artikel

Bouwen binnen steden is juist voordeliger

bouwbreed

Bouwen binnen steden is juist voordeliger

Een rapport van de provincie Noord-Holland kwam tot de conclusie dat binnenstedelijk bouwen duurder is dan bouwen op uitleglocaties. Hilco van der Wal en Erik van der Kooij zetten daar vraagtekens bij.

Vorige maand heeft de provincie Noord-Holland twee onderzoeken gepubliceerd over woningbouw in bestaande bebouwde gebieden (BBG). Het goede nieuws is dat in de gehele provincie ruimte is voor het bouwen van 206.000 woningen binnen BBG . In die gebieden is het grootste deel van de woningbouwbehoefte te realiseren.

Het tweede rapport gaat in op het verschil in kosten voor bouwen binnenstedelijk en bouwen op uitleglocaties. Uitgaande daarvan is het nog maar de vraag of de woningbouw in bestaande bebouwde gebieden er komt. De conclusie is dat het exploitatieverschil tussen woningbouwontwikkeling op beide type locaties bijna 23.000 euro per woning is in het nadeel van binnenstedelijk bouwen. Cobouw vertaalde dat op 2 december in de kop ‘Bouwen in steden te duur’.

In dit artikel betogen wij dat het vanuit maatschappelijk oogpunt juist goedkoper is om te bouwen in het bestaande stedelijke gebied dan om te bouwen op uitleglocaties. Natuurlijk is het op korte termijn makkelijker en goedkoper om weilanden vol te bouwen dan om de bestaande stedelijke gebieden te versterken. Dit hebben we, gedreven door sterke economische en bevolkingsgroei, de afgelopen decennia massaal gedaan. Een aantal ontwikkelingen maakt dat dit op langere termijn hoge kosten met zich meebrengt en daarmee een heilloze strategie is. De eerste is de toenemende vergrijzing en de kleiner wordende huishoudens. Een gevolg daarvan is dat de publieke voorzieningen en de lokale economie, met name de detailhandel, onder druk staan. Een tweede belangrijke trend is dat een groot deel van de behoefte bestaat uit centrumstedelijke woningen, zoals blijkt uit de ‘Gebiedsagenda Noord-Holland, Utrecht, Flevoland’. Als we iets geleerd hebben in de afgelopen jaren is het dat we woningen moeten bouwen waar behoefte aan is, niet waar het makkelijkst aanbod is te creëren. Een derde belangrijk punt is dat economische groei gedijt in gebieden met positieve stedelijke dynamiek.

Deze drie trends maken duidelijk dat we in een nieuwe realiteit leven waarin we volop moeten inzetten op het versterken van de bestaande steden, wijken en dorpen. Dit is kiezen voor behoud van voorzieningen, aansluiting bij de werkelijke behoefte en voor economische kracht.

Terug naar het onderzoek. In de kostenvergelijking waarin binnenstedelijk bouwen en bouwen op uitleglocaties zijn vergeleken is te eenzijdig en vanuit de oude realiteit gekeken, namelijk vanuit het perspectief van de grondexploitatie. Wat we in deze veranderde tijd nodig hebben is een breder perspectief, waarbij wij in de rekensommen ook de effecten voor andere maatschappelijke en economische aspecten meenemen. Het gaat dan om de effecten op de lokale voorzieningen zoals de bibliotheek, scholen, zorginstellingen en culturele voorzieningen. Maar ook om de effecten voor de lokale ondernemers en de detailhandel. Bij het bouwen binnen bestaand gebouwd gebied worden de bestaande voorzieningen meer gebruikt wat financieel positief is voor gemeenten, voorzieningen en voor lokale ondernemers. Ook heeft concentratie van woningbouw binnen bestaande gebouwde gebieden een positief effect op leefbaarheid in termen van levendigheid, minder mobiliteit, meer gebruik van fiets en openbaar vervoer in plaats van de auto. Hierdoor worden investeringen hierin sneller rendabel. Bovendien blijven gebieden rond de steden open voor groen en recreatie. Daarbij is ook aan de orde we op dit moment jaarlijks tot 7 miljard euro uitgeven aan ons (rijks)wegennet. Hiervan is een aanzienlijk deel om de suburbane woongebieden te verbinden met onze steden. Als we dit geld, zeg zo’n 2 miljard euro per jaar, gebruiken om de berekende onrendabele top van 23.000 euro per binnenstedelijke woning teniet te doen, dan leert een simpele rekensom dat er dan 87.000 woningen per jaar zijn te bouwen. Om nog maar te zwijgen van de trend dat mensen juist weer naar de stad trekken. Onze conclusie is dat een breder onderzoek gebaseerd op de nieuwe realiteit beleidsmakers en bestuurders meer helpt dan onderzoek dat de nieuwe realiteit ontkent.



Hilco van der Wal en Erik van der Kooij, adviseurs van APPM Management consultants in Hoofddorp.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels