artikel

Nieuwe aanpak voor renovatie oude wijken

bouwbreed Premium

Regelgeving maakt het lastig voor corporaties om nog te investeren in woningen in oude wijken. De herstructering zit op slot. Jos Feijtel en Hans Visser zien een uitweg. Zij pleiten voor een sale lease back-constructie, waarbij een deel van de woningen wordt verkocht aan een belegger, met de verplichting de woning te renoveren. Daardoor kan een hogere huurprijs worden gevraagd.

De herziene Woningwet is aanvaard door de Tweede Kamer. En binnenkort zeer waarschijnlijk ook door de Eerste Kamer. Toevoegen van nieuwe koop- of duurdere huurwoningen door corporaties in de zogenaamde herstructureringswijken is dan zeer ingewikkeld, misschien wel zo goed als onmogelijk. Daarvoor moeten marktpartijen worden ingeschakeld en pas als die het niet zien zitten (wat in slechte wijken nogal eens het geval zal zijn) mogen corporaties het proberen. Maar ze moeten dan eerst nog wel aantonen dat dat financieel uit kan, wat veelal niet het geval zal zijn. Dat geldt temeer nu (voor)financieren van dergelijke investeringen niet meer met de gebruikelijke WSW-borging kan plaatsvinden. Die mogelijkheid is alleen nog weggelegd voor sociale woningen. Grote zorg van de corporaties (en mogen we aannemen, ook van de betreffende gemeenten): de herstructurering zit daardoor op slot.

Pappen en nathouden

Met dat gegeven kunnen we moeilijk genoegen nemen. Daarvoor is de urgentie in veel wijken te groot. Bijna elke stad kent wel één of meer van die wijken. Het zou een geweldige achteruitgang betekenen als we nu genoodzaakt zouden zijn om in al die wijken te volstaan met pappen en nathouden. Het is uiteraard begrijpelijk dat veel corporaties na alle ingrijpende veranderingen en de verhuurdersheffing even pas op de plaats maken. Maar er is alle aanleiding om te kijken of er nieuwe invalshoeken zijn om in een zeer wezenlijk onderdeel van het corporatiedomein, de herstructurering van oude wijken, snel weer aan de slag te kunnen.

Corporaties zullen op zoek moeten naar nieuwe manieren om toch de gewenste verbeteringen in dit type oude wijken aan te pakken. De bekende mix van gedeeltelijke sloop-nieuwbouw en renovatie is lang niet altijd meer de geijkte oplossing. Niet alleen omdat de nieuwe regelgeving dat lastig maakt. Maar ook omdat sloop sowieso steeds op meer weerstanden stuit, zowel uit milieuoverwegingen als vanuit de sociale invalshoek. En als er sprake is van een beeldbepalende wijk zoals Vreewijk in Rotterdam of de Van der Pekbuurt in Amsterdam, is sloop feitelijk op voorhand onmogelijk. Een nieuwe aanpak dient daarmee rekening te houden.

Wij bepleiten een nieuwe aanpak waarbij een deel van de sociale huurwoningen in samenwerking met een belegger wordt gerenoveerd en geüpgraded naar vrijesectorwoningen terwijl een ander deel na renovatie in de sociale sector blijft. Wij hebben gemerkt dat daarvoor mogelijkheden zijn die ook voor een belegger interessant zijn. Het model zou als volgt kunnen werken. In een wijk van 500 oude corporatiewoningen worden 250 woningen verkocht aan een belegger in de vorm van een sale lease back-constructie. Laten we aannemen dat de woningen worden verkocht voor 45.000 euro per woning. De woningen worden verkocht aan de belegger met de verplichting op zijn kosten de renovatie uit te voeren van bijvoorbeeld 70.000 euro per woning. Verder wordt overeengekomen dat de corporatie de woningen terugleast voor een leasevergoeding van circa 3,5 procent (inflatievolgend) van de verkoopprijs gedurende tien jaar.

Op basis van de renovatie/upgrading worden de woningen als geliberaliseerde woningen verhuurd, waarbij de corporatie gedurende de negen jaar na renovatie een hogere huurprijs kan ontvangen, die voldoende is om de leasevergoeding te compenseren en een positieve huurexploitatie te realiseren. Dit rendement vormt samen met de koopprijs voor de corporatie een aantrekkelijker perspectief dan het doorexploiteren van het sterk verouderde bezit. Na de leasetermijn zijn de geliberaliseerde woningen eigendom van de belegger.

Positieve waardeontwikkeling

Het streefbeeld van een gemengde wijk is weer een stukje dichterbij. Immers, naast de 250 duurdere woningen die zijn ontstaan, heeft de corporatie de gelegenheid om met de opbrengst van de verkoop de andere 250 woningen voor elk 45.000 euro (of meer) te renoveren. Daarnaast zal de wijk door deze investeringen, naar alle waarschijnlijkheid een positieve waardeontwikkeling te zien geven. De belegger (maar ook de corporatie) zal hier op termijn de financiële vruchten van kunnen plukken. Overigens is het eindresultaat feitelijk niet anders dan wanneer de corporatie zelfstandig dit project zou hebben aangepakt. Ook in dat geval zou een deel van het sociale bezit, om financiële en volkshuisvestelijke redenen, verkleuren naar marktwoningen.

Onorthodoxe werkwijzen

Wie zou daar tegen kunnen zijn? Op deze wijze kan via een omweg de herstructurering toch doorgaan. Weliswaar in eerste instantie niet met koopwoningen (hoewel denkbaar is dat de belegger na de tien jaar tot uitponding overgaat), maar met markthuurwoningen. Iets waar met name in de grote steden een groot tekort aan is. Uiteraard zijn er heel veel redenen te bedenken waarom een dergelijke constructie in een specifiek project niet zou kunnen werken.

Echter, de praktijk is dat veel corporaties simpelweg niet meer in staat zijn om dergelijke grootschalige projecten te realiseren binnen een afzienbaar tijdsbestek. Als we met elkaar van mening zijn dat de noodzaak van een snelle aanpak belangrijker is dan het ego van de corporatie, zullen onorthodoxe werkwijzen moeten worden gevonden om dit mogelijk te maken. Wellicht is sale lease back er daar één van.

Jos Feijtel, voormalig corporatiedirecteur en gemeentebestuurder, en Hans de Visser, vastgoedconsultant

Reageren? Stuur een mail naar redactie@cobouw.nl of op Twitter via @CobouwNL 

Reageer op dit artikel