artikel

Nieuwbouw moet niet voorkeursoptie blijven

bouwbreed

“Provincie Utrecht zet streep door bouwplannen kantoren”. Hoewel vernieuwing en innovatie aan de orde van de dag zijn in de bouw, leidt elk initiatief tot wat gezien wordt als ‘nieuwbouwstop’ tot geïrriteerde en soms zelfs overspannen reacties.

Argumenten dat nieuwbouw nodig is om de bouwsector gezond te houden én het concurrentievermogen van de stedelijke economie te stimuleren, worden afgewisseld met opmerkingen dat ‘nu eenmaal is afgesproken’ dat er nieuwe kantoren mogen worden gebouwd. Dit laatste leidt vervolgens tot een roep om schadevergoeding.

Wijzen op het feit dat er op de bewuste locaties al jarenlang niet gebouwd is terwijl dat planologisch gewoon mogelijk was, simpelweg omdat er op deze plekken geen vraag was en is, leidt vooralsnog niet tot vernieuwing in denken. Evenmin is in de discussie ruimte voor de constatering dat een zogenaamde ‘bouwstop’, zoals in het kantorenconvenant (2012) is opgenomen, betekent dat er helemaal geen nieuwe kantoren meer mogen worden gebouwd. Afgesproken in dit convenant is immers dat er in gebieden waar geen vraag is naar kantoren geen kantorennieuwbouw wordt toegestaan. Door het gebrek aan vraag naar nieuwe kantoren werd op die plekken echter toch al niet gebouwd. In gebieden waar wel vraag is naar kantoren, de zogenaamde groeigebieden waar nu nog kantoren gebouwd worden, mag volgens de afspraken in het kantorenconvenant nog steeds gebouwd worden.

In haar recente kantorenaanpak heeft de provincie Utrecht dit nader uitgewerkt, waarbij ingezet wordt op het schrappen van de te ruime plancapaciteit: planologische ruimte voor de nieuwbouw van nieuwe kantoren. Hoewel dit laatste vooral een financieel probleem is voor de eigenaar van de grond die in werkelijkheid veel minder waard is dan waarvoor deze gekocht is of in de boeken staat door de bijbehorende rentelasten, bestaat er een hardnekkig misverstand dat te veel plancapaciteit voor nieuwbouw resulteert in toename van leegstand. Evenmin leidt het schrappen van plancapaciteit tot een gezondere kantorenmarkt, of geldt dat – geredeneerd vanuit een simplistisch en naïef geloof in vraag-aanbod evenwichtsmodellen – minder nieuwbouw per definitie leidt tot betere kansen voor transformatie en/of vernieuwbouw van leegstaande kantoren.

Diverse mechanismen hebben in het verleden geleid tot overproductie van nieuwbouwkantoren en het ontstaan van een wegwerpcultuur van kantoren. Dat het door het ruime planaanbod heel gemakkelijk was om voor lagere lasten een mooier en duurzamer kantoor op een betere plek te bouwen is slechts een van de factoren die in Nederland tot de overproductie van kantoren heeft geleid; de overvloed aan goedkoop geld dat een weg zocht naar ‘veilige’ investeringen na de dot.comcrisis, speelde een veel grotere rol. Er is een paradoxale situatie ontstaan waarbij alle betrokken partijen belang bij de kantorenoverproductie hadden en soms nog steeds hebben. Door grote financiële en economische belangen van zowel beleggers, ontwikkelaars, bouwers en gemeenten zetten zij graag in op nieuwe kantoorontwikkeling, net als de nieuwe huurder die meer voor minder krijgt. Daarnaast bestaan er grote politieke belangen om geplande ontwikkelingen te laten doorgaan.

Ondanks al het rumoer over een gepercipieerde bouwstop, verandert er vooralsnog niets aan de huidige situatie: waar vraag is naar nieuwe kantoren worden deze nog steeds gebouwd. Vanuit het perspectief van zuinig en duurzaam ruimtegebruik is een tweede leven voor de grey fields door herbestemming gewenst. Echter, pas als het iedereen meer kost dan oplevert om nieuw te bouwen en/of de mindset verandert, zal herstructureren of vernieuwbouw van bestaande kantoren op goede locaties interessanter worden. In de huidige maatschappelijke en vastgoedrealiteit zou nieuwbouw daarom niet de voorkeursoptie moeten blijven: juist daar is verandering in denken nodig.

Leonie Janssen-Jansen, universitair hoofddocent planologie aan de Universiteit van Amsterdam

 

NATIONAAL BOUWDEBAT

Op maandag 9 februari, de eerste dag van de Week van de Bouw, wordt op initiatief van Cobouw en Jaarbeurs het tweede Nationaal Bouwdebat gehouden. Zes debaters buigen zich tijdens het debat over drie stellingen:

-Ontwikkelaars zijn overbodig,

-Emvi is dood, leve de laagste prijs

-We moeten stoppen met nieuwbouw. 

Reageer op dit artikel