artikel

Grondeigendom nog steeds heilig huisje

bouwbreed

Grondeigendom nog steeds heilig huisje

Bijna veertig jaar na de val van het kabinet-Den Uyl is grondeigendom nog altijd een heilig huisje in de politiek. Dat constateert de hoogleraar Erwin van der Krabben.

Het eigendom van grond is een fundamenteel recht. Een grondeigenaar moet ervan uit kunnen gaan dat zijn recht op dat eigendom goed beschermd is. Toch besluit de overheid soms dat een eigenaar afstand moet doen van zijn eigendom vanwege het publieke belang, bijvoorbeeld omdat er een nieuwe weg of woonwijk moet komen. Daarvoor kan een eigenaar onteigend worden. Ook in het geval van een ruilverkaveling moeten boeren soms afstand doen van hun eigendom, maar dan via een gedwongen ruil van grond. Deze regelingen zijn vastgelegd in wetten waar niet snel aan getornd wordt. In 1977, bijna veertig jaar geleden, was er eigenlijk voor het laatst een principiële discussie over grondeigendom en de wijze waarop dat beschermd moet worden. Die discussie ging over de waarde waartegen onteigend wordt: de waarde in het huidige gebruik of de waarde in het toekomstige gebruik. Die laatste waarde ligt doorgaans een stuk hoger, zeker als er op de onteigende grond bijvoorbeeld een nieuwe woonwijk gepland is. Het toenmalige kabinet kwam er niet uit. Dat leidde tot een kabinetscrisis en de val van het kabinet Den Uyl.

Minister Schultz van Haegen bereidt momenteel de nieuwe Omgevingswet voor. Deze wet combineert straks een aantal bestaande wettelijke regelingen over ruimtelijke ordening. In het kielzog van de Omgevingswet komt ook een aanvullende wet over grond en grondeigendom. Die wet gaat over de Onteigeningswet en een nieuwe Wet voor stedelijke herverkaveling, naar analogie van de agrarische ruilverkaveling.

Dit wetsvoorstel vraagt om een nieuwe principiële discussie over grondeigendom. Daar zijn goede redenen voor. Allereerst de onteigeningswetgeving. Indien een gemeente besluit een verouderd bedrijventerrein te transformeren in een nieuwe woonwijk, dan zullen de eigendommen van de huidige eigenaren verworven moeten worden. Vaak gebeurt dat op minnelijke wijze, maar wel met de Onteigeningswet als een stok achter de deur. De eigenaar kan zich bij het vaststellen van een prijs beroepen op de hogere verwachtingswaarde van zijn eigendom gekoppeld aan de nieuwe woonwijk. Daarmee fungeert de onteigeningsprijs als een soort referentiewaarde waar eigenaren zich bij verkoop op kunnen beroepen. Je kunt een discussie voeren, zoals het kabinet-Den Uyl deed, of dat terecht is. Zou niet moeten worden volstaan met de waarde in het huidige gebruik, zoals in veel landen het geval is? Een belangrijke reden om deze discussie te voeren anno 2015 is dat de hoge verwervingsprijzen de kosten van een gebiedsontwikkeling fors kunnen opdrijven, terwijl de opbrengsten niet mee stijgen. Het gevolg is een verliesgevende business case, waardoor de gewenste transformatie niet plaatsvindt.

Stedelijke herverkaveling, zo heeft de minister al bepaald, wordt als regeling ingevoerd, omdat – net als bij boeren – onhandige eigendomsverhoudingen een efficiënt (her-)gebruik van het gebied soms in de weg staan. Hierbij kunnen we denken aan het centrumgebied in veel steden, waar de behoefte aan winkelruimte afneemt en de noodzaak ontstaat om het gebied anders in te richten. Een regeling waarbij een onwillige eigenaar (denk aan een buitenlandse belegger met een kantoor in Zwitserland die de telefoon niet opneemt) gedwongen kan worden om mee te ruilen is dan wel handig.

Geen discussie

Met het oog op het wetsvoorstel over grondeigendom lijkt de minister nu echter bij voorbaat al de angel uit het debat te willen halen. Zij ziet geen noodzaak de waarderingsgrondslag voor onteigening te herzien en wil er ook liever geen discussie over. Daarmee lijkt ze voorbij te gaan aan het gevaar dat transformatieopgaven in de stad niet langer betaalbaar zijn. Voor de nieuwe wet op stedelijke herverkaveling heeft ze aangekondigd alleen een regeling op vrijwillige basis te willen invoeren, ondanks oproepen voor een regeling voor gedwongen stedelijke herverkaveling (zoals de boeren die ook kennen). Daarmee lijkt de regeling bij voorbaat nutteloos te worden. Bijna veertig jaar na dato mag er wel weer eens tegen het heilige huisje van het grondeigendom geschopt worden.

Erwin van der Krabben, hoogleraar Vastgoed- en locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit Nijmegen

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels