artikel

Spreek openlijk over woningmarkt

bouwbreed

Er zitten gevaarlijke luchtbellen in de woningmarkt, vindt Rob de Ruiter. Trans-parante informatie van banken en kabinet kan deze luchtbellen verkleinen. De woonconsument kan op basis van analyse van de websites van ING, ABN-Amro en de Rabobank nauwelijks iets te weten komen over de visies op bijvoorbeeld de komende vijf jaren. De Nederlandsche Bank (DNB) […]

Er zitten gevaarlijke luchtbellen in de woningmarkt, vindt Rob de Ruiter. Trans-parante informatie van banken en kabinet kan deze luchtbellen verkleinen.

De woonconsument kan op basis van analyse van de websites van ING, ABN-Amro en de Rabobank nauwelijks iets te weten komen over de visies op bijvoorbeeld de komende vijf jaren. De Nederlandsche Bank (DNB) licht in het recente jaarverslag 2010 en in de speech van directeur Hoogduin wèl tipjes op van de sluier over de Nederlandse woningmarkt. Op zich is dit belangrijk omdat DNB de regering adviseert. Toch brandt DNB zich niet aan verder kijken. Hierdoor wordt gezamenlijk een te rooskleurig beeld in stand gehouden over de woningmarkt. Dit beeld nestelt zich ook in Haagse kringen.

Hoogwaardige informatie

Mijn stelling is dat als woonconsumenten meerjarige en veelal zware financiële verplichtingen aangaan in de vorm van een woninghypotheek, er naast de technische informatie over de maandlasten ook hoogwaardige informatie moet zijn over de meerjarige ontwikkeling van de woningmarkt. Echter dit laatste ontbreekt bij de banken èn bij de centrale overheid. Het fenomeen ‘waardeontwikkeling van onroerend goed’ dat eerst flink werd uitgedragen, is niet meer in beeld. Welnu, ING, ABN Amro en de Rabobank komen in hun kwartaalrapportages en monitorsystemen min of meer met dezelfde korte termijn conclusie: “ de woningmarkt heeft het zwaar , maar mogelijk zal in 2012 het herstel wel beter zijn te zien dan nu”. DNB benoemt het in een subtitel van het jaarverslag over 2010 als volgt: ‘huizenmarkt in mineur’. Dit klinkt bijna vriendelijk omdat je dan automatisch denkt dat de zon weer gaat schijnen na sombere wolken.

Door diverse noties te groeperen en tussen de regels door te lezen, ontstaat echter een allerminst vriendelijk perspectief voor de Nederlandse woningmarkt. Met name de positionering van de Nederlandse woningmarkt in een internatonale context van huizenmarkten, laat weinig bemoedigends over. DNB verschaft wel enige internationale gegevens maar de drie banken doen dat niet.

Bijzonder opvallende feiten zijn, dat Nederlanders zeer hoge woonlasten hebben ten opzichte van hun inkomens. DNB directeur Hoogduin lichtte recent nog de toegenomen kwetsbaarheid van onze huishoudens voor rentestijgingen toe en adviseerde buffervorming. De omvang van de afgesloten hypotheken is relatief hoog. Beide gestimuleerd door de hypotheekrenteaftrek. Nederland zit (ook) in het rijtje van Spanje, Griekenland en Ierland waar huizenprijzen in 2010 nog daalden in tegenstelling tot de rest van het eurogebied. Nederland heeft een relatief (te) grote bedrijfstak woningbouw. Het nationale bouwprogramma is reeds diverse jaren te dik aangezet in relatie tot de bevolkingsopbouw en de woningbezetting. Ook is de woningmarkt te veel geconstrueerd (door overheden, ontwikkelaars en banken) en te weinig op autonome marktgroei gestoeld. Voeg daarbij nog zaken als de verwachte hypotheekrentestijging , de verdere krimp van het netto besteedbaar inkomen, de huizenprijsdaling en de sterke toename van het aantal gedwongen huizenverkopen en het plaatje is compleet.

Onontkoombaar

Het is dan ook onontkoombaar dat Nederlands afwijkende woningmarkt eerder verder uit het lood komt te hangen dan bijtrekt. Weliswaar met de kanttekening dat het voor verschillende marktsegmenten qua type en locatie anders kan uitpakken. Aan de nationale scheefhang is jarenlang gewerkt, hetgeen impliceert dat reparatie niet meer met enkele overheidsmaatregelen lukt. En zeker niet op de korte termijn. DNB directeur Hoogduin verklaarde onlangs dat “de huizenmarkt geen zeepbel is , maar de huizenmarkt kan wel een risico vormen voor financiële stabiliteit.” De waarheid ligt mijns inziens in het midden: er zitten gevaarlijke luchtbellen in de Nederlandse woningmarkt. De woonconsument trekt aan het kortste eind. Direct door waardedaling van zijn onroerend goed en indirect door te sobere informatie vanuit de bancaire sector. Door transparantere en bredere info vanuit banken en kabinet (via DNB) kunnen de luchtbellen worden verkleind. Of zijn deze instanties bang dat het openlijk uitspreken van hun wantrouwen jegens de Nederlandse woningmarkt, leidt tot verdere afname van het algehele vertrouwen en daarmee het woningmarktherstel verder blokkeert?

Directeur Streaming Projects en woningmarktanalist

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels