artikel

Retentierecht: aannemer moet Kadaster raadplegen

bouwbreed Premium

De rechtbank Rotterdam heeft een interessante uitspraak gedaan over het retentierecht van de aannemer. Uit het vonnis valt op te maken dat de aannemer die met succes een beroep wil kunnen doen op zijn retentierecht, ten minste de openbare registers van het Kadaster moet raadplegen om te verifiëren of zijn opdrachtgever wel de eigenaar is van de grond waarop wordt gebouwd.

Particuliere opdrachtgevers geven een aannemer opdracht tot de bouw van een woonhuis. De omgevingsvergunning is verleend (die zit uiteraard bij de contractstukken) en op het aanvraagformulier voor de vergunning hebben de opdrachtgevers ingevuld dat zij de eigenaren van het desbetreffende perceel zijn. De aannemer richt het perceel in als werkterrein en plaatst er een hekwerk omheen.

Kort daarna meldt de gemeente zich bij de aannemer met de mededeling dat zij (nog altijd) eigenaar van de grond is (gebleven) en dat de bouw moet stoppen. Wat blijkt nu: de opdrachtgevers hadden de grond weliswaar al enige tijd geleden gekocht van de gemeente, maar het perceel was nog niet aan hen geleverd omdat de opdrachtgevers moeite hadden om de koopprijs gefinancierd te krijgen. De gemeente eist de grond als eigenaar op. De aannemer, die blijft zitten met onbetaalde rekeningen, beroept zich op zijn retentierecht.

Nu is er in deze zaak geen twijfel over dat de aannemer een retentierecht heeft jegens zijn opdrachtgevers. Maar kan hij dat retentierecht ook gebruiken tegen de gemeente? De wet bepaalt dat de schuldeiser zijn retentierecht onder omstandigheden kan inroepen tegen derde partijen die een ‘ouder recht’ op de zaak hebben, zoals in dit geval de gemeente, die al eigenaar was voordat de aannemer de zaak in handen kreeg. Maar dan geldt wel de voorwaarde dat sprake moet zijn van een overeenkomst die de schuldenaar – in dit geval de opdrachtgevers – bevoegd was aan te gaan met betrekking tot de zaak, of dat de schuldeiser geen reden had om aan die bevoegdheid te twijfelen. Bij dat laatste speelt mee dat de schuldeiser niet zijn kop in het zand mag steken. Op hem rust een onderzoeksplicht en dat betekent dat hij tot op zekere hoogte moet proberen uit te zoeken of zijn opdrachtgever de vereiste bevoegdheid heeft.

De aannemer stelt dat hij geen reden had om te twijfelen aan de bevoegdheid van zijn opdrachtgevers om de aannemingsovereenkomst met betrekking tot deze grond te sluiten. Hij wist immers niet dat zijn opdrachtgevers geen eigenaren waren van de grond. Sterker nog, op het aanvraagformulier voor de bouwvergunning hadden zij ingevuld dat zij eigenaren waren. Een verdere onderzoeksplicht kan van de aannemer niet worden gevergd, aldus de aannemer.

Simpel

De rechtbank stelt de aannemer echter in het ongelijk, met de volgende redenering: een aannemer dient te weten dat een perceel grond niet mag worden bebouwd zonder toestemming van de eigenaar. En deze aannemer heeft verzuimd om uit te zoeken wie in casu de eigenaar van de grond is. Dat had heel simpel gekund, namelijk door de openbare registers van het Kadaster te raadplegen. Had de aannemer dat gedaan, dan had hij gezien dat zijn opdrachtgevers niet de eigenaren waren. En die opmerking op het aanvraagformulier, daar mocht de aannemer niet op afgaan. Kortom, als de aannemer zelf te weinig moeite doet om uit te zoeken hoe het zit, mag hij zich niet op zijn onwetendheid beroepen.

Hoewel kleine kanttekeningen te plaatsen zijn bij deze uitspraak, lijkt de les te zijn voor aannemers: check via het Kadaster of uw opdrachtgever wel de eigenaar (of erfpachter) is van de grond waarop gebouwd gaat worden. En doe dat overigens al ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, niet pas als de uitvoering begint. Kleine moeite, groot plezier. Of: doet u het niet, dan hebt u later spijt.

Wouter Post

Six Advocaten

 

Reageer op dit artikel