artikel

Houd huurder met keurmerk tevreden

bouwbreed

Corporaties moeten de kosten van het beheer verlagen en toch tevreden huurders behouden. Het “k”-woord zoemt nu al enkele jaren rond, maar “Ketenintegratie” biedt volgens Kees Noort in Cobouw van 9 mei 20001 geen oplossing. Het buzzwoord “ketenintegratie” beneemt volgens Jack de Leeuw en Paul Raasveld het zicht op een ontwikkeling in het planmatig onderhoud/renovatie die wel werkt: resultaatgericht vastgoedonderhoud ofwel prestatiegericht samenwerken.

Het ‘buzzwoord’ ketenintegratie beneemt volgens Jack de Leeuw en Paul Raasveld het zicht op een ontwikkeling in het planmatig onderhoud of renovatie die wel werkt: resultaatgericht vastgoedonderhoud ofwel prestatiegericht samenwerken.

In het planmatig onderhoud slaat het schilderonderhoud de maat door het cyclische karakter: iedere 5 à 6 jaar is een schilderbeurt nodig. Dit gegeven ligt aan de basis van de doorontwikkeling van prestatiegericht samenwerken in resultaatgericht vastgoedonderhoud. Oorspronkelijk vanuit de schilderswereld ontwikkeld, inmiddels bijna een eigen bedrijfstak: het vastgoedonderhoud. Daar vinden we precies de elementen die Kees Noort in zijn opinieartikel in deze krant zegt te missen in ketenintegratie (‘Ketenintegratie kost moeite’, Cobouw 9 mei).

Multidisciplinair

Vastgoedonderhoud is multidisciplinair, werkt met contracten met een looptijd van 5 of 6 jaar binnen een raamovereenkomst die soms wel 25 jaar doorloopt. Corporatie en onderhoudsbedrijf spreken functionaliteiten en prestaties af met als doel: lagere beheers- en onderhoudskosten en toch (zeer) tevreden huurders.

Prestatiegericht samenwerken in resultaatgericht vastgoedonderhoud is bij uitstek een methode waarbij corporaties hun beheersrisico’s kunnen verleggen. De vastgoedonderhoudsbedrijven nemen risico’s over door zich te binden aan prestatieafspraken. Daarmee stuurt de corporatie op betaalbaar beheer en vooral tevreden huurders. Het ontwerp van het beheer levert het vastgoedonderhoudsbedrijf, onderhoudsscenario geheten. Toch meent Noort dat onderhoudsbedrijven te afwachtend zijn. Hier slaat hij de plank mis. Sinds 1990 is een schat aan ervaring met resultaatgericht vastgoedonderhoud opgebouwd, juist samen met woningcorporaties. Het gaat om een groeiende groep van tientallen onderhoudsaannemingsbedrijven die te herkennen zijn aan het kwaliteitslabel VGO-keur. Juist doordat hierin onderhoudsbedrijven, corporaties en adviseurs samen werken aan het gewenste kwaliteitsniveau.

Wij zien innovatieve onderhoudsbedrijven die prestatie-eisen en functionaliteiten als concept door-ontwikkelen en nu ook toepasbaar hebben gemaakt in renovatie. Zij geven het brede begrip duurzaamheid echte inhoud in bijvoorbeeld de Fareno-groep, GPR Onderhoud of met het ontwikkelen van een wetenschappelijk onderbouwde rekentool, dit alles ondersteund door branchevereniging Koninklijke Fosag. Deze jonge bedrijfstak heeft een eigen kennisinfrastructuur. Wij noemen het lectoraat vernieuwend vastgoedbeheer onder leiding van prof. dr. V. Gruis, de trainingen van Savantis, de middle management opleiding van de vakscholen Cibap, Nimeto (mbo- school van het jaar!) en Sint Lucas en de publicatiereeks van SBR over prestatiegericht samenwerken bij renovatie en onderhoud.

Wel vernemen wij signalen die lijken te wijzen op koudwatervrees bij sommige woningcorporaties. Dit komt doordat de VGO-werkwijze in het planmatig onderhoud ook aan opdrachtgeverskant vraagt om een aangepaste werkwijze. Niet iedere klus aanbesteden, maar bedrijven preselecteren en gunnen op basis van het beste onderhoudsscenario. Niet meer ieder verfspatje of dorpeltje controleren maar jaarlijks ‘afrekenen’ op basis van objectieve inspecties. Het is niet meer dan fair om de factor tijd ook aan de corporaties te gunnen. Laatst overhandigde Fosag/WVB het duizendste exemplaar van het standaardwerk ‘leidraad resultaatgericht vastgoedonderhoud’ aan Marjan Beekhof van woningcorporatie Omnia Wonen te Harderwijk. Wat bewijst dat VGO niet alleen voor de grote maar ook voor de kleinere corporaties geschikt is.

Eerder wezen wij op de noodzaak voor de woningcorporaties om te snijden in de beheerskosten, tegelijkertijd om tevreden huurders te houden. Werken onder VGO-keur is een bewezen methode om de kosten per verhuureenheid te verlagen, wetenschappelijk onderbouwd door de Technische Universiteit Delft in de publicatie ‘Meetbare financiële voordelen’ van SBR. Huurderstevredenheid is in de werkwijze geborgd, omdat de vastgoedonderhoudsbedrijven als geen ander gewend zijn om te werken aan verhuurd onroerend goed, dus met bewoners. VGO-keur groeit als methode omdat het antwoorden biedt op de vragen van woningcorporaties van nu. Steeds meer corporaties hanteren het VGO-keur als preselectie criterium.

Resultaatgericht

Kortom, ketenintegratie als werkwijze laat zich vanuit de nieuwbouw misschien niet goed omvormen voor het onderhoud; Dankzij resultaatgericht vastgoedonderhoud en prestatiegericht samenwerken is dit voor het beheer en planmatig onderhoud van het corporatiebezit in elk geval wel gelukt. Ketenintegratie in het onderhoud werkt dan ook dankzij de VGO-filosofie.

Jack de Leeuw en Paul Raasveld 

Respectievelijk voorzitter en secretaris Stichting Vastgoedonderhoud VGO

http://www.vgo.nl

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels