artikel

Column: Misbruik opschorten huur bij gebreken aan banden

bouwbreed

Steeds vaker stoppen huurders met het betalen van de huur met als argument dat de verhuurder weigert gebreken aan de woningen of bedrijfsruimtes te herstellen. In werkelijkheid zitten zij financieel moeilijk en misbruiken zij hun recht om even geen huur te betalen. Dit leidt echter uiteindelijk tot hoge kosten voor zowel de verhuurder als de huurder. Het stellen van goede wettelijke voorwaarden aan het recht kan een hoop leed voorkomen.

Een huurder van een pand heeft het recht om betaling van de huur op te schorten, ofwel achter te houden. Dat kan bijvoorbeeld als een huurder gebreken ondervindt die het woongenot ernstig schaden en de verhuurder hiervan op de hoogte is gesteld, maar deze niet verhelpt. Het opschorten van huur is echter geen afstel van de betaling. Sterker, de regeling is slechts bedoeld als pressiemiddel om de verhuurder te bewegen om de gebreken aan de woning te herstellen.

 

Excuus 

In de praktijk zien wij echter steeds vaker dat huurders de opschorting van de huur wegens gebreken niet als pressiemiddel gebruiken, maar vooral als excuus om even niet te betalen. In de meeste gevallen omdat de huurder dan financiële problemen heeft. En op aanmaningen van de verhuurder wordt vervolgens niet gereageerd. Uiteindelijk rest de verhuurder niet anders dan naar de rechter te stappen. Pas dan verweert de huurder zich met het argument dat zijn woning gebreken heeft en dat hij daarom geen huur heeft betaald. De verhuurder kan niet veel anders dan dit ontkennen. Wat volgt is een dure en lange procedure waarbij de rechtbank een zitting houdt, partijen hoort en soms zelfs een deskundige benoemt om de geclaimde gebreken te onderzoeken. En al die tijd houdt de huurder zijn hand op de knip.

 

Noorderzon 

Natuurlijk, uiteindelijk komt de waarheid wel boven water, maar daar hebben beide partijen niet veel meer aan. Immers, de huurschuld is dan al torenhoog opgelopen en meestal volgt er een gedwongen ontruiming. Wat trouwens nog meer kosten met zich meebrengt. En de huurder staat met een hoge schuld op straat. Meestal realiseert hij zich dan pas dat hij het gehuurde pand op het spel heeft gezet en dat het rechtsproces hem veel geld heeft gekost. Huurders zijn zich daar vaak niet van bewust. Wat we vervolgens vaak zien is dat de huurder met de noorderzon vertrekt en de verhuurder vaak met onverhaalbare kosten achterblijft. Dat kan toch niet de bedoeling zijn van een regeling die bedoeld is als pressiemiddel voor de verhuurder?

 

Beter systeem nodig 

Helaas is de wijze waarop ons rechtssysteem is ingericht juist bevorderlijk voor deze problemen. We kunnen er wat aan doen door aan de regeling wettelijke voorwaarden te verbinden. Door bijvoorbeeld van de huurder te eisen dat als hij de huur wil opschorten, hij dit eerst met een aangetekende brief aan de verhuurder moet melden. In de brief gunt hij de verhuurder een redelijke termijn om de gebreken te verhelpen. Dit laatste staat overigens al in de wet. Maar ik denk ook aan de verplichting om de huur te storten op een door de rechtbank (of een onafhankelijke instantie) beheerde rekening. Dit bedrag wordt gereserveerd en uitgekeerd aan de partij die er volgens de gerechtelijke uitspraak recht op heeft. Op deze manier schep je bewustwording en voorkom je dat zowel de huurder als verhuurder in onnodige financiële problemen komen. Beide partijen hebben hier dus baat bij. Bovendien is een soortgelijke regeling in een aantal andere landen al actief.

Door dergelijke voorwaarden te binden aan het recht om de huurprijs op te schorten wegens geclaimde gebreken aan de woning, loopt de verhuurder minder risico op torenhoge en onverhaalbare achterstanden. Maar nog belangrijker: ze leiden tot een regeling die gebruikt wordt waarvoor hij is bedoeld: dat de huurder zich kan verzekeren op een woning of bedrijfsruimte die voldoet aan wat de huurder mag verwachten.

Marc Roepel is Vastgoedadvocaat 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels