artikel

Gemeenten moeten over hun grens kijken

bouwbreed

Gemeenten moeten over hun grens kijken

Bij veel gemeenten is de grondprijs niet aangepast aan het huidige lagere niveau. Uit onderzoek blijkt dat zij nog veel te doen hebben op het gebied van kennisuitwisseling, bewustwording en samenwerking.

Gemeenten hebben veel grond gekocht met de verwachting van toekomstige gebiedsontwikkeling. Door de economische crisis zijn gebiedsontwikkelingen vertraagd en in sommige gevallen zelfs stopgezet. De vertraging in de kaveluitgifte en de onzekerheid over de marktwaarde en geprojecteerde opbrengsten van de grond resulteren in significante verliezen. Sommige gemeenten zijn hierdoor al in financieel gevaar, terwijl andere in de gevarenzone raken. In de praktijk blijkt dat gemeenten nog nauwelijks beseffen welke mogelijkheden duurzame en innovatieve vormen van grondbeleid kunnen bieden. Kennisuitwisseling en samenwerking zijn op dat punt beperkt. Een meer regionaal grondbeleid waarbinnen afstemming van woningbouwplannen plaatsvindt, zou de verliezen op grondexploitaties zeker kunnen beperken.

Op deze pagina stond op 20 februari onze bijdrage over de nog gedeeltelijk onbekende financiële risico’s bij pps-constructies waar het gaat om de gemeentelijke grondvoorraad. Onze veronderstelling dat er nog weinig onderzoek over het risico van de nu nog lopende pps-projecten aanwezig is, werd gelogenstraft door de reactie van Gijs Kant, die zijn masterstudie Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven vorig jaar afrondde met een onderzoek naar de gemeentelijke grondvoorraad en de financiële risico’s die gemeenten daarmee lopen. Zijn onderzoek betreft een analyse op basis van de jaarcijfers over 2011 van Noord-Brabantse gemeenten. Of en in hoeverre de resultaten en conclusies van zijn onderzoek – dat plaatsvond op het dieptepunt van de financiële en bouwcrisis – vergelijkbaar zijn met andere gemeenten anno nu is niet goed aan te geven, maar het lijkt erop alsof de trends hetzelfde zijn. Als dat zo is, valt er veel te doen op het gebied van kennisuitwisseling, bewustwording en samenwerking op het terrein van duurzame innovaties rond het gemeentelijk grondbeleid. Gemeenten kijken in dat opzicht niet verder dan de eigen gemeentegrens, een gemiste kans. Juist door regionale en financiële verevening van verliezen – door het stopzetten van bouwplannen – en winsten – door doorgang van plannen – worden verliezen regionaal beperkt.

Scheef beeld

Minstens zo ernstig is de constatering van Kant, nu werkzaam bij Grontmij, dat bij veel gemeenten de grondprijs nog steeds niet is aangepast aan het huidige prijsniveau. Ook wordt nog met kosten- en opbrengstenstijgingen gerekend die niet meer van deze tijd zijn. Daardoor ontstaat een scheef beeld, dat uiteindelijk kan leiden tot het onder verscherpt toezicht stellen van gemeenten door de provincie, zoals in Noord-Brabant al het geval is. Wanneer de economische groei blijft stagneren zullen vele gemeenten een niet-sluitende begroting moeten accepteren. Het minimaliseren van de verliezen op korte termijn door boekhoudkundige maatregelen helpt dan niet meer. Het is de vraag of een gemeente de grondprijs moet aanpassen zolang er geen transacties zijn. Wel zal er een voorziening moeten worden getroffen voor het geval de bouwgrond minder opbrengt. Dat geeft ook boekhoudkundig een reëler beeld.

Opvallend is dat de mogelijkheden van bijvoorbeeld tijdelijk gebruik van de grond door het plaatsen van zonnepanelen door gemeenten onvoldoende worden herkend. Wanneer een energiecoöperatie daarin investeert, ontvangt de gemeente erfpacht voor het gebruik van de grond. Er blijken voor dergelijke constructies barrières te zijn op het terrein van de regelgeving voor collectief salderen en de energieprijs(ontwikkeling), waardoor (tijdelijke) opwekking van duurzame energie op braakliggende terreinen onvoldoende wordt benut. Ook dat is een gemiste kans.

De kwestie van de financiële risico’s van het gemeentelijk grondbeleid blijkt vaak een nogal mistig onderwerp te zijn, terwijl het om forse bedragen van tientallen miljoenen euro’s gaat. Boekhouden voor gevorderden. Opmerkelijk genoeg heeft dit zo belangrijk onderwerp nauwelijks een rol gespeeld in de afgelopen verkiezingstijd van gemeenteraden. En dat terwijl het om veel publiek geld gat. Maar dat niet alleen. Het gaat om de toekomstige inrichting en het gebruik van de ruimte. Daarover zal toch beter en meer verantwoording moeten worden afgelegd, al was het alleen maar om herhaling van zetten te voorkomen.

Drs. Robbert Coops, sociaal-geograaf en werkzaam bij Schinkelshoek & Verhoog (r.coops@schinkelshoekverhoog.com)

Drs. Bert Wolting, oprichter/eigenaar Wolting Gebiedsconsult (
wolting@gebiedsconsult.nl)

Bron: Gijs Kant (2013): De gemeentelijke grondvoorraad: risico of duurzame kans?, Technische Universiteit Eindhoven

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels