nieuws

Analyse | Hoe nieuwbouwwoning zichzelf uit de markt prijst door stijgende bouwkosten

woningbouw Premium 2054

Analyse | Hoe nieuwbouwwoning zichzelf uit de markt prijst door stijgende bouwkosten
Holland Park, november 2018

Zolang woningbouwers vooral dure koopwoningen bouwen, zijn ze goed bestand tegen de stijgende bouwkosten. Maar de woonconsumenten die nog hoge prijzen willen betalen, raken op, bleek deze week. Wat moeten bouwers nu doen?

Het was een alarmerend bericht die je aan zag komen. Makelaars van de NVM zien steeds meer “onbetaalbare nieuwbouw voor en groeiende groep geïnteresseerden”. Een gemiddelde nieuwbouwwoning kostte in 2018 361.000 euro. Dat is een prijs waar potentiële kopers steeds vaker nee tegen zeggen. Met dit soort prijzen houdt het een keer op.

De hoogste prijzen worden vooral in de vier grote steden betaald. De makelaars zien inmiddels dat buiten de vier grote steden nieuwbouwwoningen sneller van de hand gaan.

De periode om 70 procent voorverkoop te halen wordt langer en staat soms zelfs onder druk, signaleert de NVM. “Dit terwijl het aantal geïnteresseerden en inschrijvingen voor nieuwbouwprojecten juist toeneemt. Kortom, steeds vaker haken geïnteresseerden af bij het zien van de prijslijst bij start verkoop.”

Kleinere woningen nodig en meer prefabricage

De kwaliteit van de nieuwbouw stijgt niet mee met de prijs, waardoor de prijs-kwaliteitverhouding onder druk staat, gaf de NVM donderdag als verklaring voor de tragere verkopen. De koper, die steeds dieper in zijn buidel moet tasten, wordt terecht steeds kritischer. Maar de makelaars zien meer: “De nieuwbouwprijzen worden verder opgestuwd door hoge bouwkosten, gasloos bouwen en de focus op binnenstedelijk bouwen.”

Dat zijn ontwikkelingen waar de topmannen van grote bouwbedrijven deze week in Cobouw voor waarschuwden. De oplopende bouwkosten zijn een bedreiging voor de woningmarkt. “Daar waar de huizenprijzen stijgen, verslechtert de betaalbaarheid voor de lage en middeninkomens”, zei Ton Hillen, bestuursvoorzitter van Heijmans. Woningbouwers moeten volgens hem op een gegeven moment overschakelen naar een andere  soort woning. “Kleiner, meer prefabricage of een ander type woning.”

Ook het vasthouden aan de eis om vooral binnenstedelijk te bouwen is veel topmannen een doorn in het oog. In de stad bouwen is in de regel complexer en duurder.

Nieuwbouwwoningen tot 200.000 euro bijna niet meer gebouwd

In de cijfers van de NVM is te zien dat goedkope nieuwbouwwoningen met een transactieprijs tot 200.000 euro nauwelijks nog gebouwd worden. Slechts 5 procent van de nieuwe koopwoningen zit onder deze prijs. Ter vergelijking: in 2014 waren vier van de tien nieuwbouwwoningen 200.000 euro of lager geprijsd. Woningen van 200.000 tot 300.000 euro zagen hun aandeel van 20 naar 45 procent stijgen.

Bouwers romen de markt af

Het is begrijpelijk dat projectontwikkelaars en bouwers in een opgaande markt eerst de behoefte aan dure nieuwbouwwoningen stillen. Afromen van de markt, heet dat. Op duurdere woningen zit meer winstmarge. De stijgende bouwkosten kunnen zo opgevangen worden. “Zolang je zelf projecten ontwikkelt en de kosten doorbelast aan de klant, kan de bouwer de hoge bouwkosten dragen”, zei Job Dura daarover recent in Cobouw.

Maar van die winstmarge wordt dus steeds meer afgesnoept door de stijgende bouwkosten. Zowel dure als goedkope koopwoningen worden steeds duurder.

In 2018 zijn 30.900 nieuwbouwwoningen (inclusief kavels) verkocht via NVM-makelaars, dat is 7 procent minder dan het jaar ervoor. Het lijkt er sterk op dat het bewijs is geleverd dat de nieuwbouwwoning zich uit de markt aan het prijzen is. De situatie op de woningmarkt zal verder verslechteren.

De topmannen van Ballast Nedam en TBI denken dat de bouwkosten in 2019 fors verder zullen stijgen. Woningbouwers moeten dus dit jaar al overschakelen naar kleinere woningen, meer prefabricage of een ander type woningen.

De grote bouwbedrijven gaven deze week ook aan dat ze “netjes centjes willen  verdienen”. Dat zal steeds moeilijker worden op de huidige woningmarkt.

Reageer op dit artikel