artikel

Opinie: Toezicht in de bouw op de schop: kwaliteit voorop?

bouwbreed

Opinie: Toezicht in de bouw op de schop: kwaliteit voorop?

De verbetering van de kwaliteitsborging in de bouw heeft de gemoederen de laatste tijd flink bezig gehouden. Vele partijen hebben zich actief gemengd in de discussie hoe private partijen nu ‘hun eigen vlees’ moeten keuren. Inmiddels is het wetsvoorstel kwaliteitsborging voor het bouwen ter consultatie gepubliceerd. Het wetsvoorstel voorziet in een aantal wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek (BW), de Wabo en de Woningwet. Advocaten Marleen Elenbaas en Chantal van Mil van Boekel De Nerée lichten in een tweeluik toe welke veranderingen privaatrechtelijk en publiekrechtelijk te verwachten zijn.



Met het wetsvoorstel worden drie wijzigingen in het BW beoogd: aanpassing van de aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken, verlenging van het 5 procent opschortingsrecht van de opdrachtgever, en introductie van het verplicht aan de opdrachtgever aanbieden van een verzekerde garantie.

Aanpassing aansprakelijkheid verborgen gebreken

Momenteel is de aannemer op grond van het BW alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs niet bij de oplevering had moeten ontdekken. De vraag of sprake is van een verborgen gebrek die de opdrachtgever redelijkerwijs had moeten ontdekken, is veelvuldig onderwerp van discussie. De eigen deskundigheid van de opdrachtgever en de wijze waarop deze toezicht laat houden tijdens de bouw kunnen aan hem worden toegerekend, waarmee de aansprakelijkheid van de aannemer wordt ingeperkt. Door de juridische positie van de opdrachtgever te verbeteren, zou de aannemer moeten bewegen tot betere prestaties.

Deze gedachte heeft geresulteerd in de voorgestelde aanpassing van de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken, die inhoudt dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Als gevolg van het wetsvoorstel kan hiervan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken bij de aanneming van bouwwerken. Dit betekent een substantieel verschil met de huidige aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.

Als bewijs van wat de opdrachtgever heeft ontdekt, kan het proces-verbaal van oplevering dienen, zo is in de toelichting bij het wetsvoorstel aangegeven. Met de voorgestelde aanpassing heeft de aannemer er daarom een groot belang bij dat de oplevering zorgvuldig plaatsvindt en wordt vastgelegd in het proces-verbaal. Maar wordt de aansprakelijkheid van de aannemer hiermee niet te veel vergroot en de oplevering te omslachtig? Het zou kunnen betekenen dat de aannemer voor elk krasje dat niet in het proces-verbaal van oplevering is vermeld, aansprakelijk is en het proces van oplevering zo zorgvuldig plaatsvindt dat het doel voorbij wordt geschoten.

Verlenging van het 5 procent opschortingsrecht van de opdrachtgever

Op grond van het zogenoemde 5 procent opschortingsrecht kan de opdrachtgever – zonder een beroep op opschorting te doen en met het behoud van zijn recht op oplevering – 5 procent van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn en in depot bij de notaris storten. In beginsel eindigt het depot door verloop van drie maanden na het tijdstip van oplevering. In het wetsvoorstel is voorgesteld deze termijn te verlengen naar vijftien maanden. Dit moet de aannemer prikkelen hogere kwaliteit te leveren.

Maar de verlenging van het opschortingsrecht kan ook negatieve effecten tot gevolg hebben. Zo is gesteld dat aannemers wellicht minder worden geprikkeld om gebreken op de kortst mogelijke termijn te herstellen aangezien uitkering van het in depot gestorte bedrag pas na vijftien maanden plaatsvindt. Ook is denkbaar dat met de voorgestelde verlenging de kosten van instandhouding van de gebruikelijke bankgarantie hoger zijn, welke kosten dan weer op de opdrachtgever kunnen worden afgewenteld.

Introductie verplicht aanbieden van een verzekerde garantie



Hoewel het overgrote deel van nieuwe woningen wordt gebouwd onder een garantie- en waarborgregeling van Woningborg of SWK, is momenteel geen sprake van een verplichte verzekerde garantie. Hoewel het verplicht stellen van een verzekerde garantie voor alle woningen in het kader van het wetsvoorstel wel aan de orde is geweest, is daar uiteindelijk niet voor gekozen. In het wetsvoorstel is voorgesteld de aannemer te verplichten aan elke particuliere opdrachtgever een verzekerde garantie aan te bieden. Deze is bedoeld voor de afbouw van de woning ingeval van faillissement van de aannemer en voor herstel van aan de aannemer toe te rekenen gebreken, tenzij dit in redelijkheid niet van de aannemer kan worden gevergd. Wanneer dit het geval is, maakt de toelichting van het wetsvoorstel niet duidelijk.

Marleen Elenbaas en Chantal van Mil

Morgen verschijnt op deze plaats het laatste deel van dit tweeluik.  

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels