artikel

Recht op koop niet altijd wenselijk

bouwbreed Premium

Het kabinetsvoornemen om het eigenwoningbezit te stimuleren door alle huurders het recht op koop van hun corporatiewoning te geven, oogt sympathiek, maar brengt grote sociale kosten met zich mee. Volgens Bert van Ogtrop krijgen we de rekening hiervan in de toekomst gepresenteerd.

Verkoop van sociale huurwoningen kan een belangrijke bijdrage leveren aan de zelfredzaamheid van burgers en betrokkenheid bij de dagelijkse leefomgeving. De integrale wijkvernieuwing van de afgelopen decennia leert dat regulering van het verkoopproces noodzakelijk is omdat anders ingewikkelde beheerproblemen ontstaan door versnipperd woningbezit. Het huidige kabinetsvoornemen voor ongereguleerde verkoop gaat bovendien voorbij aan de huishoudensamenstelling van de huurders en de gevolgen van de demografische ontwikkelingen.

Buiten de grote steden behoort 60 tot 70 procent van de huurders tot twee doelgroepen: jonge huishoudens/starters en ouderen. In de middenleeftijdsgroep dertig- tot zestigjarigen, waar gesettelde gezinnen de boventoon voeren, is het eigen woningbezit dominant.

Waardevermeerdering

Eigen woningbezit onder starters was tot het uitbreken van de crisis in 2008 vooral mogelijk door de voortdurende stijging van de woningprijzen. Hierdoor was doorstroming geen probleem. Door de waardevermeerdering konden de aankoopkosten van een volgende woning makkelijk worden gefinancierd. Vaak bleef winst over om een betere woning in een betere buurt te kopen. Nu de woningprijzen dalen werkt dit mechanisme niet meer. Sterker nog, het kan leiden tot grote schulden bij verkoop. Hierdoor is starten in een koopwoning minder wenselijk.

Startende huishoudens staan aan het begin van hun werkcarrière. Ze zijn mobiel, hebben korte woonperspectieven en volgen de kansen op werk en ontwikkeling. Voor steeds meer jonge huishoudens wordt duidelijk dat een eigen woning een rem is op sociaal-economische ontwikkelingen (gevangen in een moeilijk verkoopbare woning). Bovendien draagt een eigen huis niet meer bij tot vermogensopbouw in de levensfase waarin veel wordt verhuisd. Hierbij komt dat de kans op echtscheiding in deze groep relatief groot is, waardoor de eigen woning een nog grotere last wordt. Deze groep is meer gebaat bij een goede huurwoning. Bij ouderen is de koopbereidheid in het algemeen laag. Ook al zijn ze in staat hun woning te kopen, weinigen zijn bereid hun geld vast te leggen in een huis. Eerder is het tegenovergestelde proces aan de orde: ouderen verkopen hun huis om te huren. Zo kunnen ze hun vrijgekomen vermogen inzetten voor vrijetijdsbesteding, reizen, goede zorg etc.

Kortom de animo onder zittende huurders om hun woning in de huidige woningmarkt te kopen zal niet zo groot zijn. Bij ongereguleerde verkoop is bovendien het gevaar groot dat alleen de woningen in buurten met de beste toekomstperspectieven worden verkocht. Hierdoor nemen de keuzemogelijkheden voor de achterblijvende groep huurders af en dreigt segregatie. Als huishoudens met lage inkomens toch overgaan tot aankoop van hun woning zonder perspectief op waardegroei neemt de kans op achterstallig onderhoud en verpaupering van buurten toe. In delen van Engeland (‘uitverkoop’ onder Thatcher), kunnen we zien waar dit toe leidt: afnemende leefbaarheid, segregatie, afnemende kansen op sociale stijging, meer criminaliteit en toenemende druk op de overheid om in te grijpen. Daarmee is de cirkel dan rond.

Beste garantie

Het is beter dat de verkoop van huurwoningen op lokaal niveau, zonder rijksvoorwaarden, door de corporaties in overleg met gemeenten wordt georganiseerd op basis van een strategische woonvisie. Dit geeft de beste garantie voor een goede regulering en dosering van verkoop van sociale huurwoningen. Het voorkomt dat de woningmarkt verder wordt ontwricht door een groot aanbod van goedkope koopwoningen. Het voorkomt dat nieuwe probleemwijken ontstaan, de vernieuwing van wijken wordt gefrustreerd door versnipperd eigendom en dat starters aan het begin van hun woon- en werkcarrière hun perspectief op sociale stijging zien vervliegen omdat ze met een onverkoopbare woning of een grote restschuld blijven zitten.

Senior adviseur wonen/stedelijke vernieuwing bij Arcadis

Apeldoorn

Reageer op dit artikel