artikel

Naar een ander DNA

bouwbreed

Naar een ander DNA

Sinds de Woningwet uit 1901 kent Nederland een cultuur van grootschalige volumebouw, op door de overheid aangewezen locaties volgens gedetailleerde plannen. Corporaties en later ontwikkelaars maakten samen met bouwbedrijven massaproducten; woningen, kantoren en winkelcentra als handelswaar. Nu de vraag verandert, traditionele financiers zich terugtrekken en miljoenen vierkante meters leeg staan, is kleinschalig maatwerk en een relatie met de eindgebruiker ervan nodig. Hoe kan de bouw haar DNA veranderen? Hoe wordt Bob de Bouwer Hendrik-Jan de Tuinman’?

Eerder dit jaar doopte de Chinese presidentsvrouw Peng Liyuan een nieuwe tulp in de Keukenhof. Dat gebeurde tijdens een staatsbezoek waarbij de president een presentatie kreeg van vooraanstaande bedrijven uit de Nederlandse agro-industrie. Voor u zich afvraagt of dit artikel in het juiste blad staat: in gesprekken met anderen komt het de laatste tijd vaak op een bouw- en vastgoedsector met een ander DNA, andere genen. Zo’n nieuwe tulp is er niet zomaar. Die is ontwikkeld. Het tulpen-DNA is veranderd. Dat beeld wil ik gebruiken als metafoor voor de bouw- en vastgoedsector. De hoofdingrediënten? Kruisbestuiven en modificeren.

Instrumentarium voor groei

Nederland groeide tussen 1900 en 2000 van 5,1 naar 15,9 miljoen inwoners (CBS). Om die bijna 11 miljoen mensen te huisvesten, te laten werken, winkelen en recreëren ontstond een efficiënt systeem gericht op bouwvolume, snelheid en een lage prijs. Vanwege de groeiende vraag was de afname voortdurend verzekerd. De bouw had een partner in de overheid. Deze ordende de beschikbare ruimte via grote plannen. Alles was gericht op snel en veel bouwen, van wetgeving tot productie. ‘Rijk, Bouw en ‘Kapitaalverschaffers‘ vormden een ‘RBK-complex’ (Willem Hartman, Een planologie voor de vloeibare stad, 2007)’. Het resultaat is een instrumentarium dat vooral is geschikt voor nieuwbouw en uitbreiding.

Bouwen om de groei bij te kunnen benen heeft de bouwsector, of misschien beter gezegd, het systeem, goed gedaan. Iedereen had een dak boven zijn hoofd en na de Tweede Wereldoorlog hielp de bouw Nederland er economisch weer bovenop. Zo vormde zich het DNA van de bouw gericht op groei. De klant kocht of huurde wat werd aangeboden. Hij wist niet beter en over een paar jaar kon hij wel weer naar iets nieuws en groters verhuizen.

Vastgelopen machine

Ook toen de vraag afnam en veranderde, bouwden we lekker door. Grond kopen en verkopen voor nieuwe woonwijken, kantorenparken en bedrijventerreinen, net als altijd. De financiering was nooit een probleem. Dat betekende bouwen op voorraad. Geen punt, want de gebruiker kwam toch wel. Hoe het anders moest, wisten we niet. Dat naast een economische crisis de samenleving aan het veranderen is, en de consument onder invloed van digitale technologie zijn eigen woon- en werkomgeving organiseert, is te laat beseft. Groei zat in het DNA . Gaandeweg liep de machine vast. Te hard gelopen en nu zijn we gestruikeld over onze eigen benen.

Eerst kreeg de crisis de schuld, toen de verhuurdersheffing. Er is telkens wel iets anders om naar te wijzen. Of ligt het misschien aan onszelf ? We kijken liever naar de omgeving en proberen intussen van alles om het systeem weer op gang te krijgen: lage grondprijzen, sloopfondsen, investeringsinstellingen, etc. We grijpen elke strohalm van positieve groeicijfers aan om te benadrukken dat het herstel er nu echt aan komt. Nederland is nog niet af, hoor ik regelmatig van Maxime Verhagen. Maar als we in de spiegel durven kijken en de waarheid onder ogen zien, dan zien we dat de Nederlandse bouw- en vastgoedsector er bij staat als een verwilderde Keukenhof. Prachtig gebloeid, maar het is hoog tijd voor onderhoud- en snoeiwerk, zowel van het systeem als van wat het systeem heeft voortgebracht.

Voor wie bouwen we eigenlijk? De groei van de bevolking zal deze eeuw tot staan komen. Rond 2060 wordt een stabilisatie verwacht op circa 17,9 miljoen inwoners. En inmiddels staan ruim 8 miljoen m2 kantoren, 12 miljoen m2 bedrijfsruimte, 4 miljoen m2 zorgvastgoed en 1,75 miljoen m2 winkels leeg. Vergeet niet de vele hectaren braakliggende bouwgrond, wachtend op activiteit. Bovendien staan er 400.000 woningen leeg. Concreter : In Leiden stonden op 1 juli 2013 2770 woningen leeg, waarvan 1124 langer dan 1,5 jaar. Bent u daar nog? Ons DNA bracht ons hier, hoe komen we eruit?

Grof gesnoeid

De snoeischaar is de afgelopen jaren vaak gehanteerd in de bouw, vaak actief en nog veel vaker passief. Vele bouwbedrijven gingen failliet en maar liefst 70.000 arbeidsplaatsen zijn we kwijt. Sommige bedrijven gooiden het roer om en redden het toch niet, anderen krompen en wachten tot het beter gaat. Gelukkig zijn er steeds meer bedrijven die de nieuwe werkelijkheid zien, zich aanpassen en nieuwe markten vinden. Door het snoeien ontstaan ook nieuwe loten aan de stam. Nieuwe bedrijven, spelers van buiten, zien andere kansen en mogelijkheden en weten zich in een veranderende markt aandeel te verwerven.

De bouw past zich noodgedwongen aan, maar doet de overheid dat ook? Het Bouwbesluit ging op z’n kop. Er wordt veel gesproken over flexibilisering van bestemmingsplannen en regelarme zones. Snoeien waar mogelijk. Maar of de regeldruk er minder van is geworden? Het verhogen van de leges om de financiering van afdelingen op peil te houden bij een afnemend aantal vergunningen, kan moeilijk worden bestempeld als snoeien. De overheid worstelt met haar rol in de veranderende werkelijkheid. Planning is nog altijd een leidend principe, terwijl afnemende aantallen vergunningen en dalende opbrengsten uit grondexploitatie vragen om een andere inrichting en focus van het gemeentelijk apparaat. Daar komt bij dat bewoners zich steeds vaker bemoeien met de ruimtelijke agenda in hun woonplaats en meer invloed opeisen aan de voorkant van het bouwproces. Ook dat vraagt om een vraaggerichte aanpak in plaats van een aanbod gedreven instelling.

Elkaar besmetten

Hoe verkrijgen we een ander DNA? Hoe evolueren we? Welke kleur heeft de vernieuwing? Natuurlijk is de transitie al lang begonnen, maar er is nog veel oud en dood hout in het systeem. Om een nieuw ras te ontwikkelen zijn er twee mogelijkheden: kruisen en/of modificeren. Kruisen betekent in andere keukens kijken en in je eigen keuken laten kijken. Zo besmet je elkaar met nieuwe inzichten en manieren. Genetisch modificeren is ingrijpender: dat verandert fundamentele eigenschappen en zet misschien wel je hele bedrijf of organisatie op z’n kop.

Op de Innovatie Boost Markt van Bouwend Nederland in juni zag ik ze beiden. Tapijtfabrikant Interface gaf een kijkje in de keuken: hoe vertalen ze hun ambitie een herstellend bedrijf te zijn, zonder negatieve impact op het milieu naar een rendabel business model? Elders deed de 3D-printer van Heijmans z’n werk. Als daar geen speelgoedhuisjes meer uitkomen, maar echte huizen, heeft dat grote impact op de aard van de bouw. Niet alleen bouwprocessen veranderen, maar 3D-printen biedt kansen op nieuwe producten en mogelijkheden, zoals dit filmpje mooi laat zien.

Hoe kunnen we kruisen en modificeren vertalen naar bouw en vastgoed? Ik zie drie richtingen voor DNA-mutatie:

• Meer invloed van de klant. Zoek de kruisbestuiving. Hoe? Door de consument zelfs aan de knoppen te laten, zoals bij (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap. Of door iets te bedenken waar mensen echt op zitten te wachten. Dat vraagt om gevoel voor de markt en om visionairs. Niet de markt van de beleggers, maar die van de bewoners en gebruikers. Campus Diemen Zuid was een schot in de roos: het marktgevoel vertaald naar een aantrekkelijk concept. Voor studentenwoningen in kansloze kantoren stonden bewoners in de rij.

• Naar een kleinere korrelgrootte, oftewel minder woningen of eenheden per project. Dat vraagt om een ander bouwproces, inclusief het traject bij de gemeente. Minder planmatige blauwdrukken die koste wat het kost moeten worden gerealiseerd en een betere omgang met onvoorspelbaarheid. Een DNA dat meer gericht is op flexibiliteit, dat betekent zoveel als lokaal maatwerk en gebruiksgericht door de tijd heen, dus ook minder monofunctioneel.

• Van bouwen naar tuinieren. Dat is wat anders dan bouwen en wegwezen. De tuinman keert telkens terug. Om te snoeien, wat bij te planten of het terras wat te verkleinen. Op dezelfde manier kan je eigenaren en bewoners helpen hun gebouw te onderhouden en te laten meebewegen met veranderende wensen in een andere levensfase. Beter benutten van het bestaande voor nieuwe vragen maakt het intrinsiek duurzaam en betekent in een stabiliserende omgeving bijna automatisch minder nieuw bouwen. Een DNA gericht op duurzaam hergebruik en her- of doorbestemmen van bestaande gebouwen en gebieden.

Mensen

Voor kruisen is veel geduld nodig, voor modificatie techniek en geduld. Rijn Vogel zei het zo tijdens de Innovatie Boost Markt: “Een band maakt zich tijdens hun optreden vooral druk om de 1e 3 rijen, hun superfans. Als die het leuk hebben, feest de rest van de zaal vanzelf mee.” Dit voorbeeld onderstreept nog eens de inzet van mensen in het proces van modificeren en kruisen. Tools en technologie zijn belangrijk om onze bedrijven te veranderen, maar zonder geduld en enthousiasme van mensen wordt het niks.

Niets doen is geen optie, want zonder kruisen en modificeren krijg je inteelt. En Charles Darwin wist het al: ‘Het is niet de sterkste, de slimste of de snelste, maar degene die zich het beste kan aanpassen aan veranderende omstandigheden die overleeft.’

Gerben van Dijk, procesmanager Vernieuwing Bouw. Hij schreef deze bijdrage op persoonlijke titel.

Reageren? Dat kan onderaan dit artikel of op Twitter via @gerben_vandijk en #Cobouw. 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels