nieuws

Kleine revolutie in de woningbouw begint in het zuiden

woningbouw Premium 4496

Kleine revolutie in de woningbouw begint in het zuiden

Hoe wakker je de industrialisatie in de woningbouw aan? Door de vraag van corporaties te bundelen en die neer te leggen bij woningbouwers. Die bieden hun concepten aan op een conceptenboulevard. ‘‘Corporaties hebben de macht om de markt te sturen.’’

Tien corporaties uit het zuiden werken aan een samenwerking die ongekend is in de bouw. Ze willen de inkoop van nieuwbouwwoningen bundelen voor in eerste instantie zo’n drieduizend nieuwbouwhuizen. Minstens zeven conceptuele woningbouwers bieden hun woningen aan in een “conceptenboulevard” met zowel grondgebonden, gestapelde, flexibele als onzelfstandige woningen.

Het Netwerk Conceptueel Bouwen is samen met corporatiekoepel Aedes de drijvende kracht achter de krachtenbundeling. De bedoeling is dat op 25 juni de besturen van de tien corporaties na de “eerste verkenning” achter de plannen gaan staan. Als de werkwijze in het zuiden slaagt, wil het netwerk met conceptuele woningbouwers de rest van Nederland veroveren.

De tien corporaties zijn: Woonbedrijf, WonenLimburg, Woonbelang, De Voorzorg, Wonen Wittem, Woonpunt, Woningvereniging Nederweert, ZOwonen. Volgens Pieter Huijbregts, voorzitter van het Netwerk Conceptueel Bouwen, is de inkoopbundeling nodig om tempo te maken. Nederland heeft 1 miljoen duurzame woningen nodig voor 2030, en heel veel hiervan moeten betaalbaar zijn.

Initiatief zuidelijke corporaties staat los van Bouwagenda

Het Netwerk Conceptueel Bouwen, dat elf jaar bestaat, neemt het voortouw in het bundelen van de nieuwbouwvraag. De oproep van onder andere Rob van Wingerden, bestuursvoorzitter van BAM en lid van de Bouwagenda, om de vraag te bundelen en de industrialisatie in de bouw aan te wakkeren door megatenders van drieduizend woningen op de markt te zetten, was voornamelijk gericht op het verduurzamen van bestaande woningen. “Dat de Bouwagenda ook drieduizend woningen noemt, is puur toevallig”, zegt Huijbregts. Het Netwerk Conceptueel Bouwen is niet gekoppeld aan de Bouwagenda.

Volgens Huijbregts is het nodig dat de markt het voortouw neemt bij de megabouwopgave die er de komende jaren ligt. “Na de wederopbouw die plaatsvond na de Tweede Wereldoorlog heeft de overheid nooit meer het voortouw genomen in de woningbouw. Dus het initiatief moet van ons komen. Maar hoe dan? Door de vraag te bundelen, is ons antwoord.”

Corporaties kunnen shoppen op de conceptenboulevard

Corporaties moeten wel wat te kiezen hebben. Het netwerk introduceert straks een conceptenboulevard met “marktrijpe” concepten. Dat zijn woningconcepten die nu al op de markt aangeboden worden en zich bewezen hebben. Huijbregts plaatst de woningconcepten in een productmarktcombinatie: soort woning (grondgebonden, gestapeld, flexibel, onzelfstandig) per prijsklasse (goedkoop – tot 417 euro; betaalbaar – 418 tot 597 euro, middelduur – 598 tot 640 euro, duur – 641 tot 710 euro, vrije sector – meer dan 710 euro). Corporaties kunnen dan shoppen.

“Gezamenlijke inkoop ligt gevoelig bij corporaties”, weet Huijbregts. Volgens hem werken allerlei innovatie-challenges die corporaties, zoals Mitros, in hun eentje organiseren niet. “Iedere corporatie wil wat anders.” Daar kun je als bouwsector geen passend aanbod voor bedenken met schaalvoordelen.

De oplossing van het Netwerk Conceptueel Bouwen: “We draaien het om. We zorgen voor voldoende productmarktcombinaties. Voor corporaties geldt: kies maar uit het aanbod dat er is. Je bepaalt zelf bij wie je inkoopt. Vervolgens bundelen we de inkoop. Dat blijkt voor corporaties minder bedreigend te zijn.”

Huijbregts gelooft in deze aanpak om de woningbouw op snelheid te krijgen. “Er is een enorme opgave. Als je niets doet, verandert er niet veel. Dan zijn we gewoon te laat.”

Bouw is godsgruwelijk pijnlijk terecht gekomen

Hij komt terug op de wederopbouw. “De bouw heeft sindsdien verschillende dips gehad. Het was hollen en stilstaan. Maar nog nooit is de sector zó godsgruwelijk pijnlijk terecht gekomen als de afgelopen crisis. Er is veel capaciteit weggegooid, die we nu weer nodig hebben. De markt trekt enorm aan. De druk op bouwers en toeleveranciers wordt groter en groter. Bedrijven moeten steeds vaker zeggen: ‘Sorry, we kunnen niet leveren.’ Daar balen ze van.”

Corporaties voelen aan de andere kant de druk om steeds goedkoper te bouwen. Onrendabele top, dus op voorhand exploitatieverliezen op nieuwbouw? Dat kan eigenlijk niet meer in deze tijd. Volgens Huijbregts komt volkshuisvesting steeds losser te staan van de overheid. De corporaties en de bouwsector zullen het probleem van voldoende betaalbare en duurzame woningen dus goeddeels zelf moeten tackelen.

Pieter Huijbregts Voorzitter conceptueel bouwen

Pieter Huijbregts, voorzitter van het Netwerk Conceptueel Bouwen: “Corporaties hebben een stofzuiger op het woningontwerp gezet. Er verdwijnen allerlei onderdelen. Maar in de kostprijs schiet je er nauwelijks mee op.” Foto: Jean Pierre Reijnen

De bal ligt volgens hem bij de corporaties. “Die hebben de potentie om de markt te sturen.” Om samen een vuist te maken om dan eindelijk die industrialisatie een flinke duw in de rug te geven. Die industrialisatie zal niet van de ene op de andere dag op gang komen. “We moeten geduld hebben.” De voorzitter van het netwerk verwacht dat “inefficiënties uit het bestaande proces” gehaald kunnen worden. Volgens hem kun je daardoor 20 tot 30 procent goedkopere woningen bouwen.

Liever voorspelbare productie dan hollen en stilstaan

Door vraag en aanbod uit de grabbelton te halen en het aanbod in de etalage te zetten, krijgen corporaties zekerheid als het gaat om beschikbaarheid van goedkopere (te bouwen) nieuwbouwwoningen. Voordeel voor de bouwer is dat het vervloekte hollen of stilstaan omgezet wordt in een voorspelbaardere en geleidelijkere productiestroom.

Huijbregts ziet corporaties soms vergeefs proberen hun bouwkosten omlaag te krijgen door voor kleinere woningen te kiezen. “De stofzuiger wordt op woningontwerp gezet. Er verdwijnen allerlei onderdelen. Maar in de kostprijs schiet je er nauwelijks mee op”, is zijn ervaring. Dan liever investeren in goede conceptwoningen waarbij je voor hetzelfde geld meer woning krijgt.

Hij zou het toejuichen als corporaties in de toekomst vaker gaan kiezen voor sloop-nieuwbouw in plaats van renovatie. Dat levert volgens hem betere en duurzamere woningen op. Sloop-nieuwbouw zal volgens hem steeds goedkoper worden, omdat nieuwbouw steeds goedkoper wordt en sneller gaat.

Als slopen geen kostenpost meer is, kiezen corporaties eerder nieuwbouw

Ook slopen wordt in zijn visie goedkoper. Huijbregts is hoopvol over het initiatief van Michel Baars, die met zijn bedrijf New Horizon “binnen een jaar een bod gaat doen op grondstofposities” van enkele woningcorporaties, zo bezweerde hij tijdens een bijeenkomst van het Netwerk Conceptueel Bouwen in mei. Nu zegt hij 5.500 euro per woning te kosten per te slopen woning. Volgens hem 20 procent goedkoper dan de rest van de markt. Afval is voor New Horizon een grondstof.

Huijbregts: “Als slopen straks geen kostenpost meer is, kiezen corporaties eerder voor nieuwbouw.” Als je daarbij optelt dat woningbouwers steeds sneller nieuwe woningen bouwen, dan wordt de overlast van sloop-nieuwbouw voor bewoners steeds kleiner in vergelijking met renovatie.

Over vijf jaar hoopt hij dat alle winkels in de conceptenboulevard rijkelijk gevuld zijn en een waardevolle bijdrage kunnen leveren aan de woningbouwproductie die opgeschroefd moet worden naar 70.000 à 80.000 nieuwe woningen per jaar. “Dan moeten de conceptontwikkelaars en de industrie het kunstje onder de knie hebben, anders gaan we de aantallen niet halen.”

 


Boulevard met nieuwbouwhuizen

Hoe wakker je de industrialisatie in de woningbouw aan? Door de vraag van corporaties te bundelen en die neer te leggen bij woningbouwers. Die bieden vervolgens hun concepten aan op een zogeheten conceptenboulevard. Zo kun je wat meer  structuur krijgen in het versnipperde vraag en het versnipperde aanbod. Bovendien kun je de kostprijs van een woning 30 procent omlaag brengen, verwacht het Netwerk Conceptueel Bouwen.
Bedrijven die een woningconcept aanbieden zijn onder andere Van Wanrooij (Optio), KlokWonen (BaseHome), BAM Wonen, Schutte (Woon4D), BVR Groep (BVR Woon+), TBI (beterBASIShuis, lekkerEIGENhuis), Huybregts Systeembouw (HSC Gezinswoning), Roosdom Tijhuis (Identis). Eind van dit jaar zijn alle nieuwbouwconcepten op de boulevard te vinden. Volgend jaar komen daar de renovatieconcepten bij. De Stichting Excellent Conceptueel Bouwen bepaalt welke woningconcepten van welke aanbieders gecertificeerd zijn. Het grootste deel van de conceptenleveranciers kan nul-op-de-meter aanbieden.
De conceptenboulevard is hier te vinden: www.conceptueelbouwen.nl/concepten

300.000 conceptwoningen

Er zijn volgens het Netwerk Conceptueel Bouwen enkele honderden concepten in omloop, rijp en groen door elkaar. Zo’n vijftig bouwers hebben “redelijk wat tot zeer veel” ervaring. Met elkaar hebben ze sinds de eeuwwisseling ergens tussen de 200.000 en 300.000 woningen  gebouwd.

Cobouw Praktijkdag Prefab & Industrialisatie

Hoe kunnen industrialisatie en prefab bouwen helpen om faalkosten in de sector omlaag te brengen en de kwaliteit te verhogen? Wat zijn de gevolgen voor de arbeidsmarkt wanneer de focus verschuift van de bouwplaats naar de fabriek. En welke technologie is het meest kansrijk? Dit soort vragen komen uitgebreid aan bod tijdens de Cobouw Praktijkdag Prefab & industrialisatie op donderdag 21 juni tussen 9.00 en 17.00 uur in het Oude Magazijn, een monumentaal spoorcomplex in Amersfoort. Praktijkverhalen staan centraal. In hoog tempo doorlopen we cases uit alle schakels van de keten: woningcorporaties, gemeenten, provincies, ontwerpers, adviseurs, aannemers, toeleveranciers en installateurs. Met als sprekers onder meer: Hennes de Ridder, hoogleraar integraal ontwerpen TU Delft, BAM-directeur Wonen Joost Nelis, engineer en futurist Nell Watson, Berry Hendriks, oprichter van startup CyBe Construction, Andries Peters, directeur-eigenaar van Barli Unit- en Systeembouw en Bas Sievers, directeur Wonen & Vastgoed bij Wonen Limburg.
Het volledige programma is te vinden op: www.cobouwprefab.nl.  Inschrijven kan hier. 
Reageer op dit artikel