artikel

De crisis voorbij: het is tijd voor reflectie

bouwbreed

In afgelopen maanden is veel geschreven over de directe effecten van de crisis. Nu is het moment aangebroken om een verdiepingsslag te maken en om als vakwereld te reflecteren. In drie delen hopen Peter Prak en Menno Schapendonk de bouw op te schudden en aan te zetten tot herstel.

Nadat we in deel 1 van dit drieluik hebben geconstateerd hoe de crisis is
ontstaan en verlopen, wordt het dal in kaart gebracht. De ernst voor
ontwikkelings- en bouwsector sector blijkt onomstotelijk:

Deze ontwikkelingen strijden met bureaucratie, verlammende regelgeving,
defensieve investeerdersbelangen en een enge opvatting van
verantwoordelijkheden. Hierdoor stokt wat maatschappelijk wenselijk is en worden
innovatie, modernisering en groei geremd.

Hoe lang duurt de crisis?
Deze opsomming toont aan dat het dal naast diep waarschijnlijk ook erg lang zal
zijn. De vastgoedcrisis begin jaren ’80 leidde tot forse waardedalingen. Ervaren
woningbezitters werden voorzichtig. Ook nu weer is het pré-crisis automatisme
van kapitaalaanwas door woningbezit bruut doorbroken. Woningen zijn weer een
risico geworden. Het deel van de consumenten dat maximaal en aflossingsvrij zal
lenen zal gedurende meerdere jaren afnemen. Vergelijking met de jaren ’80 leert
dat dit 5 à 7 jaar kan duren. Door deze ontwikkeling ontstaat een andere
financierbaarheid waardoor de neergaande markt wordt versterkt. De
hypotheekrente-aftrekdiscussies zullen dit verder versterken. De markt zal
misschien wel de komende twee nieuwe kabinetsperiodes van slag zijn. Wellicht is
in 2010/2011 het dieptepunt bereikt, maar de voorgenomen bezuinigingen uit de
Miljoenennota versterken het prijsdrukkende effect. Dit betekent onvermijdelijk
dat kwantitatieve, kwalitatieve en financiële resultaten in de sector onder
grote druk komen te staan. Maar dit alles is Sombermans-taal, en Sombermans zal
nooit een ondernemer worden. Juist de sector-specifieke eigenschappen als
opportunisme en ondernemingszin zullen (gelukkig!) tot een heropleving van de
creativiteit zorgen. In de ‘luxe’ markt van de afgelopen jaren is deze
creativiteit minder nodig geweest. Vooral partijen met investeringscapaciteit,
gedegen risicomanagementcultuur en het optimaliseren van seriematige repetitie
domineerden de markt. Wellicht kan de diepte van dit dal slechts minimaal
beïnvloed worden, het wachten is nu op de creatieve ondernemers binnen
marktleiders en niche-spelers die als eerste de weg uit het dal weer naar omhoog
vinden.

Rol overheid en doorwerking
De overheid heeft – vanaf het voorjaar 2009 – niet helemaal stilgezeten.
Voorbeelden daarvan zijn het aanvullend beleidsakkoord (25 maart jl), de
tijdelijke verhoging van de WSW-borgingsgrens naar 350.000 euro de
energie-investeringsaftrek (EIA) ook voor bestaande huurwoningen. Wezenlijk zijn
het verhogen van de Nationale Hypotheek-Garantie tot 350.000 euro (was 265.000),
dat de hypotheekrente van de onverkochte woning langer dan twee jaar aftrekbaar
is, en de start-Bouw-premie van maximaal 10.000 euro per woning. Het effect van
deze maatregelen is nog moeilijk meetbaar maar help de branche wel. De
aanpassing van de milieuregels en de invoering van de Crisis- en herstelwet
blijken aan veel kritiek onderhevig en gaan veel tijd kosten. Verder is op
Prinsjesdag duidelijk geworden dat aanvullende ingrepen (zoals een
bankbelasting) pas ver in 2010 te verwachten zijn. Wel positief is dat
bezuinigingen ook dan pas worden ingezet als wellicht de crisis voorbij is en
weer sprake is van groei. Net als de grote uitgavenposten onderwijs,
arbeidsmarkt en zorg moet ook de woningmarkt eraan geloven. Bezuinigen op de
rijksuitgaven woningmarkt zijn onmogelijk zonder vergaande hervormingen. Het is
te hopen dat we dus als sector binnen twee jaar weer voldoende het dal
uitgekrabbeld zijn om deze volgende ‘klap’ op te kunnen vangen. Zoals in deel 1
ook gemeld zijn enkele gemeenten vooruitstrevend bezig en hebben samen met de de
vastgoedsector de volgende maatregelen ingezet;

Wellicht kan in het laatste artikel nog een volstrekt nieuwe poging worden
genoemd waaraan nu naarstig wordt gewerkt. Ook vanuit de locale politiek lijkt
het huidige vacuüm – gezien de op handen zijnde verkiezingen in maart volgend
jaar – en de druk op de begroting niet voor veel oplossingen te gaan zorgen.
Daardoor worden veel maatregelen vooruit geschoven waardoor de vastgoedsector in
een vrije val kan raken. Ook hierin zullen de komende maanden essentieel
blijken.

Zelfreflectie
Kortom; er ligt een immense opgave voor de sector. Daarbij mag een gedegen
zelfreflectie over de eigen rol van de laatste jaren niet ontbreken. Welke rol
heeft de branche gespeeld bij inhoudelijke discussies en vernieuwing? Welk imago
heeft de branche? Hoe professioneel is de sector eigenlijk? Dan blijkt dat ook
hier verbetering mogelijk is. Zoals vaker in de historie kan deze crisis de
mogelijkheid bieden meer samen aan de lat te gaan staan vanuit het
gemeenschappelijk besef van de wederzijdse afhankelijkheid tussen samenleving en
vastgoedsector. Met een knipoog naar een bekende gebiedsprofessor met voorliefde
voor stenen: Het gaat er uiteindelijk niet om of het materiaal waaruit we het
kunstwerk moeten maken van marmer of graniet is, maar om de intenties,
motivaties en capaciteiten van de kunstenaars. Als deze gemotiveerd en creatief
zijn en menselijke en maatschappelijk relevante thema’s goed aanvoelen dan wordt
elk kunstwerk een succes, ongeacht het materiaal. Een nieuw speelveld en
rolverdeling gebaseerd op de menselijke maat en samenwerking zal de komende
periode dan ook ontstaan.

Co-auteurs zijn Adriaan Visser (directeur OBR en vz Nederlandse Vereniging
van Grondbedrijven) Evert Jan van Asselt, (plv-directeur van het
Weten-schappelijk Instituut van het CDA), Ronald Tol (directeur AM Wonen
Utrecht), Alex Sievers (partner INBO) en Nico Rietdijk/Frits Nuss (directie
NVB).

Symposium

Vertrekpunt voor de serie is het symposium ‘Gebiedsontwikkeling na de crisis’
dat het Master City Developer Kennisnetwerk deze zomer organiseerde. Vanuit
verschillende invalshoeken (zie lijst auteurs) is geprobeerd een synthese te
maken. De sprekers van dit symposium willen deze inzichten met u delen en verder
uitbouwen om herhaling van fouten te voorkomen. Maar bovenal om bijkomende
kansen te pakken.

Drieluik

De artikelen verschijnen in de vorm van een drieluik:

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels