artikel

Klachtplicht koop onroerende zaak binnen bekwame tijd

bouwbreed Premium

Bij geconstateerde gebreken aan (op)geleverde onroerende zaken dienen kopers goed op te letten en na constatering van gebreken voortvarend te handelen. Te lang wachten kan leiden tot teleurstelling en afwijzing van aanzienlijke schadevorderingen.

Een door koper Adema in 1993 gekochte woning, met een in 1989 gerealiseerde aanbouw, wordt in maart 2006 doorverkocht en geleverd aan Boersma. Boersma levert de woning in september 2009 aan Claasse.

In december 2009 doen zich in de woning van Claasse een ernstige lekkages voor.

Op 1 maart 2010 wordt Boersma door Claasse aansprakelijk gesteld voor de schade, waarmee de klachttermijn is aangevangen. Op 16 augustus 2010 kondigt de rechtsbijstandsverlener van Boersma aan om de oorspronkelijk verkoper, Adema, in vrijwaring op te roepen om zo de schade op hem af te wentelen. Rechtbank Breda veroordeelt Boersma in de hoofdzaak voor de door Claasse geleden schade. De eis in de vrijwaring van Boersma jegens Adema wordt echter afgewezen.

In hoger beroep wordt dat niet anders. Tussen de brief van 16 augustus 2010 en de gestelde non-conformiteit bij brief van 1 maart 2010 van de woning ligt 5 ½ maand. De vraag of een koper binnen de ‘bekwame tijd’ zoals bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken in een afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord, aldus het hof ’s-Hertogenbosch (LJN:BZ3486, 05 maart 2013). Nu hier geen sprake is van consumentenkoop, dient de vraag of binnen bekwame tijd is gereclameerd, te worden beoordeeld aan de hand van alle betrokken belangen en relevante omstandigheden, zoals de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van gebruikte termijn. Een vaste termijn is daarbij niet te geven.

Uitgangspunt is dat een koper een verkoper zo spoedig mogelijk van een gebrek in kennis stelt. De klachttermijn dient daarbij zo kort mogelijk te zijn. De aangesproken verkoper heeft er belang bij snel geïnformeerd te worden over de beweerde non-conformiteit, onder meer doordat de bewijspositie van de verkoper naarmate de tijd verstrijkt, steeds verder wordt aangetast. Ook worden zijn mogelijkheden beperkt om de schade door te leiden aan derden.

Reageer op dit artikel