artikel

Bouw moet weg van grootste gemene deler

bouwbreed Premium

De crisis heeft de bouwsector nauwelijks aangezet om anders te handelen. Dick van de Kaa vindt dat hij het wel anders doet.

Als je alles en iedereen die bezig is met huisvesting van huishoudens – de enige echte betalende klant – wilt bedienen, draait de productie op volle toeren. Vraag is er meer dan genoeg. De kunst is om de latente behoeften te ontdekken, de latente vraag te mobiliseren. Dat vergt anders denken en handelen, 100 procent vraaggestuurd. Slaagt de bedrijfskolom hierin niet, dan blijft de bulk van de productie afhankelijk van intermediaire klanten zoals woningcorporaties of buitenlandse beleggers.

Bijna tien jaar geleden had ik zitting in het Kennisplatform Wonen van de provincie Noord-Brabant. Ruim voor de crisis was de mismatch tussen vraag en aanbod al een agendapunt en een geliefd thema voor frisdenkers, bijeenkomsten en rapporten.

Een mismatch is in elke andere industrie een alarmsignaal. In de woningbouwkolom niet. De crisis noopt tot betere afweging en besteding van schaarsere middelen. Dat maakt de mismatch alleen maar explicieter. Het antwoord van de bedrijfstak? Wij blijven in de kern hetzelfde doen en verwachten daar andere resultaten van.

De gewetensvraag aan ons allen is of wij kiezen om een intermediaire klant of de enige echte klant (de betalende huishoudens, de eindgebruikers) te bedienen. Vervullen wij de behoefte van een gemeente met een vastgesteld stedenbouw en beeldkwaliteitplan, een corporatie of belegger met zijn rendementseis of zijn onze klanten (be)woners van vlees en bloed? Leveren wij een ‘zakelijke asset ’ of een dierbare woon- en leefbiotoop? Kiezen wij voor stagnatie als gevolg van het feit dat wij hetzelfde blijven doen of gaan wij toegevoegde waarde aan de arbitrerende, de betalende, klant leveren? Blijven wij focussen op de eindklant of durven wij de uitdaging van de beginklant aan?

Samen met representanten uit specifieke doelgroepen heb ik verschillende woonbiotopen ontwikkeld. Een samenhangend totaal van omgeving en woningen die bijdragen aan het laten floreren en gelukkig zijn van zijn (be)woners. Deze (be)woners willen en kunnen kopen.

Deze woonbiotopen maken klanten blij. Omdat zij nu kunnen kiezen op voorkeur en verschillen. In tegenstelling tot het gebruikelijke beslissen op basis van het doen van concessies als gevolg van aanbod van de grootste gemene deler.

Ook geven deze woonbiotopen opvolging aan conclusies en aanbevelingen uit de studies en rapporten om toch vooral anders, aantrekkelijk, meer gedifferentieerd te ontwikkelen.

Weerbarstig

Toch is de praktijk weerbarstig. De reden is duidelijk. Dierbare en gewenste woonbiotopen zijn net even anders dan vastgestelde beeldkwaliteitsplannen, wensen van supervisors, welstand, openbare ruimte, inrichtingscatalogus, enzovoort. De oplossing is het loslaten van het gebruikelijke en van dat wat niet meer werkt. Klanten gedragen zich immers niet meer als percentages en aantallen in prognoses, rapporten en plannen. Dat leert de malaise op de woningmarkt ons nu.

De klant verleiden en betrekken bij aantrekkelijke concepten geeft veel meer vervulling dan uw probleem ‘te koop’ communiceren. De gemeente, corporatie, ontwikkelaar of bouwer die echt k lanten wil bedienen krijgt een uniek aanbod. ‘Start locatie en projectontwikkeling met 100 procent beginklant’ klinkt toch veel beter dan ‘start bouw bij 80 procent verkocht aan de ‘eindklant’.

De kwaliteit van omgeving, gebouw en ruimte heeft een enorme invloed op de kwaliteit van wonen, werken en leven. Een biotoop laat mensen floreren. Het is een prettige en aantrekkelijke beleving die als stimulerend, betekenisvol en dierbaar wordt ervaren.

Samengebrachte groepen mensen of bedrijven met dezelfde voorkeur – gelijkwillenden – zorgen voor het benodigde volume, draagvlak en schaalgrootte om de gewenste kwaliteiten te verwezenlijken. Zowel in bestaande als in nog te ontwikkelen situaties. Gelijkwillende wensen vormgeven levert een onderscheidende en specifieke positionering op. Weg van de grootste gemene deler.

Dick van de Kaa, ontwikkelaar woonbiotopen, vastgoed- en VvE-beheerder, marketeer en woner Dvdkaa@hetnet.nl

Reageer op dit artikel