Investeer in excellente nieuwbouw. Zorg voor mega-intelligente kantoren die de weerzin tegen oude meuk vergroten. Alleen dan komt de verduurzaming van vastgoed weer in beweging, stelde Ruitenburg dinsdag in een interview met Cobouw. “Bij schaarste worden kantoren toch wel verhuurd.”

‘Mister Herbestemming’ Gerben van Dijk begrijpt het verhaal van de OVG-directeur, maar gaat er niet in mee. Of zoals hij het ziet: “alle ballen op de Zuidas is een tulpenbollenverhaal.”

Van Dijk: “Ik snap OVG wel, dat je zonder nieuwbouw luie eigenaren creëert, maar dat zeggen ze ook over woningbouw. En je wilt toch ook niet dat hele woonwijken jarenlang halfleeg staan als excuus tegen schaarste?”

Dat er op het Weena in Rotterdam, (misschien wel het meest geliefde stukje bouwgrond van Nederland) geen enkele bouwkraan draait, zegt Van Dijk niet dat er iets fundamenteels misgaat op de kantorenmarkt. Er staat namelijk ook veel leeg, zo’n 18%volgens de cijfers van Cushman & Wakefield.

Ruitenburg van OVG vergelijkt de kantorenmarkt met een evenement zoals de EK-voetbal. Met alleen opgeknapte voetbalstadions, red je het dan niet, is zijn verhaal. Van Dijk is ook niet gevoelig voor dit argument: “Dan heb ik nog wel wat plaatjes van een paar Olympische Spelen. Sochi en Rio. Binnen een half jaar groeit het onkruid uit de vaak peperdure stadions.”

Zesde nota van ruimte

Een zesde nota van ruimte (lees Haagse RO-regie), waarvoor OVG pleit, vindt Van Dijk opportunistisch gedacht. “Het Rijk heeft net alles van zich afgeduwd. Dat ging niet helemaal goed, dus kreeg de provincie een rol. Langzaam maar zeker lukt dat ook. Natuurlijk houdt je in de grensgebieden conflicten, maar meer regie vanuit Den Haag, staat haaks op het decentralisatiebeleid van de afgelopen jaren. Ik zou willen wegblijven van die bijna natuurlijke golfbeweging; Centraal, decentraal, centraal. Straks zegt de wethouder over een paar jaar weer; waar bemoeit Den Haag zich mee?”

De voorzitter van het H-team (Herbestemmingsteam) wijst in dat kader ook op de Omgevingswet die in aantocht is. “Dat is misschien nog een beetje een ongrijpbaar ding, maar die beoogt wel dat de we de ruimten veel meer gezamenlijk gaan vormgeven. Ik zou daar even op wachten. Als je nu centraal gaat, ben je dingen door elkaar aan het halen.”

Van Dijk is het wel met OVG eens dat de verduurzaming van Nederlandse kantoren te langzaam gaat. “Maar als je dat probleem wilt aanpakken, moet je gewoon de prijs van fossiele energie verdrievoudigen. Label c verplichten in 2023 is een leuk begin qua drukmiddel, maar als je echt de duimschroeven wilt aandraaien, moet je iets met die energieprijs, anders blijft het harken en roeien met een subsidietje hier en een verleidingetje daar. Ik hoorde dat het Energiebesparingsfonds voor woningen grotendeels is opgegaan aan de marketing. Zonder noemenswaardig resultaat.”

Tulpenbollenverhaal en Zuidas

Kantooreigenaren en bestuurders geeft Van Dijk mee dat het tekort aan kantoren in Amsterdam niet representatief is voor heel Nederland. “Let op jongens. Alle ballen op de Zuidas is een tulpenbollenverhaal. En als je echt eigenaar bent van kantorenmeuk moet je niet wachten op een nieuwe kantorentop of andere fondsen, dan moet je zelf aan de slag. Of je neemt er afscheid van. Focus op de behoefte in de markt. Hoe je dat toch kunt afdwingen? Spannende vraag. Je zou de grond voor nieuwe kantoren heel duur kunnen maken.”

Nog 7,5 miljoen m2 leegstand te gaan

Oud-minister Blok gaf Van Dijk de taak om leegstand terug te dringen en herbestemming te promoten. Als voorzitter van het zogenoemde Herbestemmingsteam signaleert hij dat het deels de goede kant op gaat.

“Op allerlei fronten zie je de leegstandscijfers teruglopen. In 2009 werd er nog 111.000 vierkante meter onttrokken – grotendeels gesloopt, nu is dat boven de half miljoen per jaar – grotendeels getransformeerd. Voor de resterende 7,5 miljoen vierkante meter leegstand, heb je echter nog heel wat jaren nodig om die in te lopen. En vergeet andere segmenten niet: winkels, zorg, onderwijs, erfgoed. Er komen nog veel meters beschikbaar.”

‘Casco is cadeau voor herbestemming’

Bijna elke dag maakt hij wel een foto van weer een transformatie. Dat blijft ‘mister herbestemming’ doen. “Zonder uitzondering kunnen casco’s worden hergebruikt, het casco als cadeau voor herbestemming. Beton verguizen, ik snap dat nooit zo goed. Sommige steden hebben er alweer een soort traditie van gemaakt om jonge gebouwen weer te slopen.”

Enkel en alleen naar het gebouw kijken, is niet meer van deze tijd, besluit hij. “Meer en meer kijken we naar het duurzaam hergebruiken van gebieden. Dat is geen eenvoudige opgave, omdat je dan te maken hebben met veel eigenaren met soms zeer tegengestelde belangen.”

Discussie gaat verder tijdens het Cobouw Café op 11 mei in gerenoveerd ASR-gebouw

Gerben van Dijk gaat donderdag 11 mei met Boudewijn Ruitenburg (OVG), Roger Mol (Rijksvastgoedbedrijf), Han Blokland (CEO ENGIE) en Peter Göbel (CEO ING Real Estate) in discussie over dit onderwerp tijdens het Cobouw Café. Deze editie vindt plaats in het compleet gerenoveerde ASR-gebouw in Utrecht. Het verduurzamen van kantoren in Nederland is het gespreksonderwerp. De deuren gaan om 16:00 open en het programma begint om 16:30. Toegang is gratis.