artikel

Reeds gemaakte kosten blijven altijd hetzelfde

bouwbreed

Reeds gemaakte kosten blijven altijd hetzelfde

In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Dat is een verplichte mededeling bij reclame-uitingen over beleggingsproducten. Toch worden investeringsbeslissingen bij vastgoed nog altijd genomen op basis van het verleden. Een hardnekkige misvatting, vindt George Muller. Volgens hem biedt het verleden bij vastgoedinvesteringen nóg minder houvast dan bij beleggingen.

Een praktische anekdote. Ooit werkte ik als vastgoedeconoom bij een grote corporatie. Daar schreef ik een investeringsvoorstel waarbij een leegstaand pand na renovatie opnieuw kon worden ingezet. Het pand kon zo weer inkomsten genereren.

Het voorstel strandde echter bij de boekhouder van de corporatie. “De boekwaarde van het pand is te hoog om erin te investeren”, zij hij. Ik was verbaasd. “Dus volgens u moet het pand twee jaar leegstaan, zodat de boekwaarde daalt in plaats van dat we er morgen geld mee gaan verdienen?”, zei ik tegen hem. Daarop keek hij mij slechts glazig aan. Hij begreep het totaal niet. De cijfertjes in zijn spreadsheet waren voor hem namelijk de enige werkelijkheid die telde.

Gelukkig heb ik ook het tegendeel meegemaakt, toen ik als interim vastgoedmanager werkte bij een grote gehandicaptenzorginstelling. Ik was verantwoordelijk voor vastgoed op het terrein van een instelling waar mensen met een zwaar verstandelijke beperking woonden. Een van de groepswoningen op dat terrein kampte vanaf de oplevering problemen. Het gebouw functioneerde niet goed voor de inwonende groep. De reeds uitgevoerde renovaties hadden de boekwaarde tot torenhoge proporties opgedreven op het moment dat ze mij vroegen om een nieuw investeringsvoorstel te maken voor weer een bouwkundige aanpassing. Om eerlijk te zijn had ik er een hard hoofd in. Goedkeuring krijgen voor business casesis sowieso geen sinecure. Een torenhoge boekwaarde zou dat alleen maar lastiger maken, dacht ik.

Extreem ziekeverzuim

Het tegendeel bleek echter waar. De raad van bestuur ging per omgaande en geheel unaniem akkoord met het voorstel. De doorslag gaf dat het voorstel voorzag in het mogelijk maken van een nieuw zorgconcept. Met dit concept kon er een einde komen aan het extreme ziekteverzuim en de noodzakelijke inzet van uitzendkrachten. De berekening wees uit dat de investering daarmee in een half jaar zou kunnen worden terugverdiend.

Kijk, dát is de juiste denkwijze. Reeds gemaakte kosten vertaald in boekwaardes doen nu eenmaal niet ter zake bij het nemen van een investeringsbesluit. Er is maar één vraag die er toe doet: wat is nu de beste oplossing om een betere toekomst te waarborgen? Welke oplossing je ook kiest, de reeds gemaakte kosten blijven hetzelfde.

George Muller, senior vastgoedeconoom

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels