Midden in het centrum van Leeuwarden, vlakbij het station, staat het oude, iconische Aegon-gebouw. Van de buitenkant is nauwelijks te zien dat het pand straks een compleet andere functie krijgt: nog steeds heeft het de bekende h-vorm. Toch zullen er over een paar weken voornamelijk studenten rondlopen, in plaats van Aegon-medewerkers. Nieuwe eigenaar Leyten maakt er een multifuntioneel complex van met 500 studentenwoningen, kantoorruimte en een ‘commerciële plint’: genaamd Markt058.

Krappe planning

Het is een van de grootste transformatieprojecten van Noord-Nederland, met een van de krapste planningen. Toch lukt het Friso om ruim voor de geplande opleveringsdatum alle woningen af te hebben. “Elke dag hebben we vier woningen opgeleverd. Twintig per week”, vertelt uitvoerder Hilbrand Veenje, met een grote glimlach op zijn gezicht.

Meer dan 10.000 stuks materiaal langs de zijkant

Naast de 140 man die dagelijks rondliepen op het project, werden er in een jaar tijd ook meer dan 10.000 stuks materiaal het gebouw in gebracht. Dat was ook niet makkelijk, want Friso kon- door het feit dat Leeuwarden dat jaar Culturele Hoofdstad was- niet gebruik maken van alle ingangen van het -gebouw. Bovendien moest alles zo geruisloos mogelijk gebeuren. “In die tijd werd onze binnentuin gebruikt voor de Culturele Hoofdstad als infocentrum. We konden dus niet gebruik maken van die ingang, en dus moest al dat materiaal, langs twee transportsteigers aan de buitenkant naar binnen gebracht worden. En dat midden in de binnenstad. Ik ben trots op onze mensen die dit hebben gedaan, we kunnen er wel een boek over schrijven”, aldus projectleider Groeneveld.

Samen met projectleider John uit oude Groeneveld en Hans Jörg van den Berg, technisch projectdirecteur van HJBERG Vastgoed (die het woord voert namens Leyten), doet hij vlak voor de oplevering alle details uit de doeken over het project. Opdrachtgever en aannemer zijn zo trots op het staaltje werk dat ze in zo’n korte periode hebben geleverd, dat ze het graag aan de rest van de bouwwereld vertellen.

Bijna onmogelijk

Want in het begin leek het haast een onmogelijke opgave. Opdrachtgever Leyten wilde de woningen het liefst voor 1 september 2019 klaar hebben, omdat dat het beste moment is om studentenwoningen op de markt te brengen. Maar dat betekende wel dat de aannemer die aan de slag zou gaan met de transformatie super hard aan het werk moest.

Niet alleen moest het werk gedaan worden in 2018- het jaar dat Leeuwarden Culturele Hoofstad was en er dus veel evenementen in de binnenstad plaatsvonden, ook betekende dat alle woningen in een jaar tijd af moesten zijn. “Voor deze hoeveelheid woningen is een jaar tijd erg krap”, geeft Van den Berg eerlijk toe. “Maar zodra je een pand koopt wil je zo snel mogelijk de kasstroom op gang brengen.”

Wat speling

Dus zocht de opdrachtgever een partij die deze uitdaging wilde aangaan. Friso wilde wel, al was de bouwer zich bewust van de krappe planning. “In het contract hebben we daarom 1 oktober afgesproken, met de intentie om een groot deel al in augustus af te hebben. Zodat we wat speling zouden hebben”, legt Groeneveld uit. “Maar dat bleek uiteindelijk niet nodig te zijn. Alle 500 woningen zijn voor de bouwvak opgeleverd.”

Op topsnelheid werd dit gebouw getransformeerd.

Voordeel was dat het Aegon-gebouw al compleet was gestript toen Friso in maart vorig jaar mee aan de slag ging. De bouwer mocht openbreken wat hij wilde, zodat alle ‘onhebbelijkheden’ voor de bouw echt van start ging, konden worden uitgesloten. Groeneveld: “Tijdens de uitvoering zijn we daardoor nauwelijks wat tegengekomen. De grootste uitdagingen waren de brandoverslag en de geluidseis tussen de woningen. Van te voren hebben we daar flink over gepuzzeld, maar toen we eenmaal begonnen, was alles duidelijk.”

Proefwoningen om verrassingen te voorkomen

Er kwamen ook vier proefwoningen, om verrassingen te voorkomen. Twee type uitvoeringen werden volledig uitwerkt: alles werd op maat gemaakt, met plinten en vloeren erin. “Daardoor konden we, toen we eenmaal begonnen met bouwen, de vaart erin zetten”, legt Van den Berg uit.

Toch is dat niet hét grootste geheim achter het snelle werk. Dat zat hem vooral in een goede planning. Op elke verdieping kwam een detailplanning en een dagplanning te hangen, waarop zo’n 3 keer in de week werd gecheckt of alles op schema liep. “In het begin was deze manier van werken best vreemd”, geeft Veenje toe. “Maar na twee weken had iedereen het in de gaten hoe het werkte. De jongens hadden al snel door dat ze elkaar hierdoor niet in de weg zouden lopen.”

Dagplanning niet gebruikelijk

Voor transformatieprojecten is werken met een dagplanning namelijk niet gebruikelijk. Niet elk gebouw leent zich er voor, verklaart Groeneveld. “Hier kon het wel, omdat de woningen grotendeels repetitiewerk waren. Allemaal zijn ze gemiddeld 19,88 vierkante meter en zien ze er hetzelfde uit. Als je niet overal hetzelfde moet maken, dan werkt zo’n strakke planning niet.”

Iedereen, van tegelzetter tot uitvoerder wist in details wat er van hem verwacht werd, verklaart Van den Berg het succes. “Van te voren hebben we met elke onderaannemer precies besproken hoe hij te werk moest gaan. We vroegen op de man af: gaat dit lukken? Zo ja, dan gaan we met je in zee. Zo nee: dan niet. We hebben hierin niet altijd naar de scherpste prijs gekeken. Planning was de belangrijkste maatgever.”

Project Markt058
Opdrachtgever- Leyten
Projectmanagement- HJBERG Vastgoed
Aannemer- Friso Bouwgroep
Installateur– Pranger& Rosier/ P. de Vries
Inrichting en vloerafwerking – Blom Interieurbouw
Keukens – Keuken Centrum Marssum
Aanneemsom totale transformatie Markt058, inclusief inrichting ed. : 39 miljoen voor het totale project.

Genoeg eigen personeel

Bij deze manier van werken was wel van belang dat Friso genoeg personeel had om te kunnen inzetten. En in tijden van personeelstekorten is dat wel eens lastig. Want wat doe je als een metselaar of een tegenzetter tóch niet komt opdagen? Of als iemand ziek is? Dan valt de planning in duigen. “Ja, natuurlijk komt dat wel eens voor. Maar dan werkten we een andere dag gewoon een tandje harder. Over het algemeen konden we dat goed oplossen”, zegt de uitvoerder.

Voordeel was dat Friso veel personeel in eigen dienst heeft. Daardoor kon de bouwer naar eigen zeggen sneller schakelen. Veenje: “Verder hebben we veel contacten. Zo heb ik goed contact met de behanger. Er zijn maar een aantal mensen hier in heel Noord-Nederland die dit type behang goed kunnen leggen. Dus was dat van belang.”

Iedereen kan gewoon zijn ding doen

De planmatige manier van werken werkte uit op de sfeer, vervolgt Veenje. “Als iedereen gewoon zijn ding kan doen, dan loopt het werk lekker door. Dat loop je elkaar niet in de weg en dan wil iedereen wat voor elkaar doen.”

De werknemers extra betalen was daardoor niet nodig. “Nee, het werk was niet bovenmenselijk. We hebben nooit ’s avonds gewerkt, of in de weekenden. Het treintje liep gewoon. Daardoor kunnen we nu nog voor de bouwvak al een gedeelte opleveren.”

Meer projecten

Friso is van plan om bij meer projecten op deze manier aan het werk te gaan. “Dit is een heel prettige manier van werken. Iedereen weet precies waar hij aan toe is”, aldus Groeneveld trots.