Leegstand van verzorgingshuizen
De Rijksoverheid wil meer marktwerking introduceren in de zorgsector. Hierdoor staat de Nederlandse sector Verpleging en Verzorging (VV-sector) midden in een groot veranderingsproces. De afschaffing van het bouwregime in 2009 en de totstandkoming van integrale tarieven, zorgzwaartepakketten (ZZP), zijn belangrijke stappen om ervoor te zorgen dat zorgaanbieders hun focus richten op hun cliënten. Hoe beter tegemoet wordt gekomen aan de wensen van cliënten, hoe zekerder de (financiële) toekomst van de onderneming is en des te beter de relatie met de verzekeraars en de banken. Om marktwerking binnen de zorg te kunnen realiseren wordt de extramuralisatie (scheiden van wonen en zorg) en de Normatieve huisvestingscomponent (NHC) toegepast. Deze twee aanpassingen binnen de zorg hebben grote invloed op het vastgoed in de VV-sector. Tot 2013 werd zowel de zorg als het wonen binnen een verzorgingshuis volledig uit de AWBZ betaald. Vanaf 1 januari 2013 is het scheiden van wonen en zorg voor ZZP VV1 en VV2 definitief ingevoerd. Door deze extramularisatie wordt de financiering binnen het verzorgingshuis gescheiden in een woon- en een zorgcomponent. Doordat de huisvesting binnen het verzorgingshuis niet meer binnen de AWBZ wordt gefinancierd, ontstaat er meer keuzevrijheid voor de cliënt en blijft de cliënt veelal langer thuis wonen. Dit leidt ertoe dat er plaatsen in het verpleeghuis niet meer worden opgevuld en dat verzorgingshuizen met leegstand te maken krijgen. Volgens recent onderzoek van Berenschot (2013) dreigt er sluiting voor 800 van de bijna 2000 verpleeg- en verzorgingshuislocaties, doordat het scheiden van wonen en zorg in deze locaties financieel niet rendabel is. Naast de extramuralisatie wordt tevens de Normatieve huisvestingscomponent (NHC) geleidelijk ingevoerd. De NHC is een productie gebonden normatieve vergoeding voor (vervangende) bouw en instandhouding. De NHC is gekoppeld aan de zorgzwaartepaketten en is afhankelijk van de zorgproductie. Dit heeft als gevolg dat zorgorganisaties risico lopen indien de geplande omzet niet wordt gehaald. Tot 2012 werd dit nog volledig na gecalculeerd en dus volledig vergoed, waardoor de zorgorganisaties geen risico op het vastgoed liepen. Door deze veranderende wet- en regelgeving zijn zorginstellingen zelf verantwoordelijk voor het vastgoed. Leegstaande eenheden hebben daarbij een negatief effect op de zorgexploitatie. Bovendien hebben de meeste verzorgingshuizen een te hoge boekwaarde op het pand staan om het te kunnen slopen en een nieuw gebouw neer te kunnen zetten. Om het boekwaarde verlies zoveel mogelijk te beperken wordt de oplossing voor de leegstand veelal binnen de herbestemming van het pand gezocht. Veel zorginstellingen zoeken de oplossingen binnen de herbestemming naar zware zorg. Deze zware zorg indicaties zullen binnen de intramurale setting blijven vallen en ontvangen hogere tarieven vanuit de NHC. Veel zorginstellingen zien dit dan ook als enige oplossing. Veel van de zorggebouwen die tussen 1950 en 2000 gerealiseerd zijn, zijn onder het regime van het Bouwcollege gebouwd. De gebouwen zijn niet gebouwd vanuit de wensen van de klant (bewoners), maar met een focus op de vooraf door het Bouwcollege vastgestelde eisen pakket met minimale normen. Aan deze eisen konden alleen maar meters en functies worden toegevoegd (WoonzorgNederland, 2013). Doordat de verzorgingshuizen aan het minimaal eisenpakket van het Bouwcollege moesten voldoen om te mogen bouwen en financiering te ontvangen, resulteerde dit in huisvesting die sterk is toegesneden op één vorm van gebruik.