artikel

Bouwgeschil in de kiem gesmoord

bouwbreed 19

Bouwgeschil in de kiem gesmoord

Bij een urgent bouwgeschil kan de mini-arbitrage met een bindende uitspraak veel gemodder en frustratie voorkomen tijdens de verdere uitvoering. De Raad van Arbitrage introduceert de Fast Track Procedure als alternatief voor het kort geding in een poging sneller duidelijkheid te scheppen.

V oorzitter Klaas Mollema van de Raad van Arbitrage deed de nieuwe variant uitde doeken tijdens het oprichtingscongres van Presolve, het expertisecentrum voor geschillenvrij bouwen. “We kregen vanuit de markt signalen dat er grote behoefte is aan snelle geschillenbeslechting, die ook bindend is gedurende de rest van de bouwfase’’, licht Mollema toe. ‘‘Wie protest aantekent, kan na oplevering alsnog een procedure aanspannen. Maar tijdens de bouw is er duidelijkheid over de oplossing en dat geeft rust.

Een slepende kwestie belemmert vrijwel alle pogingen om samen te werken en kost veel tijd en verkeerde energie. Als beide partijen uit de voeten kunnen met een uitspraak, dan is die meteen bindend en dat is een van de grote verschillen ten opzichte van het kort geding. Een bijkomend voordeel is dat de rechter meestal niet ingevoerd is in bouwgeschillen en vooral kijkt naar een contract, terwijl arbiters specifieke bouwkennis hebben en eventueel ter plekke de situatie bekijken. Nog een voordeel: niet alle vuile was hoeft naar buiten bij een openbare rechtszitting en de uitspraak blijft geheim.

Bij een kort geding bestaat daarnaast altijd de mogelijkheid om beroep aan te tekenen, waarbij de uitkomst totaal anders kan zijn. Procederen kost ook bij een kort geding relatief veel tijd en meestal staat de planning van een bouwproject onder grote tijdsdruk. Verre van ideaal als de belangen van beide partijen recht tegenover elkaar staan. “Maar snelheid staat vaak weer op gespannen met zorgvuldigheid”, benadrukt Mollema.

Kosten

De mini-arbitrage kost maximaal negen weken: twee weken voor de zienswijze, nog eens twee weken voor een reactie daarop. De aangeleverde stukken mogen niet meer dan twintig A4’tjes in beslag nemen. De mondelinge behandeling is uiterlijk drie weken later en de uitspraak volgt dan twee weken daarna. De zitting vergt maximaal een dag.

Opvallend is dat de kosten voor de mini-arbitrage relatief bescheiden zijn en vooral duidelijk. Wie volstaat met een adviseur is 7500 euro kwijt en wie wil dat drie adviseurs zich over de zaak buigen, betaalt het vaste tarief van 12.500 euro. Ongeacht de uitkomst worden de kosten gedeeld tussen de kemphanen.

Al met al gaat het om een sneller alternatief dan een ‘normale’ arbitrage, die maanden in beslag neemt als allerlei getuigen en deskundigen zich over een geschil gaan buigen. De behandeling van de arbitrage voor de Westfrisaweg/N23 bijvoorbeeld komt waarschijnlijk pas volgend voorjaar tot een zitting.

Wie gebruik wil maken van de nieuwe en snelle procedure moet die mogelijkheid aankondigen in de tenderfase en opnemen in het contract. Pas komend jaar verwacht de rechter de eerste zaken. Mollema ziet het aantal geschillen afgelopen jaren niet verder toenemen, maar wijt dat vooral aan het gekrompen bouwvolume. Geschillenvrij bouwen lijkt hem een utopie, ook in de toekomst.

Want er zijn heel veel verschillende oorzaken voor geschillen, zoals onduidelijke scope, te strakke planning, te hoge verwachtingen, te lage prijzen, verkeerde risico-overdracht en slechte contracten. Maar de meeste problemen vinden hun oorzaak in de “soft skills” zoals slechte communicatie, onwil, stijl, te weinig rekkelijke en te veel precieze juristen, onkunde, geen aandacht voor sfeer, slordig contractmanagement en te veel Bokito-gedrag.

Ambitie

Het is de ambitie van expertisecentrum Presolve om deze problemen bij de bron aan te pakken, zodat geschillen helemaal voorkomen kunnen worden of in een vroeg stadium worden opgelost. Daarvoor hebben ze een pallet van mogelijkheden, die varieert van aanbestedingsadvies tot review boards. Bij de grootscheepse renovatie van het Utrechtse hoofdkantoor van Verzekeraar ASR (1974) is al proefgedraaid met de aanpak om een onafhankelijke derde partij een keer per kwartaal uit te nodigen op de bouwplaats en mee te laten lezen in de vergaderverslagen.

Volgens Iris Oort van ASR Vastgoed en Edwin de Kuiper van Ballast Nedam heeft de investering van een kleine 60.000 euro die het traject kostte, zich dubbel en dwars terugverdiend. Zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer is aangenaam verrast over het bereikte resultaat en de positieve effecten op de samenwerking.

Meteen werden drie vage bepalingen in het contract aangekaa rt, die tijdends de drie jaar durende renovatie makkelijk tot onenigheid hadden kunnen leiden. “Verder dreigde een conflict over bob belige ondervloeren. Door een derde deskundige partij in te schakelen, die een bindend advies neerlegde, kwam het snel tot een oplossing waar beide partijen mee verder konden. Het ging om veel geld en grote belangen en was bijna een dispuut geworden.”

Bijkomend effect was dat de mogelijkheid van het inschakelen van een expert de projectteams uitdaagde om zelf tot oplossingen te komen. Tegelijk kwam de expertise van pas binnen het consortium van Ballast Nedam en installateur Kuijper. Met toestemming van opdrachtgever ASR werd dezelfde methodiek toegepast om een onderling dreigend conflict in de kiem te smoren. Het volledig gerenoveerde pand is januari dit jaar opgeleverd. Tot rechtszaken is het niet gekomen. 

Voordelen Fast Track ten opzichte van Kort Geding

Bron: Raad van Arbitrage

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels