artikel

Lentekriebels en servicekosten

bouwbreed

Lentekriebels en servicekosten

15 april: Rokjesdag. En als wij de nieuwslezers mogen geloven zou het zo maar 22 graden kunnen worden. Kortom, spring is in the air en dat leidt tot een voorjaarsschoonmaak, verbouwingsplannen of onderhoudsklussen. Vandaag wordt stilgestaan bij de regeling van servicekosten volgens het nieuwe ROZ-model voor – in de volksmond – kantoorruimte 2015.

Het huurrecht voor bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW of 7:230a BW kent geen wettelijke definitie voor servicekosten (in tegenstelling tot het huurrecht voor woonruimte). Anders gezegd, het staat partijen vrij het begrip nader in te kleuren en afspraken daarover te maken. Die afspraken zullen bij een pand met één huurder anders ingevuld worden dan bij een gebouw met meerdere huurders (al dan niet geplaagd door leegstand).

Met instemming

De ROZ heeft zowel in haar winkelruimtemodel van 2012 als in het kantoorruimtemodel van 2015 voorzien in een regeling voor servicekosten. Bij kantoorruimte gaat het dan om artikel 5 van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 18 (in de versie van 2003 was dit artikel 16) van de algemene bepalingen (AB). In artikel 5.1 van de huurovereenkomst wordt omschreven welke zaken en diensten verhuurder zal verzorgen. Alternatief is dat huurder zelf daarvoor zorg draagt, zie artikel 18.1-2 AB. Wordt er service door de verhuurder verleend, dan is de verhuurder “na overleg met huurder” bevoegd die zaken en diensten te wijzigen naar soort en omvang en zelfs te laten vervallen (artikel 5 lid 2 van de huurovereenkomst en artikel 18.7 en 18.9 AB).

Bezien vanuit de positie van een huurder, zou het woord “na” beter vervangen kunnen worden door het woord “in” of bijvoorbeeld “met instemming”. Het loont als huurder ook om nadere afspraken te maken opdat de bevoegdheid van verhuurder om het voorschot aan te passen (artikel 18.8 AB) wordt beperkt. Bezien vanuit de verhuurder c.q. beheerder zal behoefte zijn aan enige speelruimte en zou als compromis ingezet kunnen worden op een bepaalde bandbreedte (qua kosten per vierkante meter), waarbinnen het verhuurder vrijstaat aanpassingen door te voeren.

Uitgangspunt is dat verhuurder binnen twaalf maanden na afloop van ieder servicekostenjaar een rubrieksgewijs (bij winkelruimte wordt gerept over “gespecificeerd”) overzicht van dat jaar aan huurder overhandigt. Het overzicht moet vermelden op welke wijze de berekening is uitgevoerd en wat het aandeel van huurder daarin is. Nieuw is dus het (contractuele) uitgangspunt dat de huurder “de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen” (artikel 18.4 AB). Overigens staat er op het niet tijdig verstrekken geen sanctie, anders dan dat de verjaringstermijn kennelijk al zou gaan lopen na afloop van het bewuste jaar (terwijl op dat moment nog niet vast staat of huurder teveel of te weinig heeft betaald). De betalingstermijn voor terug- of bijbetaling is drie maanden (artikel 18.6 AB). Ook aan het einde van de huur hanteert men voortaan een periode van twaalf maanden ingaand na afloop van het jaar waarop de servicekosten betrekking hebben, wederom zonder sanctie bij vertraging, zie artikel 18.5 AB (dit was 14 maanden na verstrekking van het laatste overzicht, artikel 16.5 AB 2003).

Huurprijsvermindering

In artikel 18.11 AB wordt de aansprakelijkheid voor het door verhuurder vergoeden van schade (bij niet functioneren of niet behoorlijke levering van zaken en diensten) beperkt tot het geval van een toerekenbare ernstige tekortkoming. Ook het woord “ernstige” is voor de huurder een punt van aandacht bij onderhandelingen. Verder wordt in dat kader huurprijsvermindering uitgesloten. De mogelijkheid van verrekening wordt, in tegenstelling tot artikel 16.11 AB 2003, niet meer expliciet uitgesloten. Maar let op: artikel 23.1 AB sluit opschorting, aftrek of verrekening waar het (huur)betalingen door de huurder betreft nog altijd uit.

Het loont overigens om ook artikel 11 en 13 AB er nog eens op na te slaan. Deze algemene bepalingen geven een regeling voor onderhoud, herstel, vernieuwingen en renovatie. Want een fris kantoorpand na een goede voorjaarsschoonmaak is één, maar met een schoon en goed onderhouden pand bent u pas echt klaar voor de zomer.

Cornélie Arnouts, advocaat vastgoed bij Boekel

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels