Almere is misschien wel het walhalla voor zelfbouwers. Nergens in Nederland wordt er zoveel ruimte gegeven aan particulieren om zelf en in groepsverband aan de touwtjes te trekken als het gaat om nieuw te bouwen woningen. Het Homeruskwartier geldt wat dat betreft als het ‘paradijs’, maar ook in andere nieuwbouwwijken, waaronder Oosterwold, krijgen consumenten alle vrijheid.

Maar bijvoorbeeld ook Amsterdam heeft CPO al jaren opgenomen in haar woningbeleid. Dat leidde al tot grote projecten op onder meer IJburg en in de Houthavens. Het aantal gemeenten elders in het land dat CPO omarmt, neemt ondertussen verder toe.

Bescheiden markt

Niettemin is het vooralsnog een bescheiden markt. Van alle nieuwbouwwoningen die jaarlijks worden opgeleverd, zijn er naar schatting ‘slechts’ duizend in CPO-verband tot stand gekomen. Exacte cijfers ontbreken, maar de markt groeit en zal volgens kenners voorlopig ook wel blijven groeien.

Consumenten zoeken naar een betaalbare woning; door het wegvallen van de marge van de projectontwikkelaar krijgen zij meer woning voor hun geld. Bovendien willen zij meer inspraak; dat biedt CPO bij uitstek. De ambitie om duurzaam en circulair te bouwen is een reden waarom CPO een steeds grotere vlucht neemt.

Intensief voortraject

Een groeiende markt dus waar bouwers garen bij spinnen? Niet elke aannemer denkt er zo over. Doordat het voortraject intensief is en de consument over het algemeen weinig kennis heeft, lopen de meeste aannemers toch vooral met een grote boog om CPO heen.[Intermezzo:1]

“In de praktijk praat je één tot twee jaar over een CPO-project, voordat de bouw begint”, vertelt Job Schouten van Van Bekkum. Het bouwbedrijf heeft jarenlange ervaring met CPO. Schouten maakte in de begintijd bij enkele projecten mee dat er te veel tijd verloren ging en daarmee het projectmatige schaalvoordeel wegviel. Dit kwam doordat er uiteindelijk voor ieder individu een aparte woning werd gebouwd. “Het spel van meedenken, ruimte geven en kaders stellen is echt een kunst.”

Schouten wil maar zeggen: denk goed na of je als bouwer wil deelnemen in een CPO-project. Waar hij bij andere partijen nog wel eens ziet dat in het voortraject eerst een commercieel manager naar voren treedt en pas in een later stadium de uitvoerend projectleider, zorgt hij dat vanaf dag één de uitvoerend projectleider aan tafel zit. De manier om de valkuil van het uit het oog verliezen van het collectief te vermijden. Het team waar de projectleider aan deelneemt, bestaat bij Van Bekkum verder uit een afvaardiging van de CPO-vereniging, de procesbegeleider en de architect.

Vanaf begin onderdeel van een team

De investering in tijd is vooraf groot, maar er is ook tijdwinst, weet Schouten. “Bij CPO hoef je geen tijd te investeren in een aanbesteding, je bent vanaf het begin onderdeel van het team. Verder berekenen we een hogere opslag door, die ook geaccepteerd wordt.”

Kennis en een hechte groep consumenten staan aan de basis van een geslaagd CPO-project, meent procesbegeleider Walter Loomans van droomwonen.com, dat bij diverse zelfbouwprojecten betrokken is. “Ik vorm bij voorkeur een groep van vijftien tot twintig huiseigenaren. Dan is het aantal meningen goed te managen. De C staat niet alleen voor collectief maar ook voor compromis.”

Afhakers

Daarmee wordt de kans op afvallers ook beperkt, weet Loomans. Want ook dat is een nadeel van CPO. Soms duurt het deelnemers te lang. Of krijgt de toekomstige bewoner toch de financiering niet rond. “Ik maak op basis van mijn ervaring wel een raming om inzicht te geven en een financiële check te doen.”

Voor bouwers kan het afhaken van een zelfbouwer een risico vormen. De gemeente legt de zekerheid van afname vaak bij de bouwende partij. Loomans: “Wij werken daarom met middelgrote aannemers; zij kunnen dit risico aan. De meeste CPO-projecten hebben overigens een reservelijst voor als er iemand afvalt.”

Een architect is net als de bouwer een belangrijke schakel in het CPO-proces. Maar architecten staan niet te springen. Na één project haken veel architecten voorgoed af. “Een leek meenemen in het bouwproces vergt aandacht, geduld en tijd. Je bent constant bezig om mensen te overtuigen”, weet Willem Keeris van Keeris Architecten uit ervaring. Zijn bedrijf opereert al vanaf de geboorte van CPO in deze markt. Volgens Keeris schuilt het geheim in het creëren van groepsenergie en het vormen van een eigen groepsidentiteit. “Ik luister goed en zoek naar overeenkomsten tussen de groepsleden. Zo haal ik de kracht van de groep naar boven.”

Rillingen

Als het op beslissen aankomt legt Keeris duidelijke keuzes voor en zegt soms gewoon nee. “De rillingen lopen over mijn rug als een bepaalde beslissing unaniem wordt genomen, terwijl ik weet dat een aantal mensen een andere mening heeft. Als mensen al aanvoelen welke kant het opgaat, ervaar ik dat de groep sterk wordt.”

Daarbij ervaart het architectenbureau een voordeel van het opereren in Noord-Brabant, waar het gevestigd is. In deze provincie wordt in veel kleine dorpen in CPO gebouwd. Hier is maar één kans, waardoor de deelnemers erg betrokken zijn. Keeris: “Je leert de bewoners kennen, je weet voor wie je het doet. De dankbaarheid van de mensen is enorm.” In de Randstad willen mensen nog wel eens van project wisselen als een ander project sneller gebouwd wordt.

Kopersbegeleiding

Aannemersbedrijf J.A. van Gisbergen bouwt jaarlijks naar eigen zeggen zo’n honderd CPO-woningen, een derde van alle woningen die de onderneming in een jaar neerzet. Om het CPO-proces goed te managen werkt de bouwer met een kopersbegeleidingsteam bestaande uit drie dames. Zij zitten met elk individu om de tafel om alle wensen te bespreken van de plaats van het stopcontact tot het aantal kamers, de kleur van de tegels en een aanbouw. Alles is mogelijk, mits de constructie overeind blijft en het binnen de geldende regels past.

Nico van Gisbergen: “De kunst is om het goed te regelen, attent te zijn en te zorgen voor structuur. Als iemand een aanbouw wil, vragen wij de architect om dit te tekenen. Bij de bouw van twintig woningen kunnen we zomaar zeshonderd verschillende contactpunten voor een stopcontact hebben. In Chaam bouwen we nu huizen met drie verschillende soorten pannen.” Het verschil in prijs dat hieruit voortkomt, verwerkt de aannemer in een meer-minder-werklijst.

De bouwer ziet dat de doelgroep steeds diverser wordt. “CPO begon vooral met starterswoningen, nu zien we ook doorstromers en senioren.

Achtervang

Het feit dat de aannemer als achtervang fungeert op het moment dat er niet voldoende kopers zijn of dat kopers afhaken wegens onvoldoende financiële middelen, vindt hij een risico dat te overzien is. De bouw duurt zo’n driekwart jaar. Zijn ervaring leert dat bij het stukadoren de woningen alweer verkocht zijn. Vaak neemt hij twee tot vier woningen in de achtervang mee, die hij conform de projecteisen in basis uitvoert.

Van Gisbergen herkent het negatieve imago van CPO helemaal niet. Hij ziet CPO juist als een constante factor, omdat het doorloopt als het bouwvolume terugloopt. “Het wordt bij ons op handen gedragen”, stelt hij. “Ik vind het belangrijk om te bouwen naar de wens van de koper. Die moet vaak een leven lang werken om een huis te kunnen betalen.”