artikel

Goede communicatie is procesversneller

bouwbreed

Bij gebiedsontwikkeling nieuwe stijl is er sprake van participatie van partijen die tot dusver geen of nauwelijks een rol speelden. Deels uit financiële nood geboren, deels ook uit praktische en meer strategische overwegingen zijn deze partijen van groot belang gebleken om tot realisatie te komen. Maar dan zal er wel op een ordentelijke manier overleg en communicatie gepleegd moeten worden.

Omdat dergelijke projecten vaak in het brandpunt van de belangstelling van lokale politiek, media en belangengroeperingen staan, is de druk groot. Bestuurders pleiten daarom regelmatig voor een participatieve of interactieve totstandkoming van plannen. Participatie verlegt het accent van ‘draagvlak voor plannen’ naar ‘inbreng in de totstandkoming van plannen door belanghebbenden’.

Een groep belanghebbende partijen verschilt per gebiedsontwikkeling. Centrumplannen ontmoeten een breed palet van eigenaren, ondernemers, bewoners en tal van belanghebbenden op deelgebieden. Herstructurering vraagt om communicatie en participatie van bewoners en partijen die voor voorzieningen verantwoordelijk zijn. Rood-voor-groenprojecten brengen maatschappelijke organisaties voor milieu en landschap, projectontwikkeling, agrariërs en (semi)overheden bij elkaar en bij het ontwerp van nieuwe uitleggebieden worden vooraf steeds meer partijen en (aspirant)kopers betrokken. Het Rijk, de provincie en gemeente zijn territoriale overheden die traditioneel een rol vervullen in het buitengebied en in het stedelijk gebied. In het stedelijk gebied heeft de gemeente vaak het voortouw. In het buitengebied neemt de provincie steeds vaker de regie, omdat integrale gebiedsontwikkelingen meestal gemeente(grens)overstijgend zijn. Daarnaast formuleren deze drie bestuurslagen eigen beleid over bereikbaarheid, economische ontwikkeling, woningbouw, recreatie, waterberging of natuur. Andere (semi)overheidspartijen zoals het waterschap, de Dienst Landelijk Gebied, natuurorganisaties, woningcorporaties en publieke partijen als eindgebruiker van vastgoed zijn ook actief bij gebiedsontwikkeling. Wanneer private partijen een positie hebben in een plangebied zullen publieke partijen bepalen hoe belangrijk deze positie is en in hoeverre dit om samenwerking vraagt.

Afweging

Daarnaast komt het ook voor dat een marktpartij, ook als die geen eigenaar is van grond in het betreffende gebied, zelf met plannen komt en kan aanbieden om gronden te verwerven.

De publieke partijen maken dan een afweging welke meerwaarde zo’n samenwerking oplevert. Marktpartijen met een grond- of opstalpositie zoals projectontwikkelaars, bouwers/aannemers, agrariërs, natuurorganisaties, eigenaar-verhuurders/beleggers, woningcorporaties, eigenaar-bewoners/winkeliers en franchiseondernemers/filialen, maar ook marktpartijen zonder grond- of opstalpositie kunnen worden gevraagd te participeren. De praktijk zal leren dat binnen een gebiedsontwikkeling zowel marktpartijen mét als marktpartijen zónder positie aanwezig zijn.

Inzicht in de individuele motieven van alle deelnemende partijen is essentieel. Motieven bepalen immers hun gedrag en doelstellingen. Bij iedere partij die participeert of belanghebbende is in een project c.q. een proces, is het van belang om continu te bezien wat de individuele doelen en motieven zijn. Is een partij gecommitteerd aan het project? Heeft de partij juist belang om het project tegen te houden? Dat betekent overigens niet dat partijen met hindermacht uitgesloten moeten worden. Inspelen op hun motieven en belangen kan een bijdrage leveren aan het projectresultaat. Verstandig is het zelfs om alle partijen die de besluitvorming kunnen vertragen, versnellen, blokkeren of verrijken, bij het proces te betrekken. Daarbij zijn ook partijen als omwonenden/bewoners, winkeliers en sponsors van belang.

Het belang van gefaseerde, doelgroepgerichte en planmatige communicatie bij dat alles is groot. Het vormt niet alleen een middel om draagvlak voor een plan onder betrokkenen en belanghebbenden te creëren, maar ook kritische consequenties in een vroegtijdig stadium aan de orde te stellen. Ook de organisatie van de communicatie bij gebiedsontwikkeling is een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Er zijn verschillende mogelijkheden voor communicatie met belanghebbende partijen: (eenzijdig) informeren, (tweezijdig) informatie uitwisselen en/of partijen (medeverantwoordelijkheid geven en) laten participeren.

Verrijking

Ideeën en wensen van belanghebbende partijen kunnen overigens een inhoudelijke verrijking betekenen voor de planvorming en het proces. Door belanghebbende partijen in een vroeg stadium te informeren over de gebiedsontwikkelingsplannen en hun reacties te horen, hebben publieke partijen de mogelijkheid toe te werken naar een plan dat voor alle partijen acceptabel is. Dit kan veel tijdwinst opleveren omdat beslissingen publiekrechtelijk kunnen worden aangevochten. Goed en tijdig overleg en communicatie kunnen ‘hindermacht’ en onduidelijkheden voorkomen.

Professionele en dus zinvolle communicatie is over het algemeen een procesversneller, maar kan ook tegenwerking oproepen. Door op een verantwoordelijke, transparante en zichtbare manier continu aan te geven wat de status is van het project, wat nog kan veranderen en in welke fase een project zich bevindt kan veel onduidelijkheid en frustratie worden voorkomen. Maar communicatie is geen wondermiddel. Een slecht gebiedsontwikkelingsproject blijft slecht, zelfs bij een perfecte communicatieaanpak.

Drs. Robbert Coops, sociaal-geograaf en werkzaam bij Schinkelshoek Verhoog (r.coops@schinkelshoekverhoog.com)

Zie ook: Pps en gebiedsontwikkeling, Bert Wolting, Arjen Bregman en Meint Pools, Sdu, Den Haag, 2012 transformatie

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels