artikel

Coöperatie alternatief voor de corporatie

bouwbreed

Ook vandaag vinden weer de verhoren door de parlementaire enquête woningcorporaties plaats. Daar wordt gesproken over de mogelijkheid te gaan werken met een coöperatie. Goed voorbeeld is De Samenwerking in Amsterdam.

Twee letters verschil vergroten de zeggenschap van de huurder, als lid van de coöperatie, en zal voorkomen dat het beleid losgezongen raakt van het belang van die huurder. Adri Duivesteijn en André Thomsen (Woonbron) zien er wat in. In Amsterdam bestaat al meer dan honderd jaar zo’n coöperatie, De Samenwerking. Het is goed aan de hand van dat misschien niet representatieve voorbeeld eens de voors en tegens van in beeld te brengen.

De voordelen ervan zijn zichtbaar in de kwaliteit van het wonen. De Samenwerking beheert tegen de 1000 appartementen in de Concertgebouwbuurt. Een groot deel ervan is in eigen beheer gebouwd in de periode 1909-1929. Een bijzonder gebouw is Het Nieuwe Huis, kleine woningen voor alleenstaanden, dat aan een afzonderlijke vereniging is verhuurd. De organisatie werkt transparant voor leden en niet-leden: de website geeft een uitgebreid overzicht van het reilen en zeilen.

Inmiddels is een groot deel rijksmonument. De gemiddelde huur van de woningen ligt rond 700-750 euro, een deel wordt nog onder de liberalisatiegrens verhuurd. De Samenwerking is een vereniging met 4000 leden, waarvan dus minder dan een kwart er woont. Sinds 1995 is er volgens de website een ledenstop. Omdat jaarlijks rond dertig woningen vrijkomen voor nieuwe huurders bedraagt de wachttijd voor de laatst ingeschrevenen zo’n honderd jaar. In de praktijk zal het wat korter zijn omdat veel wachtenden eerder overlijden.

De financiële positie van de vereniging is uitermate gezond, een solvabiliteit van 100 procent. Waar elders vinden we nog vastgoedexploitanten zonder externe financiering? Bovendien is de balans van de vereniging zeer bescheiden; het vastgoed wordt gewaardeerd op zo’n 25 miljoen (driemaal de jaarhuur) terwijl de Woz-waarde van het bezit in 2012 op 420 miljoen staat. De jaarhuur bedraagt minder dan 2 procent van de Woz-waarde, wat mede de populariteit van het wonen verklaart. Zorgen maakt men zich over de verhuurdersheffing voor de woningen onder 700 euro huur, die gaat erin hakken.

De keerzijde van deze fraaie staat van de huishouding is het onvermogen om plannen uit te voeren. De Samenwerking kent een bestuur, ledenraad en jaarvergadering. In het verleden zijn verschillende plannen ontwikkeld om delen van het bezit sterk te moderniseren en het bezit uit te breiden, waar in de praktijk weinig van terecht is gekomen. Sommige van die plannen betekenden een forse investering in vergelijking tot de lage boekwaarde van het totale bezit. Ze leiden tot een aantasting van de jaarlijkse winst, waarvan een beperkt deel aan de bewoners wordt uitgekeerd. De leden zijn zeer terughoudend in dergelijke investeringen, ook al zullen die noodzakelijk zijn om op lange termijn te voorzien in de bruikbaarheid en verhuurbaarheid van de woningen. Geregeld ontstaan dan ook conflicten tussen het verderziende bestuur en de leden. We zien hier hetzelfde probleem als zich bij de koop-serviceflats en ook bij veel VvE’s voordoet: de zittende bewoner ziet niet direct het voordeel van de lange termijn investeringen en collectieve besluitvorming is geen sinecure. In deze coöperatievorm is dit nog wat sterker het geval dan bij een VvE, waar de eigenaar kan profiteren van de toegenomen waarde.

Er zijn ongetwijfeld andere voorbeelden of organisatiemodellen waar dit minder tot verlamming leidt dan bij deze coöperatie. In vergelijking tot de woningcorporatie is het risico van nog meer geld in de dode hand echter een serieus probleem, dat niet mag worden veronachtzaamd. De leden/huurders kunnen hier wel eens te veel te zeggen hebben, waar bij sommige woningcorporaties te veel met geld is gesmeten. Thomsen gaf in zijn verhoor ook aan dat de ontwikkelfunctie misschien los zou moeten staan van het beheer en de exploitatie. In de woningcoöperatie gebeurt dat vanzelf, dus met verlies van het idee van een revolving fund. En met een even gebrekkige toegang voor instromers als bij de woningcorporatie, dankzij hun gemeenschappelijk kenmerk: een zeer gunstige verhouding tussen kwaliteit en prijs.

Rob de Wildt, Rigo Research en Advies

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels