artikel

Wanneer heeft een aannemer retentierecht?

bouwbreed

Een aannemer claimt retentierecht om betaling van een openstaand bedrag af te dwingen. In het daaropvolgende kort geding delft hij echter het onderspit. Vervolgens spant hij hoger beroep aan.

Deze kwestie draait om conflicten rond de bouw van een woning. De opleverdatum is in onderling overleg al eens verschoven van 30 april naar juni 2014. Ook die datum wordt niet gehaald. Tussen 18 juli en 24 september stuurt de aannemer wel termijn- en meerwerkfacturen, waarvan de opdrachtgevers bijna 34.000 euro onbetaald laten. Daarna escaleert de zaak.

Op 28 oktober schorsen de opdrachtgevers de uitvoering en in een brief van 30 oktober ontbinden ze de overeenkomst per direct. Ze verbieden de aannemer het terrein te betreden en willen dat hij binnen een week zijn spullen weghaalt. Rond die 30ste oktober vervangen ze de bouwhekken door een eigen hek.

Op 31 oktober laat de aannemer schriftelijk weten dat de opdrachtgevers alleen met zijn toestemming het bouwwerk hadden mogen betreden. De ontbinding verandert daar niets aan. De opdrachtgevers mogen zich niet de feitelijke macht over het terrein toe-eigenen. Hij eist dat ze zijn hekken terugplaatsen, maar daaraan geven ze geen gevolg.

Vervolgens maakt de aannemer op 19 november schriftelijk aanspraak op een totaalbedrag van ruim 87.000 euro, inclusief een schadevergoeding. In dezelfde brief stelt hij dat hij vanaf 17 november retentierecht uitoefent op het perceel, dat hij na betaling zal opheffen. Op 25 november doet hij aangifte bij de politie van het onttrekken van perceel en bouwwerk.

Daarop spannen de opdrachtgevers bij de Raad van Arbitrage een kort geding aan. Zij willen vastgesteld zien dat de aannemer het retentierecht niet kon inroepen, omdat zij de feitelijke macht hadden en hebben over hun perceel en huis in aanbouw.

De aannemer stelt dat hij op 17 november zowel de feitelijke macht over het bouwwerk had als een opeisbare vordering en dus ook een retentierecht. Hij wil dat de opdrachtgevers eraan meewerken dat hij dat recht kan uitoefenen.

De arbiter geeft de opdrachtgevers gelijk. Uit fotoverslagen blijkt dat zij het terrein vrij konden betreden. Ook verder is aannemelijk dat ontruiming niet nodig was voordat ze er normaal gebruik van konden maken. De conclusie is dat de aannemer al voor 30 dan wel 31 oktober niet de feitelijke macht had en dus ook geen retentierecht.

Hoger beroep

De aannemer gaat op 6 januari 2015 in hoger beroep, opnieuw in kort geding. Hij stelt daarin onder andere dat het werk op 30 dan wel 31 oktober nog in volle gang was. De hekken rond het perceel en ook de woning zaten op slot. Daarom had hij de feitelijke macht. Hij heeft de opdrachtgevers nooit een sleutel gegeven. Ze hadden alleen bij uitzondering toestemming om het perceel te betreden.

De arbiters stellen om te beginnen vast dat een retentierecht niet achteraf gevestigd kan worden. Van retentierecht kan alleen sprake zijn als de schuldeiser (hier de aannemer) de feitelijke macht over het perceel heeft zodat ontruiming daarvan nodig is om dit weer in de macht van de schuldenaar (hier opdrachtgevers) te brengen.

Voor de arbiters wordt echter uit tal van omstandigheden duidelijk dat opdrachtgevers en niet de aannemer vóór en op 30 (of 31) oktober de feitelijke macht over het perceel uitoefenden. Essentieel is dat ze steeds – ook ongevraagd – toegang hadden en bijvoorbeeld zelf de bouwbegeleiding deden. De arbiters stellen ook nog vast dat de opdrachtgevers al veel meer hadden betaald dan er aan werk was verricht. De aannemer verliest daarom ook in hoger beroep het pleit.

Ton Hesp

 Meer over dit vonnis is te vinden op raadvanarbitrage.info

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels