In zijn huis in Prinsenbeek met zwarte muren dat hij zelf ontwierp, zet Jan Hoppen zijn ellebogen op de zwarte tafel en laat zijn voorhoofd op zijn handpalmen rusten, terwijl hij naar de vloer staart. “Ik ben een ondernemer die aan zijn eigen ambitie onderdoor gaat. Dat is het gewoon niet waard.”
Bijna drie maanden na de ondergang van Homes Factory durft ondernemer Jan Hoppen het beest in de bek te kijken. Zijn veelbelovende woningfabriek ging in maart van dit jaar failliet. Belangrijkste oorzaak was het project Brasa Village in Amsterdam-Zuidoost, een van de grootste flexwijken ooit, blijkt uit onderzoek van Cobouw. Het paniekproject dat in sneltreinvaart gemaakt moest worden, leidde tot een miljoenenverlies, chaos, weglopend personeel, conflicten en geldnood.
Hoppen trekt het boetekleed aan, maar wil ook andere ondernemers waarschuwen niet dezelfde fouten te maken. “Ik had zoveel stress en zoveel zorgen, dat ik uiteindelijk niet meer in staat was om goed leiding te geven”, zegt de inmiddels 63-jarige gevallen ondernemer.
Geen mooi verhaal
Hoppen schenkt op een maandagmiddag in Prinsenbeek thee in bekers waaraan je je handen niet kunt branden, maar wel je tong. “Ik heb grote fouten gemaakt”, vertelt hij een paar weken ervoor door de telefoon. “Ik snap dat ik er iets over moet zeggen. Het is geen mooi verhaal”, kondigt hij aan. Hij heeft zijn ziel en zaligheid in de onderneming gestoken, zegt hij, maar is een illusie armer.
Jan Hoppen is een projectontwikkelaar die in de eerste decennia van deze eeuw in en rond Breda zijn naam vestigde met projecten als de Poort van Breda en de Eurotoren. Tijdens de kredietcrisis ging zijn projectontwikkelingsbedrijf Heja ten onder. Met duurzame fabriekswoningen van Homes Factory keerde hij terug op het toneel.
Met het in 2021 opgerichte Homes Factory wilde hij de lat voor duurzame modulaire woningen hoger leggen. Zo dicht mogelijk tegen Paris Proof aan. “Ik probeer altijd iets te bedenken wat uiteindelijk maatschappelijk iets oplevert.”
Hel op aarde
Maar vijf jaar na de start van de woningfabriek is het al voorbij. “Het aannemen van Brasa Village was de grootste fout”, geeft Hoppen toe. “We waren te moedig. Ja, overmoedig. We waren een scale-up die nog nooit een gebouw van acht lagen had gemaakt.” Het bedrijf durfde het desondanks aan.
Maar de bouwplaats in Amsterdam werd “een hel op aarde”, kijkt Hoppen terug. Het heien werd stilgelegd, de modules pasten niet op de ankers, de koppelplaten pasten ook niet. Ook in Breda heerste chaos. Er moest meer staal in de modules, het staal werd te laat geleverd en leveranciers en onderaannemers werden door geldnood te laat betaald.
Ook planningen werden keer op keer niet gehaald. “Dat is gewoon onkunde, daar ben ik gewoon heel eerlijk in. Het produceren van die modules in Breda hadden we pas laat tijdens het project in de vingers.” De bouw in Amsterdam nooit. “We hebben het project met vallen en opstaan voor elkaar gekregen, maar het was niet fijn. “Wij zijn natuurlijk geen aannemer. We zijn van nature ontwikkelaars. Dat was onze grootste valkuil.”
Romantisch
Hoppen wijt het overmatige zelfvertrouwen aan de kick van ondernemen. Dat de Brabantse onderneming was uitverkoren om deel te nemen aan NH Bouwstroom, de Champions League voor fabriekswoningen, onderstreepte dat Homes Factory op de goede weg was. Maar de uitverkiezing verblindde de onderneming ook. De omzet sprong dankzij het eerste NH Bouwstroomproject van 7 naar 40 miljoen. “Dat was echt romantisch”, herinnert Hoppen zich. “Daar ben je dan hartstikke trots op.”
Maar NH Bouwstroom schiep ook verwachtingen. “Het werd niet als harde voorwaarde gesteld, maar er werd wel vanuit gegaan dat we een nieuwe fabriek zouden beginnen ‘want anders hebben we ook niet veel aan jullie’”, voelde Hoppen de druk van de corporaties. In 2021 verruilde Homes Factory een kleine bedrijfshal in Klundert voor een grotere en duurdere productiehal in Breda.
De les die ik geleerd heb is dat je als ondernemer niet moet willen dat je zo geleefd wordt”
Hoppen denkt er nog weleens aan dat het ook anders had kunnen lopen. Twee weken voordat Homes Factory Brasa Village in Amsterdam kreeg toegewezen, had het bedrijf een prijsvraag gewonnen voor de bouw van 94 woningen bij het NAC-stadion in Breda voor woningcorporatie Laurentius. “Die opdracht afwijzen is echt een grote fout geweest.” Homes Factory vond dat ze het niet kon maken om nee te zeggen tegen NH Bouwstroom.
Voorzichtig
“Maar we hadden natuurlijk moeten zeggen: ‘Wij gaan dat hoge gebouw niet maken.’ Dan waren we niet in de problemen gekomen en hadden het uiteindelijk wel gered. Het project in Breda was veel geschikter voor ons.” Bij een eerder project in Nieuw Vennep had Homes Factory namelijk ook dit soort woningen gemaakt.
Maar ze lieten zich meeslepen. “We vonden dat project in Breda geen uitdaging”, stipt Hoppen de tomeloze, maar achteraf gezien roekeloze ambitie uit die tijd aan. Was hij maar wat behoedzamer geweest, denk hij nu. “De les die ik geleerd heb is dat je als ondernemer niet moet willen dat je zo geleefd wordt.”
Maar het had hem ook een lief ding waard geweest als de corporaties van NH Bouwstroom wat voorzichter met Homes Factory waren omgegaan. Hoewel de Brabantse onderneming geen start-up meer was, was het bedrijf uit Breda nog lang niet volwassen. “Er was geen nacalculatie, dus we wisten eigenlijk niet eens wat alles kostte. Ook werd er in Breda nog volop gewerkt aan het product en het productiesysteem.”
Val
Homes Factory legde de lat voor zichzelf heel hoog. “Daar zit wel mijn pijn. Onze modules hadden veel variaties qua grootte en indeling. Veel meer dan bij andere fabrikanten.” Ook scoorden ze qua duurzaamheid beter dan nodig was. “We hebben misschien wel veel te veel doorontwikkeld, waar we veel beter het wat simpeler hadden kunnen houden. We wilden het misschien wel te goed doen. Waardoor je uiteindelijk in je eigen val loopt.”
We hebben misschien wel veel te veel doorontwikkeld, waar we veel beter het wat simpeler hadden kunnen houden”
Hoppen vervolgt: “Ik denk dat je dit soort ondernemingen beter moeten beschermen. Er zou een beperking moeten komen voor wat voor projecten je achter elkaar krijgt. Dus niet te veel grote, complexe projecten die snel af moeten en achter elkaar gemaakt moeten worden." Homes Factory moest volgens Hoppen in negen maanden een woongebouw neerzetten waar andere woningmakers twee jaar de tijd voor nemen. “Het is eigenlijk nog nooit vertoond, zo snel als we die woningen hebben gebouwd.” Na het project moest de onderneming direct door naar het project Strandeiland van Ymere.
De contractuele boete die Eigen Haard oplegde voor te laat opleveren, ruim 600.000 euro, viel Hoppen rauw op het dak. De boete hoefde nog niet direct betaald te worden, maar zorgde er wel voor dat Homes Factory financieel verder onder druk kwam te staan. “Ik had liever gezien dat je niet meteen het mes op de keel krijgt als je de afgesproken opleverdatum niet haalt. Contractueel heeft de corporatie er recht op, maar het helpt natuurlijk niet.”
Cortisolstress
Terwijl Brasa Village verrees, werd Hoppen gesloopt. De “ultrastress” of "cortisolstress" kreeg hem in de greep. De fabriek - dat was hij. Hoppen wilde de onderneming laten slagen, maar zag alles steeds verder uit zijn vingers glippen. “Ik werkte van vijf uur 's morgens tot half acht ‘s avonds. Elke dag. Ik was mezelf niet meer, en ook niet meer heel erg scherp.”
De verschillende werknemers en zzp’ers die met Hoppen werkten en met wie Cobouw sprak, botsten steeds vaker en heftiger met de ondernemer. Ze zagen hem schreeuwen, vloeken en tieren. Het was een vooroorlogse werksfeer, er was bijna altijd ruzie. Als er iets fout ging, was het nooit zijn schuld, het was altijd iemand anders’ schuld. Dat het een komen en gaan van medewerkers was bij Homes Factory was mede te danken aan de ruwe managementstijl van Hoppen, zeggen medewerkers tegen Cobouw.
Ik heb fouten gemaakt en er is geen excuus voor om mensen pijn te doen met woorden ”
Hoppen erkent dat zijn gedrag op een glijdende schaal terechtkwam. “Ik heb fouten gemaakt en er is geen excuus voor om mensen pijn te doen met woorden. Ik ben van nature veeleisend. Als ik mensen verkeerd heb behandeld, dan heb ik daar heel veel spijt van. Heb ik daar ooit mijn excuses voor aangeboden? Ik denk het wel, alleen niet genoeg. Het tempo was gewoon echt heftig. Het werk kwam allemaal als een soort brandpunt bij mij terecht., ook omdat medewerkers afhaakten. De fabriek moest doordraaien en de productie buiten ook.”
Zijn dochter, die ook in het bedrijf werkte, en financieel directeur Joost van Dijk, zagen hem afglijden. 'Je werkt gewoon veel te hard. Doe even rustig aan', waarschuwden ze. “Maar ik kon niet uitvallen. Er hing veel te veel vanaf.” Zonder hem zou het bedrijf en zijn droom direct in elkaar donderen. Hoppen was uitvoerder, projectleider én productieleider tegelijk, terwijl hij eigenlijk alleen ontwikkelaar van het bouwsysteem wilde zijn.
Homes Factory kampte met een schreeuwend personeelstekort. “We hebben heel veel moeite gedaan om mensen te krijgen. Sterker nog, we hebben het eigenlijk nooit goed voor elkaar gekregen om buiten een goede organisatie neer te zetten die het tempo aankon. Het is allemaal los zand geweest.”
Miljoenen
Dat het personeelsverloop groot was, kwam volgens hem vooral door de grote druk die op Brasa Village zat. “De mensen die we buiten hadden aangenomen, waren niet tegen de stress opgewassen.” Doordat hij over zijn grenzen heen bleef gaan, kwam het project wel af. “We hebben miljoenen euro's verloren op Brasa Village. Maar we hebben het wel afgebouwd. Er staat een heel mooi project”, benadrukt hij. “Wij zijn geen opgevers.''
Slagveld
Had hij maar wel opgegeven. “Ik vond de uitdaging super interessant, maar ik denk dat ik gewoon moet erkennen dat ik niet in staat ben geweest om het tot een goed einde te brengen. Ik ben denk ik wel een goede ontwikkelaar en ontwerper, maar niet iemand die dit alles tot een goed einde brengt als mensenmanager.”
“Ik ben veel verloren. Als ik nu achteraf het slagveld bekijk en me afvraag: had ik dit moeten doen? Er is heel veel kapotgegaan. Is dat het dan waard? Nee, natuurlijk niet. Heb ik daar spijt van? Ja, natuurlijk. Maar ik zat erin en ik kon er niet uit.”
Lees de andere verhalen in de serie over Homes Factory:
