artikel

Te hoge hypotheekschulden zijn het echte probleem

bouwbreed

Te hoge hypotheekschulden zijn het echte probleem

De loan to value – de hoogte van de lening afgezet tegen de waarde van het onderpand – is de crux van het Nederlandse schuldenverhaal. Taco van Hoek noemt dit begrip maar één keer in zijn boek, constateert financieel geograaf Ewald Engelen.

Volgens de auteur van ‘De risicomijdende samenleving’, bouweconoom Taco van Hoek, heeft Nederland geen huizenzeepbel. Volgens Van Hoek is er niets mis met de hoge Nederlandse hypotheekschulden. En volgens Van Hoek is er geen reden om tobberig te doen over de economische toekomst van Nederland. Al lezende vraag je je onherroepelijk af op welke planeet Van Hoek leeft.

Ga maar na: sinds midden jaren negentig zijn zowel de bankbalansen, de hypotheekschulden, de huizenprijzen als de woonlasten geëxplodeerd. De eerste met een factor twee, de tweede met een factor vijf, de derde met een factor drie tot vier en de laatste met een factor twee: volgens Eurostat heeft Nederland na Griekenland en Denemarken de hoogste woonlasten van de EU.

Meer vraag dan aanbod? 

Van Hoek verwijst naar de reële bouwkosten om te betogen dat de prijsstijgingen vrij van lucht zijn. Het is een variant op de veelgehoorde stelling van bankeconomen dat de ‘fundamentals’ van de Nederlandse huizenmarkt, anders dan de Ierse of Spaanse, gezond zijn. Ofwel: er is meer vraag dan aanbod. En Van Hoek verwijst naar over rijke Belgen die goedkope huizen in Zeeuws-Vlaanderen kopen om aan te tonen dat er niets aan de hand is.

Van Hoek gaat er daarmee aan voorbij dat de bouwkolom net als de bankenkolom mee ademt met de huizencyclus. In een opgaande markt, als er veel valt af te romen, neemt het aantal afromers toe en stijgen de reële bouwkosten. En die anekdote over Zeeuws-Vlaanderen is natuurlijk een grap. In ieder land zijn de huizenprijzen in de periferie (veel) lager dan in de grote steden.

Wel solvabel, niet liquide

Van Hoeks ontkenning van hypotheekschuldproblemen is al even bekend. Ja, de bruto schuld is buitenproportioneel, maar netto is er geen enkel probleem. Het klopt dat tegenover de hoge hypotheekschulden van Nederlandse huishoudens veel meer vermogen staat in de vorm van pensioenen en onroerend goed. Het probleem is echter dat er in een dalende huizenmarkt geen terugloopmechanisme bestaat tussen vermogen en schulden. Je huis verkopen lukt niet omdat je aanhikt tegen restschulden en omdat er geen effectieve vraag is. En aan je pensioen mag je niet komen omdat het is bedoeld voor de oude dag. Ofwel, Nederlandse huishoudens zijn bij een krimpende markt wel solvabel maar niet liquide. En zoals Keynes al wist: als je maar lang genoeg illiquide blijft, word je vanzelf insolvabel.

In de economische literatuur wordt op dit moment veel aandacht besteed aan de zogenaamde huizencyclus. De huizenmarkt is sinds de jaren zeventig steeds bepalender geworden voor de financiële gezondheid van huishoudens, banken en overheden. De economisch historicus Alan Taylor heeft niet alleen laten zien dat bancaire balansen sinds die tijd in veel ontwikkelde economieën zijn verdubbeld, maar ook dat ze voor ongeveer de helft zijn gaan bestaan uit hypothecaire leningen.

Schuldgedreven vastgoedgroei

Daarmee is vanaf de vroege jaren negentig in een groeiend aantal landen schuldgedreven vastgoedgroei gerealiseerd die een substantiële bijdrage heeft geleverd aan de economische prestaties. De bijdrage aan de Nederlandse economie tijdens de Paarse jaren bedroeg pakweg de helft en tijdens de vier kabinetten Balkenende pakweg een kwart. De keerzijde zijn lange hefbomen voor banken en huishoudens en extreme kwetsbaarheid voor plotselinge verstoringen in het interbancaire leenverkeer waar grote hypotheekbanken voor hun financiering steeds meer van afhankelijk zijn geworden.

Het is typerend voor van Van Hoeks analyse dat deze dimensie volledig ontbreekt. Van Hoek spreekt nauwelijks over banken, niet over de revolutie in hypotheekfinanciering in de vorm van securitisatie en noemt de cruciale indicator ‘loan to value’, ofwel: de hoogte van de lening afgezet tegen de waarde van het onderpand, maar één keer.

Terwijl dat de crux is van het Nederlandse schuldenverhaal. Er is geen land ter wereld waar zulke extreme loan to value-ratio’s werden geaccepteerd. Zes jaar na de crisis ligt de gemiddelde loan to value van starters nog altijd twee procentpunt boven het langjarige gemiddelde, 95 tegen 93 procent. Dit is geen ‘kredietrantsoenering’ zoals Van Hoek op verschillende plaatsen fulmineert maar voortdurende overcreditering op majeure schaal.

Op zoek naar ander groeimodel

Het is onbegrijpelijk dat Van Hoek de voorzichtige, en wat mij betreft veel te slappe, maatregelen die zijn genomen om de hefbomen van de Nederlandse huishoudens en banken in te korten, wegzet als ‘risicomijdend gedrag’ en openlijk pleit voor een terugkeer naar 2008 – hoewel ik het met Van Hoek eens ben dat de timing ervan niet ongelukkiger kon.

Ik ben bang dat Van Hoek zijn zin gaat krijgen. De verleiding om terug te vallen in de zondes van gisteren zijn te groot. Simpelweg omdat het kan. En omdat te veel partijen er voor de crisis een te goedbelegde boterham aan hebben verdiend. Waaronder de broodheren van Van Hoek zelf.

Huizenzeepbellen zijn namelijk vreselijk en moeten koste wat het kost worden voorkomen. En dat betekent inderdaad dat Nederland naarstig op zoek moet naar een ander groeimodel. Weg met de schuldgedreven vastgoedgroei van voor de crisis. En dus ook met de loonmatigingsgedreven exportgroei die er de keerzijde van was.


Ewald Engelen, financieel geograaf, werkzaam aan de Universiteit van Amsterdam. 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels