleverd voor elke woning, dan kost dan minder geld.

Processen verminderen

Volgens Bas Sievers, directeur van woningcorporatie Wonen Limburg, zouden de kosten omlaag gebracht kunnen worden door processen te verminderen. “Bij alle nieuwe projecten worden er opnieuw tekeningen gemaakt, wordt alles elke keer weer opnieuw in kaart gebracht. Naar mijn mening is dat niet altijd nodig. Ik zou graag zien dat de bouw of nieuwe marktpartijen meer gaan standaardiseren. Het moet natuurlijk geen eenheidsworst worden, maar zaken die in elk huis voorkomen, kun je wel op een standaard manier laten maken. Vooral voor sociale huurwoningen, waarbij toch veel vaak hetzelfde is.”

Goede afspraken met leveranciers

Drie Friese infrabouwers

Drie Friese infrabouwers

Voor bouwers is het van essentieel belang goede afspraken te maken met leveranciers, zegt Kees Boersma, directeur van infrabouwer WMR uit Rinsumageast. Dan kun je de opgelopen bouwkosten zo goed mogelijk  het hoofd bieden. “Zo voorkom je dat de prijzen van materiaal opnieuw stijgen als je eenmaal bezig bent met bouwen. Leveranciers kunnen meestal wel aangeven hoe hard de prijzen de aankomende maand gaan stijgen, maar verder in de toekomst is lastiger te voorspellen.” Ook is het handig om bij het aannemen van projecten direct een inschatting te maken van de prijsstijgingen en die voorspellingen meenemen in het budget, stelt Boersma.

Verminderen proceskosten

Voor scholenbouw is het zaak de budgetten zo efficiënt mogelijk in te zetten: dus met minimale proceskosten, stelt Hilco Witteveen, bouwkostenexpert bij At Osborne. “Bijvoorbeeld het bouwen van unieke custom-made dorpsschooltjes is niet meer van deze tijd: te veel proceskosten. Multifunctionele wijkaccomodaties bouwen (met meerdere functies erin) wel. Deze kunnen dan door samenwerkende gemeenten in veelvouden van vijf stuks worden ingekocht op de bouwmarkt: zo creëer je inkoopvolume. En daaromheen kan overwogen worden of additionele diensten in PPS contracten (zoals D&B of een DBM contract) wellicht nóg meer efficiency kunnen opleveren door veel diensten onder te brengen bij één partij.”

Reageer op dit artikel