artikel

Een land in verwarring over de waarde van grond

bouwbreed

Een land in verwarring over de waarde van grond

Het lijkt zo logisch. Als men grond heeft met een woningbouwbestemming, is die meer waard dan grond met een agrarische bestemming. Vanzelfsprekend is dat echter niet meer. Door enkele arresten van de Hoge Raad van 9 juli 2010 en 19 juni 2013 en de recente uitleg daarvan door de rechtbanken kan grond met een woningbouwbestemming een agrarische waarde vertegenwoordigen.

Grond met een woonbestemming kan een agrarische vertegenwoordigen als de grond onteigend wordt. Dat komt door de zogenaamde eliminatieregel, vastgelegd in de Onteigeningswet. Deze regel brengt mee dat met voor- en nadelen van het werk waarvoor onteigend wordt én de plannen daarvoor geen rekening gehouden mag worden. De regel leidt ertoe dat als er een weg wordt aangelegd door een agrarisch gebied, met het waarde drukkend effect van die weg geen rekening mag worden gehouden bij het bepalen van de waarde van de te onteigenen grond. De ratio van die regeling is dat een onteigende niet de dupe mag worden van door de overheid ondernomen werken in het belang van de gemeenschap. Het voorgaande is goed te begrijpen.

Problemen en verwarring

Door enkele recente rechtbankvonnissen is de regeling echter opgerekt tot lucratieve bestemmingen, zoals woningbouw, die door private partijen worden gerealiseerd en waar private partijen ook de vruchten van plukken. Deze nieuwe lijn in de rechtspraak leidt in de praktijk tot nogal wat problemen en verwarring. De vraag rijst daar namelijk, mag ik mijn grond nog waarderen als woningbouwlocatie? Verder leidt het tot de wat wonderlijke situatie dat de niet onteigende buurman met een woningbouwbestemming de voordelen geniet van die bestemming en de buurman die wordt onteigend niet.

De Hoge Raad, de rechter die in hoogste instantie oordeelt over de uitleg van de Onteigeningswet, moet zich nog buigen over deze nieuwe lijn. Vrij recent, op 18 februari 2015, heeft echter de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State al een voorschot moeten nemen op dat oordeel. De Afdeling oordeelt namelijk over exploitatieplannen (waarin de uitvoeringsregels van bestemmingsplannen zijn vastgelegd en de aan de grondexploitatie verbonden kosten) en daarin moet een oordeel geveld worden over de waarde waartegen gronden in de exploitatieopzet worden opgenomen. Deze waardebepaling vindt plaats overeenkomstig de onteigeningwet, waaronder de eliminatieregel.

In zijn uitspraak van 18 februari 2015 (201404016/1/R6) maakt de Afdeling duidelijk dat de eliminatieregel alleen dan van toepassing is als er sprake is van werken die de overheid zelf realiseert. Alleen van dat soort werken behoeven de eigenaren noch de lasten te ondervinden, noch de vruchten te plukken aldus de Afdeling.

Duidelijkheid

Dit betekent dat diegene die beschikt over grond met een woningbouwbestemming recht heeft op de waarde daarvan als de onteigenden partij niet zelf zorg draagt voor de realisatie van de woningbouwbestemming, maar dat overlaat aan een private partij. Met deze uitspraak schept de Afdeling enige duidelijkheid in een verward land. De verwarring zal echter eerst volledig opgeheven zijn, nadat ook de Hoge Raad dit oordeel heeft onderschreven. Naar verwachting zal over het standpunt van de Hoge Raad medio dit jaar duidelijkheid ontstaan.

Vooralsnog kunnen grondeigenaren echter enigszins doch voorzichtig opgelucht ademhalen. De Afdeling bestuursrechtspraak, toch niet het minste rechtsprekende orgaan in Nederland, lijkt aan hun kan te staan. Voor onteigenende overheid is de uitspraak minder aangenaam. Immers grond zal, indien de Hoge Raad het standpunt van de Afdeling overneemt relatief duur ingekocht moeten (blijven) worden. Dat laatste lijkt echter een gevolg te zijn van een politieke in de Onteigeningwet verankerde keuze. Een keuze die, naar het zich vooralsnog laat aanzien, ook alleen door de politiek gewijzigd kan worden.

Egbert de Groot, partner en advocaat overheid en onderneming bij AKD

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels