Hij wil niet zeuren, zegt hij. “It’s no use crying over spilled milk, het gaat er om vooruit te kijken.” Over de lange termijn voor de woningbouw is Taco van Hoek “niet somber”. Uiteindelijk komen vraag en aanbod weer in balans en komt alles goed. Maar zover is het nog niet. Nederland had zich volgens Van Hoek veel ellende kunnen besparen als de overheid wat minder gefixeerd was op risico’s en het terugdringen van de staatsschuld. Met wat meer creativiteit en iets minder angstvalligheid kan de overheid nog heel wat herstellen. Maar lessen moeten er ook worden getrokken. Immers: beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald. Zo heeft Van Hoek zich gestoord aan de banken. “Waarom roept nu iemand van de Rabobank dat de woningprijzen dit jaar 8 procent gaan dalen? In de eerste plaats weet hij dat helemaal niet. Ik weet dat ook niet. Als dat serieus genomen wordt dan gaan mensen zitten wachten en dan gaan de prijzen ook dalen.”

Maar zijn de woningprijzen niet gewoon nog te hoog? En moeten mensen hun vraagprijs niet veel meer omlaag schroeven? “Flauwekul. De prijzen in het land zijn sinds de crisis al 18 procent gedaald; met inflatie zelfs 25 procent. Dus een kwart eraf. Hoezo mensen passen hun prijzen niet aan?”

Van Hoek is een van de weinige rebellen die niet schroomt een tegengeluid te produceren richting politiek Den Haag. Zo was de directeur van het EIB “niet positief” over Wonen 4.0, het gezamenlijke plan van corporaties, Vereniging Eigen Huis, de Woonbond en makelaars, dat beoogt de woningmarkt structureel op gang te krijgen. Hij vindt dat deze belangenverenigingen onvoldoende oog hebben voor de schade die hun plannen veroorzaken op de woningmarkt.

De laatste jaren ontstond er een campagne tegen de hypotheekrentaftrek, vindt Van Hoek. “Die móest worden aanpast. Dat ging met een soort aureool dat het goed was. Er is een sfeer gecreëerd dat de hypotheekrenteaftrek mede veroorzaker is van de crisis op de woningmarkt en dat we daar dus iets aan moesten doen en dat het alles zou oplossen. De werkelijkheid is dat het niet onderdeel is van de oplossing maar van het probleem. Het is olie op het vuur gooien.”

Dat de Nederlandse bouw het volgens Van Hoek “duidelijk slechter” doet dan gemiddeld in Europa heeft onder andere met de hypotheekrenteaftrek en de discussie er rondom te maken.

Huishoudensgroei

“Hoogst opmerkelijk”, vindt Van Hoek het overigens dat de Nederlandse woningbouw het veel slechter doet dan de rest van Europa. “Als je vooraf een inschatting zou moeten maken: staat Nederland er slechter of beter of dan de meeste landen? Dan stond Nederland er beter voor. In Spanje en Ierland, waar de grootste klappen vielen, zijn gewoon veel te veel woningen gebouwd, veel meer dan voor de huishoudensgroei nodig was. Op het moment dat de vraag wegvalt, heb je een luchtbel die wordt doorgeprikt.

In Nederland hebben we geen luchtbel. De woningbouw liep gelijk op met de groei van het aantal huishoudens; er is geen overschot aan woningen.”

Overheidsbeleid is de hoofdoorzaak dat de Nederlandse bouw achterblijft ten opzichte van Europa. “Wat andere landen beter gedaan hebben is dat ze niet gedaan hebben wat wij gedaan hebben.” Behalve de beperking van de hypotheekrenteaftrek werkt ook het aan banden leggen van mensen die nog wel een woning willen kopen averechts. “We zijn precies de kredietnormen gaan aantrekken tijdens deze crisis. Dat de woningprijzen zo lang dalen, komt omdat we iedere keer de zaak verder aantrekken”, vindt Van Hoek. Terwijl in normale crisistijden de hypotheekrente tegenwicht biedt door te gaan dalen, bleef die rente in Nederland opmerkelijk hoog. “De rente is gedaald in al onze buurlanden, alleen in Nederland niet. Dat roept vragen op hoe het met de concurrentie zit. Het is duidelijk dat de hypotheekmarkt niet goed functioneert. Als wij een rente hadden die bijvoorbeeld driekwartprocentpunt gedaald was, had dat serieuze ondersteuning van de vraag gegeven en had ook de kredietrantsoenering verminderd.” Nog zo’n blok aan het been: de wet Hof voor gemeentes en waterschappen. “Heeft u nog wat reserves? Nou, die kunt u helaas niet gebruiken voor investeringen”, schampert Van Hoek. “De rode draad van mijn betoog is: er is gedacht over bezuinigen, over hervormingen in 2040, maar er is nooit nagedacht wat het doet voor de investeringen in Nederland.” Gevolg is dat de investeringen sinds 2008 volgens Van Hoek met 13 miljard euro zijn teruggelopen, waarvan 12 miljard voor gebouwen. “Dat is gigantisch, het is 2 procent van het bruto binnenlands product.”

De oplossingen liggen volgens Van Hoek in het verlengde van de analyse. “Heel blij” is hij dat starters met inkomensperspectieven door een recente kabinetsmaatregel meer leenmogelijkheden gaan krijgen. Ook positief is de bouweconoom over het feit dat het kabinet gaat kijken of meer pensioengeld ingezet kan worden op de woningmarkt. “Het is natuurlijk lachwekkend dat het land met het grootste spaaroverschot van Europa niet in staat zou zijn om zijn eigen hypotheken te kunnen bekostigen.” Nu de rente op staatsleningen op 1,5 procent staat en hypotheken zo’n vier procent opbrengen, zou dat voor pensioenfondsen een logische stap zijn, meent Van Hoek. Niet alleen omdat het “maatschappelijk leuk” is maar vooral omdat het voor de pensioendeelnemers interessant is. “Punt is dat pensioenfondsen maar heel langzaam bewegen. Het zijn mammoettankers. Ze hebben zich voor een groot deel teruggetrokken uit de hypotheekmarkt, omdat die markt goed functioneerde. Klinkt gek. Uit de tijd dat ik nog voor het Centraal Planbureau werkte, weet ik nog dat de hypotheekmarkt heel snel reageerde op de rente op staatsleningen. Je ziet dat dat nu compleet zoek is. Omdat er zo weinig verschil tussen zat, zeiden de pensioenfondsen: hypotheken zijn niet interessant meer, dan hebben we liever staatsleningen, die zijn meer liquide.”

Positief is Van Hoek verder over de huurliberalisatie. “Velen van ons realiseren het zich misschien niet: dat je met het verhogen van de huren de woningvraag stimuleert.”

Verder biedt ook de prijsdaling van woningen perspectief. “Die daling is deel van het herstel. Want de prijsdaling stimuleert uiteindelijk de vraag.” De woningprijzen zijn volgens Van Hoek inmiddels te laag. “Mijn taxatie is dat de prijzen inmiddels te ver zijn doorgezakt. Bij deze prijzen kunnen we niet meer bouwen. Dat is precies wat we nu zien. Daarom is het aanbod van nieuwbouwwoningen zo dramatisch laag. De vraag is steeds verder weggezakt, waardoor de prijzen dalen. Het aanbod gaat er vervolgens achteraan. Het probleem is dat men op een gegeven moment niet meer verder met de prijzen van nieuwbouwwoningen kan zakken. Daarom liggen projecten stil. De vraaguitval kan twee kanten op: prijsdaling of volumedaling.”

“Als het aanbod heel laag blijft, gaat de markt verkrappen”, vervolgt de econoom. “Uiteindelijk gaan de prijzen omhoog. De kosten van een nieuwbouwwoning moeten op lange termijn bepalen wat de prijzen zijn. Je kan niet woningprijzen hebben die zo laag zijn dat rendabele nieuwbouw niet mogelijk is. De aanneemsommen zijn van dezelfde soort huizen zijn tijdens de crisis met ongeveer 15 procent gedaald. De creatieve mogelijkheden om nog lagere prijzen te krijgen zijn wel zo’n een beetje op.”