artikel

Einde van de sociale koopwoning dreigt

bouwbreed

Corporaties hebben de afgelopen jaren duizenden woningen verkocht in de vorm van ‘maatschappelijk gebonden eigendom’. De belangrijkste hiervan zijn de zogenoemde Koopgarantwoningen. Boekhoudkundige regels vormen nu een zware last voor de corporaties.

De afgelopen jaren zijn 30.000 woningen verkocht als Koopgarantwoning. Deze vorm van sociale koopwoningen was een antwoord op de vraag om mensen met een kleine portemonnee de kans te geven om een ex-huurwoning te kopen (ca. 20.000 stuks). Soms ook was het een oplossing om nieuwbouwwoningen die tegen de normale prijs niet afzetbaar waren, met de Koopgarantkorting toch te verkopen (ca. 10.000 stuks). Maar rigide boekhoudregels in combinatie met dalende vastgoedprijzen lijken een forse belemmering om hiermee door te gaan.

Meestal werkt de Koopgarant-constructie als volgt. De corporatie biedt een ex-huurwoning of koopwoning niet aan tegen de marktprijs maar met (meestal) 25 procent korting. Daardoor kan een veel grotere groep zo’n woning kopen dan zonder korting. In het contract wordt dan vastgelegd dat indien de koper de woning later wil verkopen, deze aan de corporatie moet worden aangeboden. Die is verplicht om de woning terug te kopen. Echter de winst van de waardestijging (of het verlies van waardedaling) wordt dan samen gedeeld. We laten nu even in het midden of het in makelaars- en/of ontwikkelaarkringen genoemde argument dat hiermee sprake van marktbederf, terecht is. Zoals vaak wordt ook over deze koopstimuleringsmaatregel zeer verschillend gedacht. Maar dat geldt ook voor de hypotheekrenteaftrek. Feit is dat voor een belangrijk deel van de koopgarantkopers geldt: zonder die korting hadden ze de woning niet kunnen kopen en waren ze blijvend aangewezen op een huurwoning. Kortom, een regeling die aansluit op de doelstelling van corporaties: het huisvesten van mensen die daar zelfstandig niet toe in staat zijn.

Balans

Door een paar ontwikkelingen lijkt het lastig voor corporaties om door te gaan met de Koopgarantwoningen. Belangrijkste reden hiervoor is het boekhoudvoorschrift dat verplicht om woningen die een corporatie op deze wijze heeft verkocht, toch op de balans te zetten. Gek natuurlijk want de woning is niet meer het eigendom van de corporatie. Tot voor enige jaren was een vermelding als “niet uit de balans blijkende verplichting” voldoende. Door de verplichte balanswaardering dient de corporatie niet alleen, op een zeer arbeidsintensieve wijze, ieder jaar de verkochte woningen opnieuw te waarderen. Maar er is ook sprake van balansverlenging en een (soms substantiële) verslechtering van de solvabiliteit en soms ook van de leencapaciteit. Dat, terwijl het risico dat gelopen wordt, altijd in belangrijke mate wordt gecompenseerd door de mogelijkheid om de verplicht teruggekochte woning weer tegen een normale marktprijs in de markt te zetten.

Als gevolg van deze balansverplichting moet elke individuele koopgarantwoning jaarlijks worden getaxeerd. Waar de eigenaar van een woning normaal gesproken dat kan afdoen met een WOZ-beschikking, kan de corporatie, niet eigenaar zijnde, daarover niet automatisch beschikken. Dit vormt een jaarlijkse zware administratieve last. In combinatie met de nieuwe Herzieningswet moet er daarnaast een splitsing worden gemaakt in koopgarantwoningen die tot het commerciële deel van de corporatie behoren of het tot het sociale deel. Daar bovenop moet nog rekening worden gehouden met de complicaties die dit alles met zich meebrengt voor de financiering van de afgesplitste commerciële tak van de corporatie. Door de verplichte herwaardering ontstaat er tevens de bijzondere situatie dat er jaarlijks een resultaat ontstaat dat betrekking heeft op woningen die soms al jaren geleden zijn verkocht. Door de dalende vastgoedprijzen van de afgelopen jaren dienden de betreffende corporaties dus aanzienlijke (boekhoudkundige) verliezen te verantwoorden.

Onredelijke last

Het ziet er naar uit dat voor een fors aantal corporaties de Koopgarantverplichtingen daarmee tot een onredelijke last zijn geworden. En dus gaan deze corporaties onderzoeken of ze van die last ontslagen kunnen worden.

Daarmee lijkt het einde in zicht van wat bedoeld is als tussenvorm tussen huren en kopen: de sociale koopwoning.

Op zich zijn er wellicht ook redelijke bezwaren te noemen tegen deze vorm van koopstimulering. Maar dat deze vorm lijkt te moeten uitsterven omdat boekhoudkundige regels dit onbeargumenteerd onmogelijk maken, gaat toch wel heel erg ver. Juist in een tijd dat de leningscapaciteit van corporaties hard nodig is om nieuwe investeringen en renovaties mogelijk te maken, snijden accountants hier een goed alternatief de pas af. De zoveelste keer! We kunnen ons afvragen in hoeverre de waardering op de balans nu meer inzicht geeft in de verplichtingen van de corporatie ten opzichte van een opname als “niet uit de balans blijkende verplichting”. Er zullen ongetwijfeld hele legitieme argumenten kunnen worden aangedragen waarom een balanswaardering noodzakelijk zou moeten zijn. Echter, in dit specifieke geval resulteert dat in een situatie waarin de volkshuisvestelijke voordelen voor veel corporaties niet meer opwegen tegen de praktische nadelen.

Gelukkig lijken sommige marktpartijen oog te hebben voor deze problematiek en wordt er gewerkt aan een overdracht van de terugkoopverplichting van de corporatie aan deze marktpartijen. Ten opzichte van de huidige situatie is dat meteen een balansverbetering en een vermindering van de administratieve lasten en marktrisico voor de corporatie. Terwijl er voor de kopers feitelijk niets verandert. Bijzonder plezierig, maar alleen noodzakelijk als gevolg van een wellicht te sterke drang om zoveel mogelijk via de balans te willen regelen. En dat is dan weer jammer.

Jos Feijtel, voormalig corporatie- en gemeentebestuurder

Hans de Visser, vastgoedconsultancy

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels