Marnix van Namen, programmamanager bij Portaal, en Joop ten Brink, vastgoedontwikkelaar bij Woonin, zijn geen onbekenden van elkaar. Sterker: ze waren in het verleden collega’s. Beiden zijn druk met renovatie- en nieuwbouwprojecten in de Utrechtse wijk Overvecht. Daar nemen ze ook deel aan een overkoepelende werkplaats met ontwikkelaars en beleggers, om verdergaande wijkverbeteringen voor elkaar te krijgen.
Ze zijn ook allebei aangesloten bij Klaar is Case. Dit nieuwe platform wil via excursies en een website voorbeelden van verduurzaming op hoog niveau laten zien. Het is een initiatief van Bouwend Nederland, NRP en Stroomversnelling. Van Namen: “Het is nuttig om van elkaar te zien wat je doet en op die manier met allerlei partijen rond dit soort renovaties contact te hebben.”
We maken bijvoorbeeld extra achteringangen zodat kinderen makkelijker naar een binnentuin kunnen”
10-hoog flats
Een van die casussen: de 10-hoog flats die aannemer Hemubo ingrijpend renoveert in opdracht van Woonin. Gevel, lift, entree, badkamer, keuken, toilet, ventilatie: alles wordt aangepakt. Het zijn in totaal 1850 woningen. “Wat interessant is: we hebben dat als een programma beschouwd, niet als losse projecten”, zegt Ten Brink. “Aan het begin van het traject is besloten ze alle 1850 goed te renoveren en dat als geheel aan te besteden. Daaruit ontstond de samenwerking met Hemubo.”
Portaal is met BAM aan de slag met eenzelfde type flats (ruim 550 woningen) en met aannemer Van Dillen begonnen met de aanpak van een aantal lagere wooncomplexen (1e fase: 140 woningen).
Standaard
Energetisch gaan de 10-hoog flats in Overvecht naar label A+ en worden ze aardgasloos. Dat laatste is niet ingewikkeld, omdat ze al op stadsverwarming zijn aangesloten.
Ondertussen is er in de bouwsector een nieuwe lat voor isolatie gelegd: de standaard voor woningisolatie. Die gaat uit van een maximale netto warmtevraag per vierkante meter en is zo opgesteld dat naoorlogse woningen na renovatie klaar zijn voor lagetemperatuurverwarming. “Bij de 10-hoog flats speelden de standaard- en streefwaarden nog geen rol, want het project liep al voor die tijd”, zegt Ten Brink. “We hebben wel nagerekend of ze voldoen. Dat blijkt niet zo te zijn en komt vooral door de verhouding woonoppervlak versus gevel. Die pakt ongunstig uit in de berekening. En de norm ligt heel hoog omdat het hier om naoorlogse bouw gaat. We doen het juiste, namelijk goed isoleren, maar voldoen toch niet aan de nieuwe standaard- en streefwaarden. Dit komt bij veel naoorlogse gestapelde bouw voor.”
Dat geldt voor de flats van Portaal ook, zegt Van Namen. “We hebben er ook niet op ontworpen. Dat terzijde: we maken hele goede A en A+-woningen.”
Ten Brink: “Goede isolatie is in beide gevallen de basis. De discussie concentreert zich dan op het nog verder verbeteren van het ventilatiesysteem. Dan zou je naar decentrale balansventilatie moeten gaan – centraal is vanwege het aanleggen van kanalen in de bestaande bouw lastig. Dat is een hele grote extra kostenpost die wij hier niet kunnen dragen.”
Sociaal renoveren
Renovatie zorgt niet alleen voor een betere woning, maar biedt ook kansen voor het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken. De 10-hoog flats staan wat dat betreft niet goed op de kaart. “We zien clusters van huishoudens met veel problemen en weinig mogelijkheden.”
Beide corporaties willen dat tij keren. Enerzijds door te sturen op instroom, zoals het toevoegen van middenhuur en nieuwbouw, of te experimenteren met andere manieren van toewijzen. Maar óók door het ondersteunen van de zwakke huishoudens. Dit is wat in Overvecht sociaal renoveren heet. “Huurders hebben problemen die wij als verhuurder niet kunnen oplossen”, legt Ten Brink uit. “We organiseren wel het netwerk van bestaande hulpverlenende instanties in de buurt.”
De omgeving van de flats wordt ook meegenomen, door bijvoorbeeld het aantal parkeerplaatsen te verminderen en groen toe te voegen. Van Namen: “We maken bijvoorbeeld extra achteringangen zodat kinderen makkelijker naar een binnentuin kunnen, als die er is. We werken samen met de gemeente aan de herinrichting van deze terreinen.”
Welstand
Bij de renovatie van de 10-hoog flats zette Woonin naast technische verbetering in op een moderne frisse uitstraling. Dat leverde herhaaldelijk discussie op met de welstandscommissie. “Te veel make up, vonden ze”, zegt Ten Brink. “Terugkijkend: die wrijving heeft tot glans geleid. Welstand zei: gebruik de kracht van het oorspronkelijke ontwerp uit de jaren 60 en begin dáár. Dat hebben we zorgvuldig proberen te doen.”
Dat – terug naar het oorspronkelijke - doet Portaal met de 10-hoog flats ook, zegt Van Namen. “Iets dat past bij de huidige inzichten, met respect voor wat er was.”
Trein
Hoe krijg je snelheid in dit soort renovaties? Door het als een programma organiseren, zoals Woonin en ook Portaal doen, helpt. Van Namen: “Terwijl wij in de eerste flat bezig zijn met de uitvoering, is hetzelfde team flat twee aan het voorbereiden. Na afronding van de flat wordt de bouwkeet letterlijk opgepakt en bij de volgende neergezet. Daarin zitten geen grote snelheidspakkers meer.”
Werken met vaste ketenpartners is ook een pluspunt. “Dan weet je elkaar snel te vinden en kom je problemen niet nog eens tegen.”
Dat beaamt Ten Brink. “We hebben vaste formats voor onderzoek en besluitvorming, dat gaat heel gestroomlijnd. Zonder alles iedere keer opnieuw uit te denken. Dat is ook een efficiënte manier van omgaan met je middelen.”
Dit artikel is gesponsord door Klaar is Case.
