artikel

De crisis voorbij: tijd voor reflectie en verdieping

bouwbreed

In afgelopen maanden is veel geschreven over de directe effecten van de crisis. Het moment is daar om een verdiepingsslag te maken en om als vakwereld te reflecteren, zo betogen Peter Prak en Menno Schapendonk.

Een open houding naar de toekomst wordt ingegeven door ontwikkelingen en
kansen waardoor we uit het crisisdal kunnen opkrabbelen. Bijvoorbeeld de
bevolkingsgroei, veranderende bevolkingssamenstelling, kwalitatieve behoefte aan
900.000 woningen tot 2030, het toenemende aandeel dienstverlening, de
vervangingsvraag en de herontdekking van de huurwoning. Ook de intrinsieke wil
van de sector om bij te dragen aan een mooi Nederland kan een richtpunt zijn.

Verdwijnt de grote ontwikkelaar?
Voor de buitenwacht is het onvoorstelbaar dat de beursgenoteerde
ontwikkelaars het nu zo zwaar hebben. Daar is toch heel veel geld verdiend? Dat
klopt, maar boekjaar-management op de ‘shareholders value’ verklaart veel. Zelfs
de mooiste kip gaat er shabby uitzien als steeds sneller nieuwe veertjes worden
uitgetrokken om er de versgelegde gouden eieren mee te versieren. Uiteindelijk
legt het arme beest niet meer. Gelukkig kunnen sommigen terugvallen op dezelfde
infrapoot die in het verleden de brekebeen was. De 100 procent ontwikkelaar, en
vooral die zonder een financiële vader of moeder, heeft het zwaar. Bij een
aantal is al fors gesneden, afslankpercentages tot 50 procent zijn niet vreemd.
Het is uiteraard de vraag of de 100 procent ontwikkelaars daadwerkelijk zullen
wegvallen, maar het lijkt logisch dat hun investeringsmogelijkheden in de
komende coming-out kwartalen Q4 en Q1 gering zijn. Wezenlijk is of de grote
partijen het aanvankelijk voordeel van de vele grondposities kunnen overleven
danwel kunnen omzetten in andere constructies waarin wellicht ook bestaande
bouwclaims worden betrokken en herverdeeld. Gemeenten moeten zich daarbij achter
de oren krabben; bij het sluiten van de markt worden immers andere prijzen
betaald. Helder moet zijn wie hier uiteindelijk die prijs van betaalt. Met de
grote klappers in de bouw die nog komen, is het de vraag of nog meer nieuwe
aandelenemissies soelaas bieden. Naast de nu benodigde creativiteit bij de
ontwikkelaar op de werkvloer, zal blijken welke topbestuurders hun organisatie
daadwerkelijk door het zware weer heen kunnen loodsen.

Opkomst middelgrote bouwende ontwikkelaars?
Juist de niet beursgenoteerde, traditionele familiebedrijven en ontwikkelende
bouwers staan er veelal beter voor. Vanuit lange relaties met plaatselijk
bestuur, maar bovenal door ‘good governance’ en degelijk reservebeheer zijn de
overlevingskansen groter. Ook door flexibiliteit; een lokale ontwikkelende
bouwer schakelt meer en sneller dan de grote instituten met duizenden
personeelsleden, omvangrijke bestuursorganen en hoogpolig tapijt. De kans
bestaat dat lokale en ‘kleinere’ partijen in het gat van de landelijke partijen
springen. Wellicht kan een aantal opschalen naar het landsdekkend niveau. Er
zijn echter ook landelijke spelers die niet in de geruchtenstroom klinken, maar
die met goede orderportefeuilles en kapitaalkrachtige investeerders op de
achtergrond azen op een hogere plek op de ranglijst. Faillissementen en fusies
zullen zich in de komende maanden voordoen.

Maatschappelijk Verantwoord Ontwikkelen (MVO)
Innovatieve nichespelers kunnen wel kansen creëren. De overheid zal
haar regierol nog sterker moeten gaan spelen en ook de opnamecapaciteit van de
markt moeten monitoren om verlamming te voorkomen. Uiteraard blijft de gemeente
de dominante regisseur. Natuurlijk wordt veel en omstandig geklaagd over deze
partij, en soms terecht. Maar onbetwist blijkt dat sommige gemeenten wél hun nek
uitsteken en acties ondernemen. Ze proberen tenminste iets. Bij sommige
marktpartijen lijkt ‘de strategie van de beer’ gevolgd te worden. Als de
bearmarket/winter over is schommelt het beest weer uit zijn hol. Nu ligt deze zo
stil en roerloos mogelijk om de vetreserves ongemoeid te laten. Met de komende
prijsdalingen zal de gemeentelijk regisseur zijn knopen moeten tellen.
Contracten zullen opengebroken moeten worden of herbezien in verband met andere
prijsontwikkelingen, afzetsnelheden, prioriteiten en looptijden. Er ontstaan
kansen voor een nieuwe nichespeler; de fee-ontwikkelaar. Juist bij afname van de
winstverwachting en blijvende urgentie van stedelijke ingrepen kan niet
eindeloos worden gewacht op het herstel van de markt en jarenlanglopende
heronderhandelingstrajecten. Betrouwbare spelers die met gemeenten kunnen en
durven (!) ontwikkelen kunnen hier voordelen plukken. Dit zijn partijen die niet
bij voorbaat wegduiken voor de nimby-variant van de ontwikkelaar: nomwa (Not Out
Of My Wallet), en die andere zaken dan de direct financieel voordelige durven
oppakken. Ook de corporaties krijgen hierdoor weer kansen, die ze met goede
organisatie en dito mensen kunnen aangaan. En misschien dat genoemde partijen
minder geld hebben om hun producten met een dure marketingsaus als ‘duurzaam’,
‘conceptueel’ en ‘state of the art’ aan de man te brengen. Maar ook in vastgoed
zijn het geen woorden maar daden waar het om gaat. Kortom: we gaan een warm
najaar en spannende winter tegemoet, met kansen voor een vernieuw(en)de sector.
Hopelijk heeft de vastgoedsector het organisatievermogen, het lef en het besef
om de crisis voorbij te groeien gezamenlijk met de andere partijen. Maar
gewapend met toewijding en liefde voor ons mooie vak kan dit niet anders dan een
mooie route worden.

Peter Prak:
Cooper Feldman, gebieds- en projectontwikkelaar, eindverantwoordelijk
voor Vinex Stadshagen Zwolle en betrokken bij ‘de Zwolse Aanpak’
kredietcrisis.

Menno Schapendonk
MEVASTO, gebieds- en locatieontwikkelaar, o.a. ontwikkelingsstrategie
& grondverwerving van natuurcompensatie Project Mainport Rotterdam,
bestuurslid MCD.

De auteurs hebben hun artikel gespiegeld aan een klankbord van
co-auteurs: Adriaan Visser (directeur OBR en voorzitter Nederlandse Vereniging
van Grondbedrijven), en Alex Sievers (partner INBO Woudenberg en
bestuursvoorzitter MCD), Ronald Tol (directeur AM Wonen Utrecht).

Drieluik

Dit is het laatste deel van een drieluik. De eerste twee artikelen verschenen
in de krant van maandag 21 en maandag 28 september. Reacties zijn nog altijd
meer dan welkom. Zie ook: www.cobouw.nl.

Symposium

Vertrekpunt voor het artikel is het symposium ‘Gebiedsontwikkeling na de
crisis’ dat het Master City Developer Kennisnetwerk (MCD) deze zomer
organiseerde. Vanuit verschillende invalshoeken (zie lijst auteurs) is
geprobeerd een synthese te maken. De sprekers van dit symposium willen deze
inzichten met u delen en verder uitbouwen om herhaling van fouten te voorkomen.
Maar bovenal om bijkomende kansen te pakken.

Kansen en aanbevelingen

Hierbij tot slot van deze artikelenreeks een opsomming van kansen en
mogelijkheden:

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels